의정부지방법원 2026타경573. 고양시 덕양구 내유동 내유펜타곤 비동 2층 201호로, 감정평가상 다세대주택입니다. 4층 건물 중 2층이며 방3·거실·주방/식당·욕실겸화장실2·발코니·현관 등으로 이용 중입니다. 등기상 현재 소유자는 김완석이고, 2016.09.12 설정된 우리은행 근저당 130,900,000원이 말소기준권리입니다. 현재 경매개시결정 역시 같은 우리은행이 신청한 임의경매로, 말소기준권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유자로 조사된 강순자의 전입일은 2016.09.27입니다. 말소기준권리 설정일 2016.09.12보다 늦으므로 이 자료상 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 낙찰자가 임대차보증금을 승계하는 구조로 보기는 어렵습니다. 다만 보증금과 우선변제 관계가 확인되지 않았으므로 배당액 산정과 최우선변제 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경573 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 275-11 내유펜타곤 비동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대주택 · 방3·거실·주방/식당·욕실겸화장실2·발코니·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 중 제2층 201호 · 사용승인일 2016.08.10 |
| 소유자 | 김완석 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 131,720,961원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 기준
2016.09.12 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 과거 우리카드 강제경매개시결정과 국민건강보험공단·고양시덕양구 압류는 이미 등기부상 말소됐습니다. 2026.02.11 현재의 우리은행 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 우리은행 근저당의 채권최고액은 130,900,000원이고, 이번 경매의 청구액은 131,720,961원입니다.
② 임차인·점유 분석
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강순자 | 2016.09.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
강순자는 현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 점유자입니다. 전입신고일이 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 성립하지 않습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 단정할 수 없습니다. 따라서 매수인의 보증금 승계 위험과 배당 문제는 구분해서 봐야 합니다. 승계 위험은 0원으로 분석되지만, 실제 배당순위는 원본 서류에서 보완 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 130,900,000원 | 130,900,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 67,472,000원 |
현재 회차 202,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 130,900,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 67,472,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격보다 배당구조를 확인
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 202,000,000원 | 130,900,000원 | 0원 | 67,472,000원 |
| 1회 유찰 시 | 161,600,000원 | 130,900,000원 | 0원 | 27,637,600원 |
| 2회 유찰 시 | 129,280,000원 | 126,670,080원 | 4,229,920원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 시나리오에서는 근저당 채권최고액이 전액 배당되지만, 2회 유찰 시 매각가는 129,280,000원으로 내려가 근저당 배당액이 126,670,080원, 미배당액이 4,229,920원으로 계산됩니다. 이 미배당은 채권자 측 손실구조이고, 매수인이 승계하는 금액은 세 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 입지. 내유초등학교 북동측 인근으로 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설이 혼재하며, 공동주택 입지조건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 서측 인근으로 통일로가 경유해 전반적인 교통상태는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평지붕 4층 건물 중 2층 201호이며, 사용승인일은 2016.08.10입니다.
- 설비. 급배수·위생·상하수도·난방·화재경보기·도시가스설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 5~6미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 3필지가 일단의 정방형 토지로 이용되고 있으며 인접도로와 평탄합니다.
- 토지 현황. 대지권 목적 토지 중 기호 1,2의 공부상 지목은 임야이나, 기호 3 토지와 함께 일단의 대로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 강순자의 전입은 후순위라 대항력은 없지만 보증금과 우선변제 여부를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 원본 대조. 신건 최저가 202,000,000원의 적정성은 인근 유사 다세대주택의 실제 거래가격과 비교한 뒤 판단해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 일부 대지권 목적 토지의 공부상 지목과 현황 이용상태가 다르므로 감정평가서와 토지 관련 원본을 대조하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·토지거래계약 허가구역 등 토지이용계획 내용을 입찰 전 최신 원본으로 다시 확인하세요.
- 배당 변동 가능성. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인한 뒤 최종 입찰 판단을 내려야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 검증이 먼저
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2016.09.12 우리은행 근저당이 말소기준이고, 강순자의 전입일 2016.09.27은 그보다 늦습니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원으로 분석됩니다. 과거의 강제경매와 압류도 이미 말소되어 현재 등기 구조는 복잡하지 않습니다.
다만 보증금과 우선변제 관계가 확정되지 않아 실제 배당은 추가 확인이 필요합니다. 더 중요한 것은 신건 202,000,000원이 시장에서 적정한 가격인지입니다. 권리가 단순하다는 사실은 가격 할인과 같은 의미가 아닙니다. 따라서 이 물건은 권리상 접근 가능하지만, 가격은 유사 다세대 실거래를 대조한 뒤 결정해야 하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
