최저가 3,773만원이 아니라, 실질취득 8,608만원을 봐야 한다 — 구미 원호점보타운 807호

대구지방법원 2025타경11099. 구미시 고아읍 원호리 ‘원호점보타운’ 104동 807호, 전용 59.76㎡ 아파트입니다. 감정가는 77,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 최저매각가는 37,730,000원까지 낮아졌습니다. 표면상으로는 최근 12개월 실거래 평균 70,125,000원의 53.8%에 불과해 매우 저렴해 보입니다.

하지만 이 사건은 낙찰가가 아니라 임차보증금 구조가 가격을 결정합니다. 임차인 김시은은 2021.09.17. 전입·점유와 확정일자를 갖췄고, 보증금은 85,000,000원입니다. 현재 매각대금에서 집행비용 1,079,140원을 제외하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 36,650,860원뿐입니다. 남는 보증금 48,349,140원은 매수인이 인수하므로 실제 부담은 37,730,000원이 아니라 86,079,140원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 보증금 85,000,000원

등기부에 나타난 1997년과 2001년 근저당권은 각각 2021.02.26.과 2004.01.29. 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 낙찰자가 주의해야 할 핵심은 과거 근저당이 아니라 김시은의 대항력 있는 주택임차권입니다. 임차인의 전입·점유·확정일자는 모두 2021.09.17.이고, 2024.07.02. 보증금 85,000,000원의 임차권등기가 마쳐졌습니다.

실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 김시은 본인의 임차보증금이며, 보증금 합산 문제는 없습니다.

② 낙찰가가 내려가도 실질취득가는 거의 고정

이 사건의 가장 중요한 계산은 낙찰가 + 임차보증금 미배당액입니다. 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 늘어납니다. 따라서 추가 유찰이 생겨도 실질취득가는 보증금 부근에서 거의 고정됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가 53.8%, 실질취득 122.8%

원호점보타운은 810세대, 1997.01.14. 준공 단지입니다. 동일 면적 59.76㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 70,125,000원, 범위는 50,000,000원~92,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.06.의 50,000,000원입니다.

최저매각가 37,730,000원만 시세와 비교하면 최근 평균의 53.8%입니다. 그러나 이 비율은 매수인이 인수할 임차보증금을 제외한 숫자입니다. 인수액까지 포함한 실질취득가 86,079,140원은 최근 평균보다 15,954,140원 높고, 최근 평균의 122.8%입니다.

최신 거래 50,000,000원과 비교하면 실질취득가는 172.2%입니다. 감정가 77,000,000원보다도 실질취득가가 9,079,140원 높습니다. 최근 최고 거래 92,000,000원보다는 낮지만, 12건 중 9건의 거래가격을 웃도는 수준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 37,730,000원 가정)

현재 회차 매각대금은 집행비용과 임차인 일부 배당으로 전액 소진됩니다. 임차보증금 부족분 48,349,140원은 매수인이 인수하며, 신청채권자 예상배당과 소유자 잔여금은 각각 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·단지 거래 기준)

• 입지. 원호초등학교 남측 인근으로, 주위에 아파트·단독주택·학교·근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 15층 건물 내 8층 807호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시창 구조입니다.
• 설비. 위생·급배수, 승강기, 소방설비와 도시가스 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 단지 서측 약 20m, 동측·남측 약 6m, 북측 약 8m의 포장도로와 접합니다.
• 토지·규제. 평탄한 부정형 아파트 부지이며 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역입니다. 공시지가는 747,400원/㎡입니다.
• 공부·위반. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 810세대 단지이고 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 다만 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.3회, 매각률은 0.0%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 응찰가가 아닌 총부담 기준. 입찰 판단표의 첫 줄을 최저가 37,730,000원이 아니라 실질취득 86,079,140원으로 작성해야 합니다.
• 임차보증금 잔액 확인. 실제 배당표와 집행비용에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 배당기준일의 잔액을 대조해야 합니다.
• 임차권등기 말소 조건. 낙찰 후 보증금 잔액 지급, 인도와 임차권등기 말소의 순서·조건을 임차인과 명확히 협의해야 합니다.
• 점유 현황 재확인. 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 외부관찰과 탐문으로 평가됐으므로 현재 점유자와 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 주의. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득가는 각각 85,875,398원·85,732,779원입니다. 낙찰가 하락만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
• 최근 실거래 대조. 최근 평균 70,125,000원, 최신 거래 50,000,000원, 최고 거래 92,000,000원과 내부 상태·층 차이를 함께 비교해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세와 실제 집행비용은 관리사무소와 매각서류 원본에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “122.8% 실질취득”

감정가 77,000,000원이 두 번 유찰돼 37,730,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 큰 폭의 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 임차인 김시은의 보증금은 85,000,000원이고, 현재 회차에서 배당되지 않는 48,349,140원을 낙찰자가 인수합니다. 결과적으로 실질취득가는 86,079,140원입니다.

이는 동일 면적 최근 12개월 평균 70,125,000원의 122.8%이며, 최신 거래 50,000,000원의 172.2%입니다. 추가 유찰이 이어져도 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 바뀌기 때문에 실질취득가는 85,000,000원대에서 거의 고정됩니다.

권리구조는 명확하지만 가격은 불리합니다. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 보증금 잔액입니다. 최저가만 보고 접근할 사건이 아니며, 실질취득가 기준으로는 최근 시세 이상의 부담을 감수해야 하는 구조입니다.