의정부지방법원 2026타경60112. 고양시 일산서구 대화동 2107-10의 근린생활시설·주택 혼합 건물과 토지에 관한 지분매각 사건입니다. 등기상 현재 공유자는 한영란과 한일섭이고, 한영란 지분은 기존 10분의 2와 상속으로 취득한 10분의 1을 합쳐 10분의 3, 한일섭 지분은 합계 10분의 7입니다. 2024년 서울보증보험주식회사가 한영란 지분에 110,000,000원의 가압류를 설정했고, 2026년 그 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매가 시작됐습니다.
등기 자체만 보면 오래된 근저당·가압류·임차권등기는 이미 말소돼 있고, 현재 매각의 기준이 되는 권리는 2024.04.08. 서울보증보험주식회사의 가압류입니다. 문제는 등기보다 앞선 임차인입니다. 조현수는 2015.01.28., 한승엽은 2016.06.13. 전입해 기준권리보다 앞섭니다. 특히 조현수의 보증금 20,000,000원은 배당표에서 전액 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 대화동 2107-10 · 일산로635번길 8-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 지층 근린생활시설 및 창고 · 1층 근린생활시설 · 2,3층 주택 |
| 토지 | 대 231㎡ · 제1종일반주거지역 · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 · 공시지가 2,164,000원/㎡ |
| 공유관계 | 한영란 10분의 3 · 한일섭 10분의 7 |
| 매각 형태 | 지분매각 · 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능 |
| 감정가 / 최저가 | 314,565,090원 / 220,196,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 167,046,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차인 인수는 별개다
현재 경매의 말소기준은 2024.04.08. 갑구 16번 가압류입니다. 서울보증보험주식회사의 청구금액은 110,000,000원이고, 이후 2026.01.19. 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이 두 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 국민은행·신한은행 근저당과 장명려의 주택임차권등기 등은 이미 등기부상 말소돼 현재 인수 대상으로 남아 있지 않습니다.
② 임차인·지분 — 최저가 220,196,000원이 끝이 아니다
| 임차인·점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조현수 | 1층 점포 | 2015.01.28 | 20,000,000원 / 1,200,000원 | 대항력 有 | 없음 | 20,000,000원 인수 |
| 한승엽 | 미상 | 2016.06.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 가능 |
| 오승우 | 미상 | 2024.12.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조현수 보증금만 반영해도 현재 회차에서 매수인이 부담하는 실질취득 최소액은 220,196,000원 + 20,000,000원 = 240,196,000원입니다. 2회 유찰 시에도 최소 174,137,200원, 3회 유찰 시에도 최소 127,896,040원입니다. 다만 이 금액들은 모두 한승엽의 미상 보증금을 제외한 하한선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,196,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,882,744원 |
| 인수 · 임차인 조현수 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 16번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 서울보증보험주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 106,313,256원 |
조현수 보증금 20,000,000원은 매각대금에서 배당되는 돈이 아니라 매수인이 별도로 떠안는 금액이므로 도넛 차트의 매각대금 배분에는 포함하지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
또 하나 짚어야 할 숫자가 있습니다. 사건의 신청채권자 청구액은 167,046,300원인데, 등기상 갑구 16번 가압류 청구금액은 110,000,000원입니다. 아래 배당 계산은 제공된 110,000,000원 가압류 라인을 기준으로 하므로, 이를 곧바로 신청채권 167,046,300원 전액의 만족으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성저공원 동측 인근이며 근린생활시설, 단독주택, 공원, 학교 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 지층은 근린생활시설 및 창고, 1층은 근린생활시설, 2·3층은 주택으로 이용 중인 혼합용도 건물입니다.
- 토지. 231㎡의 대지로 제1종일반주거지역·지구단위계획구역에 속하고, 소로1류와 소로3류에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 평가 포함 부분. 3층 발코니와 옥탑층 다락부분 등은 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 환금성. 전체 부동산이 아니라 공유지분 10분의 3을 취득하는 구조이고 근린생활시설과 주택이 섞인 물건이라, 독립적인 사용·처분을 전제로 한 일반 매매와는 성격이 다릅니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 이번 매각은 지분매각이며, 등기상 한영란 지분 합계는 10분의 3입니다. 낙찰로 전체 건물을 단독 소유하게 되는 구조가 아닙니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고가 1회 가능하므로 외부 최고가매수신고인이 최종 매수인이 되지 않을 가능성을 입찰 전에 감안해야 합니다.
- 조현수 인수액. 1층 점포 조현수의 보증금 20,000,000원은 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 계약·점유관계와 현재 존속 여부를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 한승엽 미상 위험. 전입일은 2016.06.13.으로 기준권리보다 빠르지만 보증금·확정일자·점유범위가 확인되지 않습니다. 이 부분이 해소되지 않으면 실질취득 총액도 확정되지 않습니다.
- 오승우. 전입일 2024.12.04.로 기준권리 이후이므로 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다.
- 청구금액 차이. 사건 청구액 167,046,300원과 등기상 가압류 청구액 110,000,000원이 다르므로 실제 배당요구·채권계산서를 대조해야 합니다.
- 건물 범위. 3층 발코니와 옥탑층 다락부분 등이 평가에 포함돼 있으므로 현황과 공부, 평가 대상 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 임차인의 실제 계약·점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70%”보다 중요한 것은 무엇을 사는가다
현재 최저가는 감정가의 70%인 220,196,000원입니다. 하지만 매수인은 전체 부동산이 아니라 공유지분 10분의 3을 취득하고, 조현수 보증금 20,000,000원을 인수하는 것으로 계산됩니다. 따라서 확인된 부담만 반영한 실질취득은 최소 240,196,000원입니다.
여기서 끝나지 않습니다. 한승엽은 기준권리보다 앞선 전입이 있으면서 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·추가 인수액 미상 위험이 남고, 공유자의 우선매수신고도 1회 가능합니다. 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 판단할 사건이 아니라, 지분관계·임차인 인수·우선매수 구조를 먼저 해소해야 하는 고난도 물건입니다.
