의정부지방법원 2026타경924. 고양시 덕양구 관산동 606 소재 토지와 가동·나동 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태를 보면 가동은 제조업소·일반창고, 나동은 제조업소·사무소 등으로 이용 중이며, 두 건물 모두 일반철골구조 경사지붕의 제2종근린생활시설입니다. 사용승인일은 2012.06.04.입니다.
등기상 소유자는 김종식입니다. 2012년 우리은행 근저당 2건은 2014.07.02. 말소됐고, 같은 날 설정된 국민은행 채권최고액 1,164,000,000원 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 이재홍 근저당, 경매개시결정, 국세 압류, 국민은행 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기가 아니라 말소기준보다 앞선 점유·전입입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경924 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 관산동 606 · 경기도 고양시 덕양구 고골길116번길 39-112 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설 · 제조업소·일반창고·사무소 등 |
| 건물 | 가동 일반철골구조 경사지붕 2층 · 나동 일반철골구조 경사지붕 3층 · 사용승인 2012.06.04. |
| 소유자 | 김종식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,367,477,970원 / 2,367,477,970원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 919,527,940원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 지상 컨테이너, 파이프조 천막, 천막 창고는 매각에서 제외 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 점유는 남는다
등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 정리됩니다. 2014.07.02. 국민은행 근저당이 기준이고, 2016.08.08. 이재홍 근저당 500,000,000원, 2026.03.09. 경매개시결정, 2026.03.27. 국 압류, 2026.05.12. 국민은행 가압류 5,490,480원은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인·점유자 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 미승, 김종식 가동 1층·2층 | 2010.11.15 | 10,000,000원 | 2,750,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 10,000,000원 |
| 한명희 가동 2층 일부 | 2001.12.18 | 1,000,000원 | 200,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 1,000,000원 |
| 김학수 | 2014.09.02 배당요구 2026.06.01 | 40,000,000원 | 400,000원 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 0원 |
| 이승광 | 2025.05.23 | 미상 | 미상 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 0원 |
김학수는 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고, 2026.06.01. 배당요구를 했습니다. 이승광 역시 2025.05.23. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 반면 선순위 두 임차인은 우선변제권 없이 보증금이 매수인에게 남는 구조여서, 낙찰가와 별도로 11,000,000원을 취득원가에 더해야 합니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,367,477,970원입니다. 하지만 이 사건은 낙찰대금 외에 선순위 임차보증금 11,000,000원이 승계되므로, 현재 회차의 실질취득액은 2,378,477,970원입니다. 동일 물건을 비교할 실거래 가격이 확인되지 않는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,367,477,970원 | 11,000,000원 | 2,378,477,970원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,893,982,376원 | 11,000,000원 | 1,904,982,376원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,515,185,900원 | 11,000,000원 | 1,526,185,900원 | 171,856,439원 |
④ 예상배당표 (매각가 2,367,477,970원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 26,074,780원 |
| 인수 · 주식회사 미승, 김종식 보증금 | 10,000,000원 | 0원 매수인 인수 |
| 인수 · 한명희 보증금 | 1,000,000원 | 0원 매수인 인수 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,164,000,000원 | 1,164,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이재홍 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 5,490,480원 | 5,490,480원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 671,912,710원 |
현재 회차에서는 배당표에 반영된 채권 1,669,490,480원이 전액 배당되고 소유자 잔여 671,912,710원이 계산됩니다. 대항력 임차인 보증금 11,000,000원은 배당대금에서 지급되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수합니다. 국세 압류 및 최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국립현대미술관 고양레지던시 동측 근거리에 위치하며, 주위는 소규모 공장과 창고 등이 소재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 가동은 제조업소·일반창고, 나동은 제조업소·사무소 등으로 이용 중인 제2종근린생활시설입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업zone)이며 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 표기도 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 기본적인 위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 매각 제외물. 관산동 606 지상의 컨테이너, 파이프조 천막, 천막 창고는 매각에서 제외됩니다. 현장 이용과 경계를 입찰 전 반드시 대조할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 계산. 현재 최저가 2,367,477,970원에 대항력 임차보증금 11,000,000원을 더한 2,378,477,970원이 기본 취득원가입니다.
- 선순위 임차인 확인. 주식회사 미승·김종식, 한명희의 실제 점유 범위와 임대차 존속 여부, 보증금 반환관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 이승광 점유관계 확인. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·월세가 특정되지 않았으므로 실제 점유와 계약관계를 확인하는 편이 안전합니다.
- 매각 제외물 경계. 컨테이너·파이프조 천막·천막 창고가 제외되므로 본체 건물 및 토지 이용에 어떤 영향을 주는지 현황을 대조해야 합니다.
- 가격 메리트 단정 금지. 신건 감정가 100%이고 직접 비교할 실거래 기준이 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 저가매수라고 판단하지 마세요.
- 유찰 시에도 인수액 반영. 1회 유찰 시 실질취득 1,904,982,376원, 2회 유찰 시 1,526,185,900원으로 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 현황을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “소멸하는 등기”와 “남는 임차보증금”을 분리해서 봐야 한다
이 사건은 등기부만 보면 구조가 단순합니다. 2014.07.02. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·경매개시·압류·가압류는 매각으로 정리됩니다. 그러나 주식회사 미승·김종식과 한명희의 전입은 말소기준보다 앞서며, 두 보증금 합계 11,000,000원은 매수인에게 남습니다.
따라서 현재 회차를 검토할 때는 2,367,477,970원이라는 최저가만 볼 것이 아니라 실질취득 2,378,477,970원을 출발점으로 삼아야 합니다. 여기에 제조업소·창고·사무소로 이용되는 제2종근린생활시설이라는 용도, 다수 점유관계, 매각 제외물까지 함께 확인해야 합니다. 말소기준은 명확하지만 인수와 현장 확인이 필요한 사건으로 보는 것이 적절합니다.
