의정부지방법원 2026타경1262. 고양시 덕양구 지축동 ‘지축역센트럴푸르지오’ 101동 8층 804호 아파트입니다. 김종혁 명의의 소유권이전 등기는 2017.07.21 매매를 원인으로 2020.03.04 접수됐고, 거래가액은 490,900,000원입니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당이 이 사건의 말소기준권리입니다.
등기 흐름에서 중요한 점은 말소기준 이후입니다. 2025.01.24 키움예스저축은행 근저당 566,400,000원, 2025.12.23 신한카드 가압류 15,492,527원, 2026.01.09 케이비국민카드 가압류 13,148,614원, 이후 경매개시결정과 고양시·국 압류까지 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경1262 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 904 지축역센트럴푸르지오 101동 8층 804호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 지축로 55 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 28층 건물 중 8층 804호 |
| 소유자 | 김종혁 (2017.07.21 매매 원인, 거래가액 490,900,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,010,000,000원 / 1,010,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 338,953,306원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 잡혀 있지 않습니다. 배당 시나리오에서도 현재 회차, 1회 유찰, 2회 유찰 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 1,010,000,000원, 시세 우위는 단정 금지
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 감정가 1,010,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 이 사건에서 확인 가능한 가격 경로는 감정가 100%의 현재 회차, 1회 유찰 시 80%, 2회 유찰 시 64%입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 1,010,000,000원 | 0원 | 13,341,141원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 808,000,000원 | 0원 | 213,321,141원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 646,400,000원 | 0원 | 373,305,141원 |
유찰되더라도 매수인 인수액은 계속 0원이지만, 채권자 측 미배당은 13,341,141원에서 213,321,141원, 373,305,141원으로 커집니다. 즉 이 사건은 유찰에 따라 매수인의 승계부담이 늘어나는 구조가 아니라, 매각대금 감소분이 채권자의 미회수액 증가로 이어지는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,010,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,500,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 415,800,000원 | 415,800,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사키움예스저축은행 | 566,400,000원 | 566,400,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 15,492,527원 | 15,300,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 13,148,614원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,010,841,141원 중 채권자 예상배당은 997,500,000원, 미배당은 13,341,141원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지축중학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·단독 및 다세대주택·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 3호선 지축역과 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 건물 중 8층 804호로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시 창호로 기재돼 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·승강기설비·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 공공주택지구, 과밀억제권역이며 교육환경 보호구역과 제한보호구역 등이 중첩돼 있습니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 아파트 등 주택 용도로 사용되는 토지에 대한 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서, 실제 점유상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2020.03.04 국민은행 근저당이 말소기준이며 이후 권리가 매각으로 소멸하는지 최신 등기부에서 최종 대조하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 국민은행 근저당은 최초 415,800,000원에서 382,000,000원으로 변경된 기록이 있으므로 실제 채권계산서와 배당요구 내용을 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 2026.03.23 고양시 압류와 2026.03.27 국 압류가 존재합니다. 배당순위와 실제 세액은 매각 전 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 1,010,000,000원이 최근 실거래 대비 어느 위치인지 별도로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020.03.04 국민은행 근저당이고, 이후 남아 있는 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없으며 현재와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 현재 신건 최저가는 1,010,000,000원이고 실질취득액도 같은 금액입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 권리 인수보다는 1,010,000,000원이 실제 시장가격과 비교해 합리적인가를 확인하는 데 있습니다. 여기에 감정요항표상 임대관계 미상, 국민은행 근저당의 변경등기와 배당 계산액 차이까지 최종 대조한다면 입찰 판단의 핵심 위험을 대부분 좁힐 수 있습니다.
