의정부지방법원 2026타경60133. 고양시 일산서구 후곡마을아파트 1007동 601호, 동일 평형 실거래 자료의 전용면적은 130.23㎡입니다. 현재 소유권은 정규일·조은희가 각 2분의 1씩 공유하고 있으며, 2019.12.05. 소유권이전 당시 거래가액은 510,000,000원입니다. 이번 사건은 서울보증보험주식회사가 청구액 886,488,218원으로 진행하는 강제경매입니다.
이 물건의 핵심은 오래된 근저당이 아닙니다. 2012년·2014년 설정된 한국외환은행 근저당은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 남아 있는 핵심 권리는 2024.01.15. 등기된 김연선의 주택임차권입니다. 임차보증금은 790,000,000원, 주민등록·점유개시는 2021.12.17., 확정일자는 2021.10.23.로, 2026.01.19. 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60133 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 일산동 1074 후곡마을아파트 1007동 6층601호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 일산서구 강선로 187 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 평형 전용 130.23㎡ · 지상 18층 건물 내 6층 601호 |
| 소유자 | 정규일 2분의 1 · 조은희 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 840,000,000원 / 840,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 886,488,218원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 이미 말소된 담보권보다 임차권이 핵심
2005.03.07. 남상술 명의 소유권이전청구권가등기는 2012.05.10. 이미 말소됐고, 한국외환은행의 채권최고액 60,000,000원 근저당과 120,000,000원 근저당도 각각 2019.11.08., 2017.03.20. 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 실제로 주의할 권리는 2024.01.15. 주택임차권등기입니다.
② 임차인 — 실제 계산 대상 1명, 보증금 790,000,000원
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김연선 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 790,000,000원 | 2021.12.17 / 2021.10.23 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 중복합산 없음 | 미배당 잔액 인수 |
임차권등기 원문에는 이선화와 대위자 서울보증보험주식회사도 기재돼 있으나, 보증금을 별도 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않고 790,000,000원 한 건으로 계산합니다. 실제 임차인 계산 대상은 김연선 1명입니다.
③ 시세 비교 — 신건도, 유찰 후 실질취득도 최근 시세 이상
후곡마을(동아10) 동일 평형 130.23㎡의 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 777,500,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 778,142,857원, 최신 거래는 2026.07 · 770,000,000원이며 최근 구간과 이전 구간의 추세 차이는 0.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 130.23㎡ | 11 | 770,000,000원 |
| 2026.06 | 130.23㎡ | 3 | 750,000,000원 |
| 2026.06 | 130.23㎡ | 7 | 805,000,000원 |
| 2026.03 | 130.23㎡ | 7 | 830,000,000원 |
| 2026.03 | 130.23㎡ | 13 | 760,000,000원 |
| 2026.03 | 130.23㎡ | 6 | 759,000,000원 |
| 2025.12 | 130.23㎡ | 15 | 773,000,000원 |
| 2025.06 | 130.23㎡ | 16 | 835,000,000원 |
| 2025.05 | 130.23㎡ | 5 | 788,000,000원 |
| 2025.01 | 130.23㎡ | 2 | 640,000,000원 |
| 2024.08 | 130.23㎡ | 10 | 760,000,000원 |
| 2024.07 | 130.23㎡ | 12 | 860,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 130.23㎡ | 7건 | 778,142,857원 |
| 전체 평균 | 130.23㎡ | 12건 | 777,500,000원 |
신건 최저가 840,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.9%입니다. 최신 거래 770,000,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 평균 777,500,000원을 기준으로 보더라도, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 보더라도 신건을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
여기에 임차권까지 반영하면 유찰 후에도 결론은 크게 바뀌지 않습니다. 1회 유찰 시 낙찰가 자체는 672,000,000원으로 내려가지만 인수액 127,120,000원이 붙어 실질취득이 799,120,000원이고, 2회 유찰 시에도 537,600,000원 + 260,176,000원으로 797,776,000원입니다. 두 경우 모두 최근 12개월 평균 778,142,857원과 최신 거래 770,000,000원보다 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 840,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,800,000원 |
| 1. 임차인 김연선 보증금 | 790,000,000원 | 790,000,000원 |
| 2. 서울보증보험주식회사 | 886,488,218원 | 39,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 840,000,000원 가정에서는 김연선의 보증금 790,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 서울보증보험주식회사는 39,200,000원을 배당받고 847,288,218원의 미배당이 발생하며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 가정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 아니라 ‘낙찰가 + 인수액’을 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 840,000,000원 | 0원 | 840,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 672,000,000원 | 127,120,000원 | 799,120,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 537,600,000원 | 260,176,000원 | 797,776,000원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 일산역(경의중앙선·서해선) 남측 인근이며, 주변은 대규모 아파트단지·학교·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 일산역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 지상 18층 건물의 6층 601호이며 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 단지·거래. 후곡마을(동아10)은 172세대, 사용승인일은 1995.03.30이며 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·개발행위허가제한지역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,709,000원/㎡입니다.
- 가격 흐름. 최근 구간과 이전 구간의 실거래 추세 차이는 0.2%이고, 최근 12개월 평균은 778,142,857원입니다.
- 위반사항. 위반건축물로 조사된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격부터 보수적으로. 최저가 840,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.9%입니다. 현재 가격 자체에 할인 메리트가 없습니다.
- 유찰가만 보고 판단하지 않기. 1회 유찰 시 실질취득 799,120,000원, 2회 유찰 시 797,776,000원으로 계산해야 합니다.
- 임차보증금 배당 확인. 김연선의 790,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
- 대항력 기준일 확인. 주민등록·점유개시 2021.12.17., 확정일자 2021.10.23., 임차권등기 2024.01.15.로 강제경매개시결정 2026.01.19.보다 앞섭니다.
- 서울보증보험 관련 원본 대조. 임차권등기 원문에 대위자 서울보증보험주식회사와 2023.12.18. 임차보증금반환채권 양수가 기재돼 있으므로 배당표와 권리관계를 원본에서 함께 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유·인도 상태를 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·배당관계·실거래 자료를 매각기일 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 낮아져도 실질취득은 시세 아래로 내려오지 않는다”
이 사건의 판단 포인트는 명확합니다. 신건 840,000,000원에서는 김연선의 790,000,000원 보증금이 배당으로 전액 변제돼 인수 0원이지만, 가격 자체가 최근 12개월 평균 778,142,857원의 107.9%입니다. 최신 거래 770,000,000원보다도 높아 신건 가격 메리트가 없습니다.
그렇다고 유찰만 기다리면 해결되는 구조도 아닙니다. 1회 유찰 시 매수인 인수액 127,120,000원, 2회 유찰 시 260,176,000원이 발생해 실질취득이 각각 799,120,000원과 797,776,000원이 됩니다. 즉 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가 하락분을 상당 부분 다시 채우므로 최저가만 보고 672,000,000원 또는 537,600,000원짜리 물건으로 평가하면 안 됩니다.
신건은 시세 이상, 유찰 후에도 실질취득은 최근 시세 이상. 권리구조와 가격구조를 함께 보면 이번 물건은 가격 우위가 확인되지 않고, 임차보증금 미배당에 따른 인수 여부를 끝까지 추적해야 하는 사건입니다.
