의정부지방법원 2026타경60016. 원흥동 삼송리슈빌센트럴파크 1511동 202호를 대상으로 한 임의경매입니다. 겉으로는 일반 아파트 신건처럼 보이지만 매각물건명세서의 핵심은 지분매각입니다. 2020.09.03 오지연과 조상희가 각 지분 1/2을 취득했고, 이번 경매개시결정은 오지연 지분에만 내려졌습니다. 낙찰자는 아파트 전체의 단독 소유자가 아니라 조상희와 함께 소유하는 새로운 공유자가 됩니다.
조상희는 소유권 취득 다음 날인 2020.09.04 전입한 점유자로 조사됐습니다. 다만 조상희 자신이 지분 1/2의 공유자이고 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 전입일만으로 일반적인 임대차와 동일하게 단정할 수 없습니다. 반대로 임대차가 아니라고 단정해 인수액을 0원으로 확정하는 것도 위험합니다. 공유관계와 점유관계가 동시에 얽힌 물건이라는 점이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60016 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 670 삼송리슈빌센트럴파크 제1511동 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 · 지상27층 중 2층 · 2012.12.10 사용승인 |
| 매각 대상 | 오지연 소유 지분 1/2 · 지분매각 |
| 공유자 | 오지연 지분 1/2 · 조상희 지분 1/2 |
| 취득 내역 | 2020.09.03 소유권이전 · 거래가액 595,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 337,000,000원 / 337,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 주식회사유아이크레디트대부 / 90,823,134원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 확인할 것은 ‘지분’
2013년 농협은행주식회사 근저당 168,000,000원과 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당 96,000,000원은 이미 말소된 이력입니다. 현재 판단의 초점은 오지연 지분에 설정됐던 182,000,000원·260,000,000원 근저당과 그 이전등기입니다. 특히 경매는 오지연 지분에 대해서만 진행되므로 권리 소멸 여부와 별개로 조상희 지분 1/2은 그대로 남습니다.
② 점유자 분석 — 공유자이자 전입자
| 점유자 | 지위 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조상희 | 공유자 지분 1/2 · 2020.09.04 전입 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
조상희는 보증기관이나 대위·승계 신고자가 아니라 지분 1/2을 가진 공유자 본인입니다. 따라서 실제 임차인 수는 확정할 수 없으며, 조상희의 점유가 공유자로서의 점유인지 별도의 임대차계약에 따른 점유인지부터 확인해야 합니다. 보증금과 확정일자가 모두 미상인 상태에서는 대항력 가능·미상으로만 판단하는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 337,000,000원보다 ‘취득 범위’가 먼저다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 337,000,000원입니다. 1회 유찰 시 269,600,000원, 2회 유찰 시 215,680,000원으로 내려가지만, 가격이 낮아져도 취득 대상은 계속 오지연 지분 1/2뿐입니다. 지분거래의 비교 시세가 확인되지 않은 상태에서 최저가만 보고 일반 아파트보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 산정 | 매수인 인수 산정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(감정가 100%) | 337,000,000원 | 331,482,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 269,600,000원 | 265,025,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 215,680,000원 | 211,860,480원 | 0원* |
* 각 회차의 산정값입니다. 점유자의 보증금과 확정일자가 미상이고 근저당권 이전관계가 남아 있어 실제 인수액을 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 337,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,518,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 331,482,000원 |
집행비용은 매각가의 1.6%로 추정됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 철근콘크리트구조 지상27층 건물의 2층 202호로, 현재 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 삼송초등학교 남서측 인근이며, 주위에는 아파트단지·근린생활시설·단독주택·다세대주택이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 3호선 원흥역이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 공동주택 부지이며 단지 내 도로를 통해 외부 공도로 진출입할 수 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·삼송택지개발 지구단위계획구역·과밀억제권역·택지개발지구입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 일반 아파트 전체가 아니라 지분 1/2만 취득하므로 통상적인 아파트 매매와 같은 환금성을 기대하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위. 오지연 지분 1/2만 매각되는지 매각물건명세서와 감정평가서의 평가 범위를 다시 확인하세요.
- 공유자 우선매수. 조상희의 우선매수신고 행사 여부를 확인하고, 외부 최고가매수신고인이 취득하지 못할 가능성을 반영하세요.
- 점유 성격. 조상희가 공유자로서 점유하는지, 별도의 임대차계약과 보증금이 존재하는지 확인하세요.
- 대항력·배당. 2020.09.04 전입과 함께 확정일자·보증금·배당요구 여부를 원본 서류로 확인하세요.
- 근저당 관계. 2021.05.04·2022.04.27 근저당과 2026.07.16 주식회사알차대부금융 앞으로의 이전등기 연결관계를 확인하세요.
- 배당 재산정. 청구액 90,823,134원이 배당 0원으로 표시된 이유를 채권계산서와 배당요구 내역에서 확인하세요.
- 공유물 처리. 낙찰 후 공동사용, 지분 협의 및 공유관계 해소 가능성을 검토하세요.
- 관리비·점유 이전. 체납 관리비와 실제 점유 상태를 관리사무소 및 현장조사로 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 아니라 취득 범위를 보라”
이 사건에서 가장 위험한 오해는 최저가 337,000,000원으로 삼송리슈빌센트럴파크 202호 전체를 취득한다고 생각하는 것입니다. 실제 매각 대상은 오지연 지분 1/2이고, 조상희의 지분 1/2과 점유는 그대로 남습니다. 조상희는 2020.09.04 전입했지만 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력과 인수 여부도 확정할 수 없습니다.
여기에 공유자 우선매수신고 1회, 2021년·2022년 근저당과 2026.07.16 이전등기의 연결관계, 청구액 90,823,134원이 배당 0원으로 표시된 산정상 공백까지 겹칩니다. 따라서 신건 입찰은 보류하고 매각 범위·점유관계·근저당 원본·배당관계를 먼저 확인하는 것이 맞습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 공유지분을 안전하게 정리할 수 있느냐입니다.
