의정부지방법원 2026타경1569. 일산서구 탄현동 ‘일산두산위브더제니스’ 104동 9층 901호 아파트입니다. 현재 소유자는 박정희이고, 2018년 6월 2일 매매를 원인으로 2019년 2월 25일 거래가 807,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 보증금 500,000,000원의 대항력 임차인 황규창과 현재 매각가에서 그 보증금이 배당으로 얼마나 회수되는지입니다.
황규창은 2021년 5월 20일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021년 5월 3일입니다. 주택임차권등기도 남아 있으며 배당요구도 확인됩니다. 따라서 임차인 자체는 대항력 있는 임차인이 맞습니다. 다만 현재 회차의 배당 계산에서는 보증금 5억원이 전액 배당되어 매수인에게 넘어오는 금액이 0원입니다. 반대로 2회 유찰해 매각가가 448,640,000원까지 내려가면 보증금 중 58,246,400원이 미배당되어 매수인 인수로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경1569 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 104동 9층 901호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 120.7818㎡ · 지상57층 중 9층 |
| 소유자 | 박정희 · 거래가 807,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 701,000,000원 / 701,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 241,793,350원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 이용상태 | 공부상 아파트 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심
권리관계에서 가장 중요한 사람은 임차인 황규창입니다. 전입·점유일 2021.05.20, 확정일자 2021.05.03, 보증금 500,000,000원이며 2023.07.24 주택임차권등기가 설정돼 있습니다. 기준권리로 계산된 2026.03.25 삼성카드 가압류보다 전입이 빠르므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 현재 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황규창 | 건물 전체 | 500,000,000원 | 2021.05.20 / 2021.05.03 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 0원 |
② 시세 비교 — 7.01억은 최근 거래보다 높다
일산두산위브더제니스의 동일 면적대 최근 실거래 12건은 2026년 5월부터 8월까지 600,000,000원~705,000,000원에 형성됐고, 최근 12개월 평균은 664,333,333원입니다. 최신 거래는 2026년 8월 668,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 120.78㎡ | 26 | 668,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 35 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 35 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 55 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 11 | 640,000,000원 |
| 2026.07 | 120.78㎡ | 38 | 650,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 18 | 685,000,000원 |
| 2026.06 | 120.48㎡ | 32 | 643,000,000원 |
| 2026.05 | 120.48㎡ | 22 | 705,000,000원 |
| 2026.05 | 120.48㎡ | 17 | 600,000,000원 |
| 2026.05 | 120.78㎡ | 14 | 661,000,000원 |
| 2026.05 | 120.78㎡ | 39 | 650,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 664,333,333원 |
현재 최저가 701,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.5%입니다. 평균보다 36,666,667원 높고, 최신 거래 668,000,000원보다도 33,000,000원 높습니다. 최근 실거래 최고가 705,000,000원과도 차이가 크지 않아, 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 701,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,410,000원 |
| 1. 임차인 황규창 보증금 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 20,681,886원 | 20,681,886원 |
| 3. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 9,891,048원 | 9,891,048원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 161,017,066원 |
현재 매각가 가정에서는 임차인 황규창의 보증금 500,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 인수 변화 — 2회 유찰부터 구조가 바뀐다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 701,000,000원 | 0원 | 701,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 560,800,000원 | 0원 | 560,800,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 448,640,000원 | 58,246,400원 | 506,886,400원 |
2회 유찰 시에는 낙찰가만 보면 448,640,000원까지 떨어지지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금 58,246,400원을 매수인이 승계하므로 실제 부담은 506,886,400원입니다. 따라서 이 회차부터는 단순 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수액을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 탄현역(경의중앙선) 동측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 숙박시설, 근린공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 탄현역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상57층 건물의 9층 901호이며 사용승인일은 2013.04.26입니다.
- 단지. 일산두산위브더제니스는 2,700세대이며 동일 면적대 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(탄현주상)이며 과밀억제권역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 도로. 북측 약 20m, 남측 약 35m, 동측 약 24m, 서측 약 18m 내외 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당 확인. 황규창 보증금 500,000,000원이 실제 배당에서 전액 충당되는지 최종 배당순위와 세금 등을 원본에서 확인해야 합니다.
- 회차별 인수 계산. 현재와 1회 유찰은 인수 0원이지만 2회 유찰 시 58,246,400원 승계가 발생합니다. 최저가만 보지 말고 실질취득액으로 판단해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 701,000,000원은 최근 12개월 평균 664,333,333원보다 36,666,667원 높고 최신 거래 668,000,000원보다도 높습니다.
- 임차권등기. 황규창의 주택임차권등기가 남아 있으므로 낙찰 후 배당·말소 및 인도 절차를 반드시 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용계획상 규제를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당관계·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재는 인수 0, 그러나 신건은 비싸다”
이 사건은 단순히 “대항력 임차인이 있으니 위험하다”거나 “최저가가 내려가면 무조건 싸다”로 볼 수 있는 물건이 아닙니다. 황규창의 보증금은 500,000,000원이고 대항력과 우선변제권이 있지만, 현재 701,000,000원 매각가에서는 전액 배당되어 매수인 승계액이 0원입니다. 하지만 가격은 별개입니다. 최근 12개월 평균 664,333,333원, 최신 거래 668,000,000원에 비해 신건 최저가 701,000,000원은 높습니다.
또한 유찰이 진행되면 권리 구조도 달라집니다. 1회 유찰 560,800,000원까지는 인수 0원이지만, 2회 유찰 448,640,000원에서는 임차보증금 미배당분 58,246,400원을 승계해 실질취득액이 506,886,400원이 됩니다. 따라서 이 물건의 승부처는 현재 신건의 높은 가격을 피하면서도, 유찰 이후 발생하는 임차보증금 인수를 함께 계산하는 것입니다. 현재 회차의 결론은 권리상 인수 0, 가격은 보류입니다.
