의정부지방법원 2026타경924. 경기도 고양시 덕양구 관산동 606 소재 물건으로, 감정평가상 가동은 제조업소·일반창고, 나동은 제조업소·사무소 등으로 이용 중입니다. 등기상 말소기준권리는 2014.07.02 설정된 주식회사국민은행 근저당권 1,164,000,000원입니다. 이후의 이재홍 근저당권, 경매개시결정, 국 압류, 국민은행 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리관계가 모두 끝나는 것은 아닙니다. 임차 조사상 실제 임차인 기록은 3건이고, 이 가운데 주식회사 미승, 김종식과 한명희는 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 것으로 정리되어 있습니다. 두 보증금 10,000,000원과 1,000,000원은 배당표에서 지급되지 않고 매수인 인수 11,000,000원으로 반영되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경924 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 관산동 606 · 고골길116번길 39-112 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설 · 제조업소·일반창고·사무소 등 |
| 건물 구조 | 가동 일반철골구조 경사지붕 2층 · 나동 일반철골구조 경사지붕 3층 · 사용승인일 2012.06.04 |
| 소유자 | 김종식 |
| 감정가 / 최저가 | 2,367,477,970원 / 1,657,235,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 919,527,940원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 선순위 임차는 별도
등기부에서는 2012.06.25 주식회사우리은행 근저당권 540,000,000원과 780,000,000원이 설정됐으나 2014.07.02 해지로 말소됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 2014.07.07 아로마뱅크 근저당권 300,000,000원도 2016.08.05 해지로 이미 말소됐고, 2016.08.08 이재홍 근저당권 500,000,000원과 이후 등기들은 경매 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 기록 3건
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 / 배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김학수 | - | 2014.09.02 | 40,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 배당요구 2026.06.01 |
| 주식회사 미승, 김종식 | 가동 1층,2층 | 2010.11.15 | 10,000,000원 | 2,750,000원 | 대항력 있음 매수인 인수 |
| 한명희 | 가동 2층 일부 | 2001.12.18 | 1,000,000원 | 200,000원 | 대항력 있음 매수인 인수 |
| 이승광 | - | 2025.05.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 확인 필요 |
김학수는 2014.09.02 전입으로 말소기준권리인 2014.07.02보다 늦어 대항력이 없고 2026.06.01 배당요구를 했습니다. 이승광 역시 2025.05.23 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만 보증금과 월세가 확인되지 않은 상태입니다. 반대로 주식회사 미승, 김종식과 한명희는 말소기준보다 먼저 전입해 대항력이 있으며, 배당계산에서도 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영되어 있습니다.
③ 현재 회차 배당과 매수인 인수 (매각가 1,657,235,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 18,972,350원 |
| 임차인 주식회사 미승, 김종식 보증금 | 10,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 임차인 한명희 보증금 | 1,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,164,000,000원 | 1,164,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 이재홍 | 500,000,000원 | 474,262,650원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 5,490,480원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권 총액은 1,669,490,480원, 채권자 예상배당은 1,638,262,650원, 미배당은 31,227,830원입니다. 별도로 대항력 임차인 보증금 11,000,000원을 매수인이 인수합니다.
④ 매각 제외·물건 상태 체크
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고상 일괄매각입니다.
- 매각 제외. 목록1 지상 소재 컨테이너, 파이프조 천막, 천막 창고는 매각에서 제외됩니다.
- 이용상태. 가동은 제조업소·일반창고, 나동은 제조업소·사무소 등으로 이용 중입니다.
- 구조. 가동은 일반철골구조 경사지붕 2층, 나동은 일반철골구조 경사지붕 3층의 제2종근린생활시설입니다.
- 공부와 차이. 감정평가 요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 국립현대미술관 고양레지던시 동측 근거리에 위치하며, 주위는 소규모공장과 창고 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업zone)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 사항이 기재돼 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생설비와 급배수설비를 갖추고 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 1,657,235,000원에 인수보증금 11,000,000원을 더한 1,668,235,000원을 자금 판단의 출발점으로 봐야 합니다.
- 선순위 임차 확인. 주식회사 미승, 김종식과 한명희의 점유관계·임대차관계 및 인수 범위를 원본 명세서와 현황조사에서 다시 대조해야 합니다.
- 이승광 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금이 미상으로 기록돼 있어 매각물건명세서의 최종 내용을 확인할 필요가 있습니다.
- 매각 제외물 확인. 컨테이너·파이프조 천막·천막 창고가 매각에서 제외되므로 현장 사용관계와 철거·존치 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 본 자료에는 실거래 시세 비교자료가 없어 최저가 또는 실질취득이 시장가격 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
맺으며 — 등기보다 임차·현장 확인이 핵심
이 사건은 등기 자체만 보면 말소기준이 분명합니다. 2014.07.02 국민은행 근저당 뒤에 설정된 권리들은 매각으로 소멸하고, 앞선 우리은행과 아로마뱅크 근저당도 이미 말소돼 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인 2명의 보증금 11,000,000원이 매수인에게 남는 구조이므로 최저매각가만으로 취득비용을 판단해서는 안 됩니다.
또한 이 물건은 제조업소·창고·사무소 용도의 제2종근린생활시설과 토지가 결합된 물건이고, 지상 컨테이너·파이프조 천막·천막 창고는 매각에서 제외됩니다. 현재 회차의 실질취득은 1,668,235,000원이며, 이를 시장가격과 비교할 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 선순위 임차보증금 11,000,000원 인수, 점유관계, 매각 제외 시설, 실제 시세를 입찰 전 직접 확인하는 것입니다.
