의정부지방법원 2026타경60172. 고양시 일산동구 풍동 숲속마을 벨라시온 701동 13층 1304호 아파트입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 거실 및 주방, 방 3개, 화장실 2개, 발코니 등의 구조입니다. 비교대상 면적은 84.83㎡이고, 단지는 982세대·2006.09.08. 준공입니다.
권리구조의 기준점은 2016.07.04. 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 이 권리보다 뒤에 설정된 하나은행·오케이저축은행 근저당과 다수의 가압류, 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60172 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 1261 숲속마을 벨라시온 701동 13층 1304호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 13층 1304호 · 거실 및 주방, 방3, 화장실2, 발코니 등 |
| 소유자 | 김태식 · 2012.03.07. 매매 · 거래가액 168,626,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 437,000,000원 / 305,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 37,739,734원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 말소기준권리 | 2016.07.04. 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2012~2014년에 설정됐던 국민은행·한국주택금융공사·한국스탠다드차타드은행의 종전 근저당들은 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 현재 말소기준은 2016.07.04. 을구 6번 근저당이며, 이후 설정된 하나은행·오케이저축은행 근저당과 갑구의 가압류들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 3.059억은 최근 거래권보다 낮다
숲속마을(7단지) 동일 면적대 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 402,416,666원입니다. 현재 최저매각가 305,900,000원은 이 평균의 76.0%입니다. 최신 거래는 2026.08. 2층 390,000,000원이며, 최저가는 최신 거래가보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.78㎡ | 2 | 390,000,000원 |
| 2026.07 | 84.78㎡ | 7 | 405,000,000원 |
| 2026.07 | 84.78㎡ | 18 | 385,000,000원 |
| 2026.07 | 84.78㎡ | 11 | 395,000,000원 |
| 2026.07 | 84.78㎡ | 3 | 390,000,000원 |
| 2026.07 | 84.78㎡ | 18 | 423,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 14 | 408,000,000원 |
| 2026.06 | 84.78㎡ | 8 | 410,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 10 | 402,000,000원 |
| 2026.04 | 84.83㎡ | 17 | 409,000,000원 |
| 2026.04 | 84.78㎡ | 8 | 407,000,000원 |
| 2026.03 | 84.78㎡ | 13 | 405,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 402,416,666원 |
최근 12건의 거래 범위는 385,000,000원~423,000,000원입니다. 현재 최저가 305,900,000원은 이 실거래 범위의 하단보다도 낮고, 최근 12개월 평균 대비 76.0%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 이 사건에서는 실질취득 기준액도 현재 최저가와 같은 305,900,000원으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 305,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,082,600원 |
| 2. 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 270,840,000원 | 270,840,000원 |
| 3. 근저당 · 하나은행 | 180,000,000원 | 29,977,400원 |
| 4. 근저당 · 오케이저축은행 | 44,400,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 | 40,183,240원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 160,732,963원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 34,005,307원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 김남규 | 40,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신용보증기금 | 8,571,417원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 현대캐피탈 | 28,628,920원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 현대카드 | 13,826,451원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 서울신용보증재단 | 37,062,165원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 858,250,463원 중 예상 배당액은 300,817,400원, 미배당액은 557,433,063원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 305,900,000원 | 300,817,400원 | 557,433,063원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 214,130,000원 | 210,332,180원 | 647,918,283원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 149,891,000원 | 146,992,526원 | 711,257,937원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 신청채권자의 청구액은 37,739,734원이고, 각 시나리오에서 신청채권자 배당액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 풍동중학교 동측에 인접하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 거실 및 주방, 방3, 화장실2, 발코니 등의 구조입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상20층 건물의 제13층 제1304호입니다.
- 단지. 숲속마을(7단지) 982세대, 2006.09.08. 준공이며 비교대상 면적은 84.83㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(풍동택지개발)·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래. 최근 12개월 동일 면적대 12건의 실거래가 있으며 범위는 385,000,000원~423,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사서·전입세대·점유자 현황을 입찰 전에 재확인하세요.
- 말소기준 재대조. 2016.07.04. 을구 6번 근저당을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 등기부 원본에서 최종 확인하세요.
- 근저당 변경등기. 한국스탠다드차타드은행은 197,900,000원, 하나은행은 130,000,000원으로 변경된 기재가 있으므로 실제 채권액·배당액을 확인하세요.
- 가격 비교. 현재 305,900,000원은 최근 12개월 평균 402,416,666원의 76.0%이고 최신 거래 390,000,000원보다 낮습니다. 층·향·내부상태 차이는 별도로 반영해야 합니다.
- 관리비·세금. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등이 실제 결과에 영향을 줄 수 있으므로 원본 배당요구 및 체납내역을 확인하세요.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.09.29.입니다.
맺으며 — 권리 인수 0원, 승부처는 점유 확인과 실제 응찰가
이 사건은 2016.07.04. 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 현재 최저가 305,900,000원은 최근 12개월 실거래 평균 402,416,666원의 76.0%이며, 최신 2026.08. 거래 390,000,000원보다도 낮습니다.
다만 감정평가상 임대관계가 미상이고, 일부 근저당의 변경등기 금액과 배당 시뮬레이션의 채권액이 서로 다르게 나타납니다. 따라서 이 물건의 최종 확인 포인트는 점유·임대관계와 근저당 실제 채권액, 그리고 13층 1304호의 개별 상태입니다. 가격상 할인 폭과 인수 0원 구조는 분명하지만, 실제 입찰가는 이 세 가지를 원본 자료와 현장에서 확인한 뒤 정해야 합니다.
