의정부지방법원 2026타경60218. 일산서구 탄현동 큰마을대림아파트 130동 18층 1801호, 전용 59.82㎡ 아파트입니다. 2001년 12월 17일 사용승인을 받은 철근콘크리트조 20층 건물의 18층 물건입니다. 기존 소유자 홍정애에서 2025년 8월 1일 상속을 원인으로 전은숙·전은실·전익성·전혜원에게 각 4분의 1씩 소유권이 이전됐습니다.
현재 권리의 기준점은 2012년 8월 17일 설정된 한국주택금융공사 근저당 459,000,000원입니다. 이 근저당 실행을 위해 한국주택금융공사가 227,491,049원을 청구하며 임의경매를 신청했습니다. 배당 추산상 매수인이 떠안을 금액은 0원이지만, 같은 날 등기된 주택담보노후연금보증 관련 금지사항등기의 정리 여부와 감정요항표에 기재된 임대관계 미상 상태는 입찰 전에 원본으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60218 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 121 큰마을대림아파트 130동 18층 1801호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.82㎡ · 20층 중 18층 |
| 사용승인 | 2001.12.17. |
| 소유자 | 전은숙·전은실·전익성·전혜원 (각 4분의 1, 2025.08.01. 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 267,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 227,491,049원 |
| 매각기일 | 2026.08.25. |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원
2000년과 2002년에 설정됐던 한국주택은행·국민은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2012.08.17. 한국주택금융공사 근저당이며, 2026.05.15. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 상속에 따른 공유자들의 소유권도 경매 매각으로 매수인에게 이전되는 구조이고, 배당자료상 매수인 인수 추산액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 2.67억은 최근 평균의 107.4%
큰마을대림·현대아파트는 2,588세대이며, 비교 표본은 대상 면적과 일치하는 전용 59.82㎡·59.94㎡ 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 248,500,000원, 최신 거래는 2026년 8월 250,000,000원입니다. 신건 최저가 267,000,000원은 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.82㎡ | 12 | 250,000,000원 |
| 2026.08 | 59.82㎡ | 8 | 268,000,000원 |
| 2026.08 | 59.94㎡ | 10 | 237,000,000원 |
| 2026.07 | 59.82㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 59.82㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 2026.07 | 59.82㎡ | 9 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 17 | 245,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 59.82㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 59.82㎡ | 9 | 252,000,000원 |
| 2026.06 | 59.82㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 248,500,000원 |
실거래 범위는 200,000,000원~285,000,000원으로 넓지만 가격 메리트 판단의 기준인 최근 12개월 평균은 248,500,000원입니다. 최저가 267,000,000원은 이 평균의 107.4%이므로 신건을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 최신 거래 250,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 더 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 267,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,538,000원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 459,000,000원 | 262,462,000원 |
| 미배당 | - | 196,538,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.7%인 4,538,000원으로 추정됐습니다. 근저당 배당은 채권최고액을 기준으로 계산됐으며 신청채권자의 청구액은 227,491,049원입니다. 현재 회차 시나리오에서는 신청채권자 청구가 충족되는 것으로 산정됐고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 267,000,000원 | 196,538,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 213,600,000원 | 249,190,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 170,880,000원 | 291,312,320원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호곡초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 근거리에 경의중앙선 탄현역이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 20층 건물의 18층으로, 위생·급배수·난방·화재탐지·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 7필 일단의 주거용 건부지이며 단지 내 도로가 외곽 공도와 연결됩니다. 공시지가는 2,049,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역이며 교육환경 절대·상대보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 2,588세대 단지이고 동일 면적의 2026년 6월~8월 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가는 200,000,000원부터 285,000,000원까지 편차가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 107.4%입니다. 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 전제하지 마세요.
- 점유관계. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서와 현장 점유 상태를 직접 대조하세요.
- 금지사항등기. 2012.08.17. 주택담보노후연금보증 관련 금지사항등기의 매각 후 정리 여부를 법원 서류에서 확인하세요.
- 공유자 명도. 전은숙·전은실·전익성·전혜원이 각 4분의 1을 소유하고 있습니다. 실제 점유자와 인도 절차를 별도로 확인하세요.
- 회차 시나리오. 제공된 최저가 시나리오는 신건 267,000,000원, 1회 유찰 213,600,000원, 2회 유찰 170,880,000원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 최신 실거래를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 물건은 말소기준이 명확하고 신고 임차인이 없으며 매수인 인수 추산액도 0원입니다. 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 그러나 현재 최저가 267,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 248,500,000원의 107.4%이고, 최신 거래 250,000,000원보다도 높습니다.
권리상 단순하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 1.9회인 점과 회차별 최저가를 함께 놓고 응찰가를 판단해야 합니다. 결론은 금전 인수 0원, 신건 가격 메리트 없음입니다. 아울러 임대관계와 2012년 금지사항등기의 정리 여부를 원본에서 확인하는 것이 최종 조건입니다.
