대구지방법원 2025타경11099. 구미시 고아읍 원호리 ‘원호점보타운’ 104동 8층 807호, 전용 59.76㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 권유진으로 2023.02.14. 거래가 80,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 2021.09.17. 전입·점유·확정일자를 갖춘 김시은의 임차보증금 85,000,000원입니다. 경매개시결정은 2025.06.04.로 임차인의 전입과 확정일자가 앞서 있어 원칙적인 권리 순서만 보면 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
다만 여기서 결론이 한 번 뒤집힙니다. 매각물건명세서에는 인수권리가 해당 없음으로 기재되어 있고, 신청채권자 주택도시보증공사는 2026.07.22. “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다”는 취지의 확약서를 제출했습니다. 따라서 김시은 임차인과 관련해서는 룰상 미배당액이 남더라도 매수인에게 실제 승계시키지 않는 구조로 보며, 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11099 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 고아읍 원호리 455 원호점보타운 제104동 제8층 제807호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.76㎡ · 철근콘크리트(벽식)조 · 15층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 권유진 (2023.02.14. 거래가 80,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 53,900,000원 (4회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 88,061,440원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약으로 실질 인수 0
과거 한국주택은행·국민은행 계열 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 실질적인 기준점은 2025.06.04. 강제경매개시결정입니다. 김시은은 그보다 앞선 2021.09.17. 전입·점유·확정일자를 갖고 2024.07.02. 보증금 85,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤으므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리 배지 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김시은 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.17 / 2021.09.17 | 85,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계: 아님 | 룰상 32,470,200원 확약 반영 실질 0원 |
실제 임차인은 김시은 1명입니다. 전입신고와 확정일자가 모두 2021.09.17.이고 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 최저가 53,900,000원을 전제로 한 배당에서는 집행비용 1,370,200원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 52,529,800원이 배당되고, 룰상 부족분 32,470,200원이 남습니다.
③ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 가격 하락 효과가 거의 사라진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 70% | 53,900,000원 | 32,470,200원 | 실질 인수 0원 |
| 5회 유찰 시 · 56% | 43,120,000원 | 43,056,160원 | 실질 인수 0원 |
| 6회 유찰 시 · 44.8% | 34,496,000원 | 51,524,928원 | 실질 인수 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 53,900,000원에서 43,120,000원, 34,496,000원으로 내려가도 임차인 인수액이 32,470,200원, 43,056,160원, 51,524,928원으로 커져 총 부담은 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 단순히 “4회 유찰”에서 생기는 것이 아니라, 확약이 실제로 매수인 인수를 제거하는지가 확인될 때 비로소 의미가 생깁니다.
④ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
원호점보타운은 810세대, 1997.01.14. 준공 단지이고 본건과 동일한 전용 59.76㎡의 최근 거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 67,291,666원, 최저는 44,000,000원, 최고는 92,000,000원입니다. 현재 최저가 53,900,000원은 최근 12개월 평균의 80.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.76㎡ | 6 | 52,000,000원 |
| 2026.08 | 59.76㎡ | 3 | 89,000,000원 |
| 2026.08 | 59.76㎡ | 1 | 44,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 13 | 92,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 4 | 83,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 2 | 69,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 3 | 56,500,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 5 | 88,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 14 | 50,000,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 5 | 57,000,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 8 | 77,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.76㎡ | 12건 | 67,291,666원 |
평균만 보면 실질취득 53,900,000원이 낮아 보이지만, 가격대가 44,000,000원에서 92,000,000원까지 크게 벌어져 있습니다. 특히 가장 최신인 2026.08. 거래 중에는 52,000,000원과 44,000,000원 거래도 있어 현재 최저가 53,900,000원이 최신 시장의 하단보다 반드시 낮다고 볼 수 없습니다. 따라서 “최근 평균의 80.1%이니 싸다”는 결론은 금물입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,370,200원 |
| 1. 임차인 김시은 보증금(우선변제) | 85,000,000원 | 52,529,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 88,061,440원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 김시은 임차보증금은 52,529,800원 배당되고 32,470,200원이 미배당됩니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분이 매수인에게 이어질 수 있으나, 이 사건은 2026.07.22. 확약으로 해당 임차권의 대항력 포기·말소 동의가 제출돼 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원호초등학교 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트(벽식)조 평슬래브지붕 15층 건물 내 8층으로, 위생·급배수·승강기·소방설비와 도시가스 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 단지 서측 약 20미터, 동측·남측 약 6미터, 북측 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·교육환경 보호구역·배출시설설치제한지역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 810세대 아파트이지만 동일 면적 실거래가 44,000,000원에서 92,000,000원까지 넓게 분포하고, 경매 평균 유찰 횟수도 4.0회여서 가격대별 매수층의 차이를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.22. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 본건 매각절차와 김시은 임차권 전부에 그대로 적용되는지 원문을 대조하세요.
- 확약 밖 점유관계 확인. 감정평가 현장조사에서 이해관계인 부재로 임대관계가 미상으로 기록됐습니다. 별도 점유자나 임차관계가 있는지 현장을 다시 확인해야 합니다.
- 최신 거래 우선 비교. 최근 12개월 평균 67,291,666원만 보지 말고 2026.08. 최신 거래 52,000,000원과 같은 달 44,000,000원·89,000,000원 거래를 함께 보세요.
- 4회 유찰 착시 경계. 이 단지 자체의 경매 평균 유찰 횟수도 4.0회입니다. 유찰 횟수만으로 저가 매수 기회라고 판단하지 마세요.
- 배당표 재확인. 현재 계산은 집행비용 1,370,200원, 임차인 배당 52,529,800원을 전제로 합니다. 실제 배당순위와 세금·최우선변제 여부를 원본으로 확인하세요.
- 관리비·명도. 아파트 공용부분 관리비 체납과 실제 점유 상태를 관리사무소·현장에서 확인하세요.
맺으며 — “4회 유찰”보다 중요한 것은 확약과 최신 거래
이 사건은 겉으로 보면 보증금 85,000,000원의 선순위 임차인이 있어 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차만 놓고 보면 룰상 인수액도 32,470,200원입니다. 그러나 2026.07.22. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약 때문에 김시은 임차권의 실질 인수는 0원으로 바뀝니다. 그래서 현재 실질취득은 최저가와 같은 53,900,000원입니다.
그렇다고 가격까지 자동 합격은 아닙니다. 최근 12개월 평균 67,291,666원보다 낮은 것은 맞지만 가장 최신 거래는 52,000,000원이고, 동일 면적 거래 범위도 44,000,000원부터 92,000,000원까지 넓습니다. 4회 유찰 역시 이 단지 경매 평균 4.0회와 같습니다. 결국 이 물건은 “권리는 확약으로 정리되지만, 가격은 최신 거래와 점유 확인을 끝낸 뒤 판단해야 하는 물건”입니다. 확약 원문과 확약 밖 점유관계가 확인되기 전까지는 낮은 최저가만 보고 적극적으로 등급을 올릴 이유가 없습니다.
