의정부지방법원 2026타경1569. 일산서구 탄현동 ‘일산두산위브더제니스’ 104동 9층 901호 아파트입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 감정가 701,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 490,700,000원까지 내려왔다는 사실 자체가 아닙니다. 임차인 황규창의 전입일은 2021.05.20, 확정일자는 2021.05.03이고, 보증금은 500,000,000원입니다. 말소기준권리인 2026.03.25 삼성카드 가압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 임차권등기도 2023.07.24 마쳐져 있습니다.
따라서 이 물건은 “최저가 490,700,000원에 사는 아파트”가 아닙니다. 현재 회차 배당표상 임차인이 매각대금에서 483,393,000원을 배당받아도 보증금 중 16,607,000원이 남고, 그 부족분을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 기준 실질취득은 낙찰가와 인수액을 합친 약 507,307,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경1569 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 104동 9층901호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공부상 아파트 · 지상57층 중 9층 901호 |
| 동일평형 기준 | 120.78㎡ |
| 소유자 | 박정희 · 거래가액 807,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 701,000,000원 / 490,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 파주새마을금고 / 241,793,350원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 최우선 체크포인트
말소기준권리는 2026.03.25 삼성카드 주식회사 가압류 20,681,886원입니다. 임차인 황규창은 2021.05.20 전입했고 2021.05.03 확정일자를 갖췄으며, 2023.07.24에는 보증금 500,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준보다 앞선 임차인이므로 대항력이 있는 인수형입니다. 배당요구도 해 우선변제권을 행사하지만, 배당으로 보증금 전액이 충당되지 않으면 부족액은 매수인에게 남습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황규창 | 건물 전체 · 주거 (임차권등기) | 2021.05.20 | 2021.05.03 | 500,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 아님 |
| 회차 가정 | 낙찰가 | 임차인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 490,700,000원 | 16,607,000원 | 낙찰가가 보증금보다 낮아 인수 발생 |
| 2회 유찰 시 | 343,490,000원 | 162,118,860원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 3회 유찰 시 | 240,442,999원 | 263,723,203원 | 실질취득은 보증금 부근에 유지 |
2회·3회 유찰 시에도 같은 원리가 반복됩니다. 최저가가 343,490,000원, 240,442,999원으로 내려가지만 매수인이 떠안을 임차보증금 부족분은 각각 162,118,860원, 263,723,203원으로 커집니다. 따라서 “더 유찰되면 훨씬 싸진다”는 식으로 해석하면 안 됩니다. 이 사건의 가격 기준점은 최저가가 아니라 사실상 500,000,000원 임차보증금입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
일산두산위브더제니스 동일 평형 최근 12개월 거래 12건의 평균은 668,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.09의 599,000,000원이고, 같은 표본의 최저 거래는 599,000,000원, 최고 거래는 745,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 120.78㎡ | 14 | 599,000,000원 |
| 2026.09 | 120.78㎡ | 26 | 685,000,000원 |
| 2026.09 | 120.78㎡ | 39 | 745,000,000원 |
| 2026.08 | 120.48㎡ | 16 | 680,000,000원 |
| 2026.08 | 120.48㎡ | 14 | 620,000,000원 |
| 2026.08 | 120.78㎡ | 29 | 665,000,000원 |
| 2026.08 | 120.78㎡ | 26 | 668,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 35 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 35 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 55 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 11 | 640,000,000원 |
| 2026.07 | 120.78㎡ | 38 | 650,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 668,500,000원 |
여기서 비교 대상은 최저가 490,700,000원이 아니라 현재 회차 실질취득 약 507,307,000원입니다. 그 금액은 최근 12개월 평균 668,500,000원뿐 아니라 최신 거래 599,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차인 인수액까지 포함해도 최근 실거래 범위 아래쪽에 위치합니다. 다만 최저가만 놓고 73.4%라고 보는 것보다, 반드시 인수액을 포함해 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 490,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,307,000원 |
| 1. 임차인 황규창 보증금 | 500,000,000원 | 483,393,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 20,681,886원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 9,891,048원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 490,700,000원이 집행비용과 임차인 배당으로 전부 소진됩니다. 임차인 보증금 미배당액 16,607,000원은 매수인 인수로 남고, 삼성카드·한화생명보험은 배당액 0원입니다. 신청채권자 청구액 241,793,350원 역시 현재 시나리오상 배당액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 탄현역(경의중앙선) 동측 인근이며, 주변에 아파트단지·근린생활시설·오피스텔·숙박시설·근린공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하고 인근 버스정류장과 서측 탄현역을 이용할 수 있습니다.
- 규모. 일산두산위브더제니스는 2,700세대이며 사용승인일은 2013.04.26입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상57층 중 9층이며 위생·급배수·급탕·난방·냉방·승강기·소방·방송설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(탄현주상)이며 과밀억제권역과 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 도로. 북측 약 20미터, 남측 약 35미터, 동측 약 24미터, 서측 약 18미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가에 현혹되지 않기. 입찰가만 계산하지 말고 임차보증금 미배당 인수액을 반드시 더해 실질취득을 계산해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 황규창의 보증금은 500,000,000원이며 전입 2021.05.20, 확정일자 2021.05.03, 임차권등기 2023.07.24입니다.
- 배당 결과 확인. 현재 회차 가정에서는 임차인 예상배당 483,393,000원, 매수인 인수 16,607,000원입니다.
- 유찰 효과 착시 주의. 2회 유찰 시 인수 162,118,860원, 3회 유찰 시 인수 263,723,203원으로 증가합니다.
- 시세 비교 기준. 현재 실질취득을 최신 거래 599,000,000원과 최근 12개월 평균 668,500,000원에 대조해 판단해야 합니다.
- 임차권 말소·인도. 낙찰 후 인수금 정산 조건과 임차권등기 말소, 실제 인도 시점을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 실거래 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “490,700,000원이 아니라 약 507,307,000원으로 보라”
이 사건의 숫자는 단순하지만 해석을 잘못하기 쉽습니다. 감정가 701,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 490,700,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 황규창의 보증금 500,000,000원이 사실상의 가격 기준선을 만듭니다. 현재 회차에서는 16,607,000원을 매수인이 인수하므로 실질취득은 약 507,307,000원입니다.
반대로 이 인수액을 제대로 포함한 뒤 시세를 비교하면 그림은 달라집니다. 동일 평형 최근 12개월 평균은 668,500,000원, 최신 거래는 599,000,000원입니다. 현재 실질취득은 두 기준보다 낮습니다. 따라서 이 물건은 “권리가 깨끗한 저가 물건”이 아니라, 대항력 임차인의 인수 구조를 정확히 계산해야 비로소 가격을 평가할 수 있는 물건입니다. 유찰 횟수보다 중요한 것은 최종 낙찰가와 임차인 미배당액을 항상 한 묶음으로 보는 것입니다.
