의정부지방법원 2026타경1262. 고양시 덕양구 지축동 지축역센트럴푸르지오 101동 8층 804호 아파트입니다. 감정평가상 본건은 아파트로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 28층 건물 중 제8층입니다. 현재 최저매각가는 감정가 1,010,000,000원의 70%인 707,000,000원으로, 이미 1회 유찰된 상태입니다.
권리의 출발점은 2020.03.04 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이후의 주식회사키움예스저축은행 근저당, 신한카드·케이비국민카드 가압류, 고양시·국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당 계산에서도 매수인 인수는 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경1262 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 904 지축역센트럴푸르지오 101동 8층 804호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 덕양구 지축로 55 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 28층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 김종혁 |
| 소유권 취득 | 2020.03.04 소유권이전 · 거래가액 490,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,010,000,000원 / 707,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 338,953,306원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인으로 기재된 사람은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 점유관계까지 소유자 점유라고 단정할 수는 없습니다. 현재 자료상 예상 인수액은 0원이지만, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사서의 실제 점유관계를 다시 대조하는 것이 안전합니다.
② 가격 — 30% 낮아졌지만 ‘시세보다 싸다’는 별도 문제
감정가는 1,010,000,000원, 현재 최저가는 707,000,000원입니다. 1회 유찰로 감정가 대비 70%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 494,899,999원(감정가의 49%), 그 다음은 346,429,999원(감정가의 34.3%)으로 계산돼 있습니다.
다만 이 사건에서 확인되는 금액만으로는 현재 707,000,000원이 실제 거래시세보다 낮은지, 높은지를 판정할 근거가 없습니다. 따라서 “30% 할인됐으니 싸다”는 식의 판단은 금물입니다. 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 서로 다른 숫자입니다.
③ 예상배당표 (매각가 707,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,470,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 415,800,000원 | 415,800,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사키움예스저축은행 | 566,400,000원 | 281,730,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 15,492,527원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 13,148,614원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 1,010,841,141원 중 697,530,000원이 채권자에게 배당되고 313,311,141원이 미배당으로 남습니다. 이는 채권자 측 부족액이며, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지축중학교 남서측 인근이며, 주변에는 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 3호선 지축역 및 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 건물 중 8층 804호이며, 벽지·타일 마감, 샷시 창호, 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 고양지축지구 지구단위계획구역·공공주택지구이며 교육환경 보호구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등의 규제가 기재돼 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 기재는 없지만 임대관계가 미상이므로 현황조사서·매각물건명세서와 현장 점유를 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 70%라는 수치와 실제 시장가 대비 할인율을 혼동하지 말고, 동일 단지·유사 층 거래가를 따로 확인해야 합니다.
- 국민은행 근저당 확인. 최초 415,800,000원에서 382,000,000원으로 변경된 등기와 예상배당 계산의 차이를 원본에서 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 고양시와 국의 압류가 있으므로 교부청구·당해세 여부와 실제 배당순위를 매각기일 전 확인해야 합니다.
- 배당 부족액의 의미. 현재 회차의 313,311,141원 미배당은 채권자 측 부족액이며 예상표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증
이 물건은 2020.03.04 국민은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조이고, 현재 예상배당에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 감정가 1,010,000,000원에서 1회 유찰돼 707,000,000원까지 내려왔다는 점도 분명합니다.
하지만 가장 중요한 가격 판단은 아직 별개의 문제입니다. 감정가의 70%라는 숫자가 곧 시장가의 70%라는 뜻은 아닙니다. 따라서 이 사건은 권리에서는 말소기준과 점유 확인, 가격에서는 실제 거래시세 대조가 핵심입니다. 특히 임대관계가 미상이고 국민은행 근저당 금액 변경 기록도 있으므로, 입찰 직전 최신 원본을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
