의정부지방법원 2025타경65312. 고양시 일산서구 덕이동 ‘엘리시아’ 104동 3층 302호, 주거용 다세대주택입니다. 권리의 핵심은 현재 등기부에 남아 있는 담보권이 아니라 임영화의 선순위 임차관계입니다. 2018년 설정됐던 신목신용협동조합 근저당권은 2019.08.27. 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2024.11.25. 접수된 케이비국민카드 가압류 5,883,523원입니다. 그런데 임영화의 주민등록일자는 2020.10.07., 점유개시는 2020.10.08.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인으로 봐야 합니다.
여기까지만 보면 보증금 239,000,000원이 감정가 240,000,000원과 거의 맞닿아 있어 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘고 실질취득액이 보증금 부근에 고정되는 전형적인 대항력 인수형 구조가 될 수 있습니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 임차권자 임영화의 승계인 주택도시보증공사가 확약서를 제출해 미배당 잔존보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 확약이 적용되는 임영화 관련 인수액은 실질 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65312 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1056-10 엘리시아 104동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주거용(다세대주택) · 전용 55.6㎡ · 지상4층 내 3층 |
| 소유자 | 이장우 · 2020.10.09. 매매 · 거래가액 228,000,000원 · 2020.10.28. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 239,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 준공 / 세대수 | 2018.09.13 · 8세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 확약이 결론을 바꾼다
2018.10.23. 설정된 신목신용협동조합 근저당권은 2019.08.27. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 따라서 현존 권리 중 말소기준은 2024.11.25. 케이비국민카드 가압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석
실제 임차인은 임영화 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 임영화의 임차권을 승계한 주체이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임영화 | 건물전부 · 주거 | 1차 228,000,000원 2차 239,000,000원 | 2020.10.07 | 2022.09.30 | 2024.12.06 | 대항력 있음 우선변제 HUG 승계 |
* 배당 시뮬레이션에서는 주택도시보증공사 청구액 239,000,000원 중 229,956,477원이 배당되고 9,043,523원이 미배당으로 남습니다. 그러나 2026.05.21. 확약에 따라 이 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로, 임영화 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
② 시세 비교 — 평균 대비 87.3%지만 최신 거래보다 높다
엘리시아104동의 확인 거래는 2건입니다. 전용 55.6㎡의 최신 거래는 2025.05. 1층 220,000,000원, 다른 거래는 2024.07. 전용 57.63㎡ 4층 330,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 정리된 금액은 275,000,000원이고, 현재 최저가 240,000,000원은 이 평균의 87.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 55.6㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2024.07 | 57.63㎡ | 4 | 330,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 275,000,000원 |
여기서 평균만 보면 240,000,000원이 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 가격 메리트 판단은 평균 하나만으로 끝내면 안 됩니다. 대상과 면적이 일치하는 최신 55.6㎡ 거래가 220,000,000원이고, 현재 신건의 실질취득액은 인수 0원*을 반영해도 240,000,000원입니다. 즉 최신 거래보다 높은 가격이므로 신건을 ‘시세보다 싸다’고 표현할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 5,883,523원 | 5,883,523원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 239,000,000원 | 229,956,477원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권 총액은 244,883,523원, 채권자 배당액은 235,840,000원이며 부족액은 9,043,523원입니다. 이 부족액은 주택도시보증공사의 신청채권에 남지만, 2026.05.21. 확약 때문에 임영화의 잔존 임대차보증금 반환청구권을 매수인이 승계하는 구조로 보지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양예술고등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 유사 규모 다세대주택이 밀집한 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상4층 건물의 3층 302호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 541.0㎡, 지목은 대, 평지의 부정형 토지이며 북측으로 세로와 접합니다. 공시지가는 838,200원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·역사문화환경보존지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이며 확인 실거래도 2건이어서, 가격 판단 시 개별 층·면적 차이를 세밀하게 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건 권리분석의 결론을 바꾸는 핵심 문서는 2026.05.21. 주택도시보증공사 확약서입니다. 잔존 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차인 중복계산 금지. 실제 임차인은 임영화 1명이며 주택도시보증공사는 승계인입니다. 보증금을 임영화와 주택도시보증공사로 나눠 두 번 합산하면 안 됩니다.
- 신건 가격 경계. 240,000,000원은 최근 12개월 평균 275,000,000원보다 낮지만 최신 실거래 220,000,000원보다 높습니다. 평균 할인율만 보고 ‘저렴하다’고 판단하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 192,000,000원, 2회 유찰 시 153,600,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 실제 회차와 최저매각가는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 명도·말소 절차. 임차권등기 말소 동의 확약이 있더라도 실제 점유와 말소 처리 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리의 핵심은 ‘선순위 임차인’이 아니라 ‘확약의 효력’
표면만 보면 임차보증금 239,000,000원의 대항력 임차인이 감정가 240,000,000원짜리 다세대에 들어 있는 부담스러운 사건입니다. 일반적인 구조라면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약을 제출해 그 위험을 끊었습니다. 따라서 권리 측면의 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
남는 판단은 가격입니다. 신건 240,000,000원은 최근 12개월 평균 275,000,000원보다 낮아 보이지만, 면적이 일치하는 최신 거래 220,000,000원보다 높습니다. 거래 표본도 2건뿐입니다. 그래서 이 물건은 “권리 위험은 확약으로 정리됐지만, 신건 가격은 보수적으로 봐야 하는 다세대”로 정리하는 것이 가장 정확합니다.
