의정부지방법원 2026타경60112. 대상은 경기도 고양시 일산서구 대화동 2107-10의 토지와 건물로, 감정평가상 지층은 근린생활시설 및 창고, 1층은 근린생활시설, 2·3층은 주택으로 이용 중입니다. 매각물건명세서상 토지·건물 일괄매각이면서 지분매각이고, 목록2의 3층 발코니와 옥탑층 다락부분 등도 건물에 포함하여 평가됐습니다.

현재 등기상 소유자는 한영란·한일섭의 공유 형태입니다. 말소기준은 2024.04.08. 한영란 지분에 설정된 서울보증보험주식회사의 가압류 110,000,000원입니다. 이후 2026.01.19. 같은 채권자의 강제경매개시결정이 등기됐고, 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기상의 가압류가 아니라 그보다 앞서 들어온 임차인입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심

현재 확인되는 실제 임차인은 3명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 모두 실제 점유·임차 관계로 조사된 인원입니다. 이 가운데 조현수는 2015.01.28. 전입, 말소기준 2024.04.08.보다 앞서고 보증금도 20,000,000원으로 확인됩니다. 배당 시뮬레이션은 우선변제권이 없는 대항력 임차인으로 보고 보증금 전액을 매수인 인수로 계산합니다.

한승엽은 2016.06.13. 전입으로 기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 이 임차인의 보증금이 확인되기 전까지는 조현수의 20,000,000원만으로 전체 인수액이 끝난다고 볼 수 없습니다. 반면 오승우는 2024.12.04. 전입으로 말소기준 이후라 대항력이 없는 것으로 정리됩니다.

② 가격 — 시세보다 ‘싸다’고 판단할 근거는 없다

이 사건에는 동일 조건의 최근 실거래 수치가 확인되지 않아 감정가나 최저가를 시세와 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 314,565,090원이 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 특히 이 물건은 일반적인 단독소유 주택이 아니라 지분매각이고 임차인 승계액도 존재하므로, 최저가만 가지고 가격 메리트를 평가하는 것은 적절하지 않습니다.

유찰되면 매각가는 내려가지만 조현수 보증금 20,000,000원 인수는 각 시나리오에서 그대로 유지됩니다. 여기에 한승엽 관련 미확정 금액이 별도로 남습니다. 실거래 비교 없이 단순한 유찰률만 보고 “싸졌다”고 결론내릴 수 없는 이유입니다.

③ 예상배당표 (매각가 314,565,090원 가정)

조현수 보증금 20,000,000원은 배당받는 금액이 아니라 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 사건 청구액은 167,046,300원으로 기재되어 있는 반면 현재 배당 계산에는 갑구 16번 가압류 110,000,000원이 반영되어 있으므로 실제 배당 확정 전 채권계산 내용을 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 지분매각·공유자 우선매수 — 일반 물건과 다른 구조

매각물건명세서에는 일괄매각과 동시에 지분매각이라고 기재되어 있습니다. 즉 토지와 건물을 묶어 평가·매각하되 단독소유 전체를 취득하는 일반 매각과는 구조가 다릅니다. 현재 소유관계도 한영란·한일섭 공유입니다.

특히 이 사건은 1층 점포에 조현수 임차인이 있고 2·3층은 주택으로 이용되는 복합용도 건물입니다. 지분취득 이후 실제 사용·수익 관계는 단독소유 부동산보다 단순하지 않습니다. 임차인 명도 문제만 확인할 것이 아니라 공유관계와 점유관계를 동시에 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 지층은 근린생활시설 및 창고, 1층은 근린생활시설, 2·3층은 주택으로 이용 중인 근린생활시설·주택 혼합 건물입니다.
• 입지. 경기도 고양시 일산서구 대화동 성저공원 동측 인근으로, 부근은 근린생활시설, 단독주택, 공원, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근 가능하며 인근에 버스승강장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 토지면적 231.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 2,164,000원/㎡입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 소로1류와 소로3류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
• 건물상태. 알.씨조 및 연와조 경사스라브지붕 3층 건물이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 평가 포함. 목록2의 3층 발코니와 옥탑층 다락부분 등은 건물에 포함하여 평가됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 한승엽 보증금부터 확인. 2016.06.13. 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 이 금액을 확인하지 않고 총 취득비용을 확정해서는 안 됩니다.
• 조현수 20,000,000원 인수 반영. 최저가와 별도로 매수인 인수액에 포함해 자금계획을 세워야 합니다.
• 지분매각 범위 확인. 일괄매각이면서 지분매각인 사건이므로 실제 매각대상 지분과 취득 후 공유관계를 매각물건명세서·등기부에서 다시 대조해야 합니다.
• 공유자 우선매수신고 확인. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있다고 기재돼 있으므로 매각기일의 행사 여부를 확인해야 합니다.
• 혼합용도 점유 확인. 1층 근린생활시설과 2·3층 주택의 실제 점유자·사용범위가 서로 다를 수 있으므로 현황을 직접 확인해야 합니다.
• 배당 계산 재확인. 사건 청구액 167,046,300원과 현재 배당 계산에 반영된 110,000,000원의 관계, 갑구 17번 채권액을 확인해야 합니다.
• 가격은 별도 검증. 비교 가능한 최근 실거래 수치 없이 감정가나 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 직접 확인하세요.

맺으며 — 이 물건의 승부처는 ‘최저가’가 아니라 ‘무엇을 함께 떠안는가’

신건 최저가는 314,565,090원이지만, 그 금액이 매수인의 최종 부담을 뜻하지 않습니다. 조현수의 보증금 20,000,000원은 인수되고, 한승엽은 말소기준보다 먼저 전입했으면서 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 승계 위험이 남습니다.

게다가 지분매각, 한영란·한일섭의 공유관계, 공유자의 우선매수신고 1회, 근린생활시설과 주택이 섞인 이용상태까지 겹쳐 있습니다. 최근 실거래 비교값도 없어 가격 할인 여부를 입증할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 “신건 감정가가 얼마냐”보다 “임차인 인수액과 지분취득 후 구조를 어디까지 확정했느냐”가 먼저인 물건입니다. 권리와 점유가 모두 확인되기 전에는 낮은 유찰가격만으로 매력도를 높게 평가하기 어렵습니다.