의정부지방법원 2026타경60172. 고양시 일산동구 풍동 ‘숲속마을 벨라시온’ 701동 13층 1304호 아파트입니다. 감정평가상 거실 및 주방, 방3, 화장실2, 발코니 등으로 이용 중이고 철근콘크리트구조 지하1층·지상20층 건물의 13층 물건입니다. 소유자 김태식은 2012.03.07 거래가액 168,626,000원에 소유권을 취득했습니다.
현재 권리분석의 기준은 2016.07.04 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 하나은행·오케이저축은행 근저당, 다수의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리가 정리된다는 사실과 현재 가격이 싸다는 것은 전혀 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60172 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 1261 숲속마을 벨라시온 701동 13층1304호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 거실 및 주방·방3·화장실2·발코니 등 · 지하1층/지상20층 중 13층 |
| 대상 면적 | 84.83㎡ |
| 소유자 | 김태식 (2012.03.07 거래가액 168,626,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 437,000,000원 / 437,000,000원 (신건) |
| 경매 신청채권자 | 주식회사 오케이저축은행 · 청구 37,739,734원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 단지 | 숲속마을(7단지) · 982세대 · 2006.09.08 준공 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 매수인 인수는 0원
분석상 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계 기재는 “임대 미상임”입니다. 예상배당 계산에서는 매수인 승계액이 0원으로 잡혀 있고, 말소기준권리 뒤의 담보권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 신건 437,000,000원은 최근 거래보다 높다
숲속마을(7단지) 대상 면적 84.83㎡와 매칭되는 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 402,416,666원, 최신 거래는 2026.08의 390,000,000원입니다. 현재 최저가 437,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.6%로, 신건에서 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.78㎡ | 2 | 390,000,000원 |
| 2026.07 | 84.78㎡ | 7 | 405,000,000원 |
| 2026.07 | 84.78㎡ | 18 | 385,000,000원 |
| 2026.07 | 84.78㎡ | 11 | 395,000,000원 |
| 2026.07 | 84.78㎡ | 3 | 390,000,000원 |
| 2026.07 | 84.78㎡ | 18 | 423,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 14 | 408,000,000원 |
| 2026.06 | 84.78㎡ | 8 | 410,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 10 | 402,000,000원 |
| 2026.04 | 84.83㎡ | 17 | 409,000,000원 |
| 2026.04 | 84.78㎡ | 8 | 407,000,000원 |
| 2026.03 | 84.78㎡ | 13 | 405,000,000원 |
| 평균 | 84.83㎡ | 12건 | 402,416,666원 |
최근 거래 범위는 385,000,000원~423,000,000원이고, 현재 경매 최저가는 437,000,000원입니다. 즉 최근 12개월 평균뿐 아니라 최근 거래 최고가 423,000,000원보다도 현재 최저가가 높습니다. 최신 거래가 390,000,000원이라는 점까지 감안하면, 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “경매 할인 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 437,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,770,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 270,840,000원 | 270,840,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나은행 | 180,000,000원 | 159,390,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 44,400,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 40,183,240원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 160,732,963원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 34,005,307원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 김남규 | 40,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신용보증기금 | 8,571,417원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 28,628,920원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 13,826,451원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 서울신용보증재단 | 37,062,165원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 858,250,463원 중 예상 배당액은 430,230,000원, 미배당액은 428,020,463원입니다. 신청채권자인 오케이저축은행의 청구액은 37,739,734원이지만 현재 매각가 가정에서는 예상 배당 0원으로 계산되어 있습니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 문제이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍동중학교 동측에 인접하고, 주위는 아파트단지·근린생활시설·각 급 학교 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 거실 및 주방, 방3, 화장실2, 발코니 등을 갖춘 아파트로 이용 중입니다. 위생·급배수, 도시가스 바닥난방, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중이고, 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(풍동택지개발)이며 과밀억제권역, 교육환경 보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가되어 있습니다.
- 환금성 참고. 숲속마을(7단지)은 982세대, 2006.09.08 준공 단지이며 최근 동일 면적 거래가 12건 확인됩니다. 최근 거래 범위는 385,000,000원~423,000,000원입니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 437,000,000원 | 430,230,000원 | 428,020,463원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 349,600,000원 | 343,905,600원 | 514,344,863원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 279,680,000원 | 274,964,480원 | 583,285,983원 | 0원 |
현재 회차에서는 실질취득액이 437,000,000원으로 최근 시세보다 높지만, 1회 유찰 시 349,600,000원, 2회 유찰 시 279,680,000원으로 내려갑니다. 특히 현재 회차 가격 판단을 유찰 이후 가격과 섞어서는 안 됩니다. 현재는 신건이며 최근 시세 대비 108.6%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 먼저 보세요. 최저가 437,000,000원은 최근 12개월 평균 402,416,666원보다 높고 최근 거래 최고 423,000,000원보다도 높습니다.
- 임차관계 확인. 분석상 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 “미상임”으로 기재되어 있으므로 현황조사·전입세대·매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 대조. 한국스탠다드차타드은행과 하나은행의 채권최고액 변경등기가 있으므로 실제 배당요구 채권액과 예상배당표 산정기준을 대조해야 합니다.
- 후순위 미배당과 인수를 혼동하지 마세요. 현재 회차에서도 미배당액은 428,020,463원이지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시나리오 분리. 신건 437,000,000원과 1회 유찰 349,600,000원, 2회 유찰 279,680,000원은 가격 경쟁력이 전혀 다른 구간입니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 체납 관리비와 조세 관계도 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 현재 가격은 보류”
이 물건의 권리 구조는 말소기준권리 뒤의 담보권·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 아파트이고, 숲속마을(7단지) 982세대에서 최근 동일 면적 거래도 꾸준히 확인됩니다.
하지만 현재 회차의 투자 판단은 가격에서 멈춥니다. 신건 최저가 437,000,000원은 최근 12개월 평균 402,416,666원의 108.6%이며, 최신 거래 390,000,000원과 최근 거래 최고 423,000,000원보다도 높습니다. 따라서 지금 회차를 두고 “경매라서 싸다”는 결론은 맞지 않습니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 회차별 가격입니다.
