의정부지방법원 2026타경60234. 고양시 일산동구 중산동 중산마을아파트 110동 12층 1201호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 전용면적 비교 표본은 37.35㎡입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 가압류보다 임차인 임승희의 대항력과 2026.07.09 확약서입니다. 임승희는 2022.05.24 전입·점유했고 확정일자는 2022.04.25로, 2023.05.01 농협은행 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원래 구조만 보면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어올 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다.
현재 최저가 107,100,000원을 가정하면 집행비용 2,299,400원 이후 임차보증금에 104,800,600원이 배당되고, 계산상 부족분은 95,199,400원입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 더 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득 총액이 보증금 200,000,000원 규모에 수렴하는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 잔존 임차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약이 있어, 해당 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 분석합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60234 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 중산동 1555 중산마을아파트 110동 12층 1201호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 37.35㎡ · 철근콘크리트벽식구조 · 12층 중 12층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 최윤하 · 2021.11.29 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 107,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 핵심은 대항력 임차인과 확약
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임승희 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 대항력 有 전입 2022.05.24 | 우선변제 확정 2022.04.25 · 배당요구 | 실질 인수 0원 주택도시보증공사 확약 2026.07.09 |
실제 임차인은 1명, 임승희입니다. 전입일 2022.05.24가 말소기준권리인 2023.05.01 농협은행 가압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자 2022.04.25와 배당요구로 우선변제권도 행사합니다. 등기부에는 2024.09.12 임차보증금 200,000,000원의 주택임차권이 등기되어 있습니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 시세 아래
중산마을1단지(두산) 동일 전용면적 37.35㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 147,083,333원입니다. 최신 거래는 2026.08 134,000,000원, 12건 중 최저도 134,000,000원, 최고는 158,000,000원입니다. 현재 최저가 107,100,000원은 최근 12개월 평균의 72.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 37.35㎡ | 3 | 134,000,000원 |
| 2026.06 | 37.35㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 37.35㎡ | 4 | 138,000,000원 |
| 2026.06 | 37.35㎡ | 4 | 138,000,000원 |
| 2026.06 | 37.35㎡ | 8 | 155,000,000원 |
| 2026.04 | 37.35㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2026.04 | 37.35㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.04 | 37.35㎡ | 6 | 153,000,000원 |
| 2026.03 | 37.35㎡ | 9 | 158,000,000원 |
| 2026.02 | 37.35㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2026.01 | 37.35㎡ | 6 | 145,000,000원 |
| 2025.11 | 37.35㎡ | 10 | 154,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 37.35㎡ | 12건 | 147,083,333원 |
이 사건에서는 확약을 반영하느냐가 가격 판단 자체를 바꿉니다. 확약이 유효하게 적용되면 실질취득은 107,100,000원이고 최근 12개월 평균 147,083,333원보다 낮습니다. 최신 거래 134,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮은 수준입니다. 반대로 확약을 배제하면 대항력 임차인의 미배당 보증금이 인수될 수 있으므로, 최저가 107,100,000원만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,299,400원 |
| 1. 임차인 임승희 보증금(우선변제) | 200,000,000원 | 104,800,600원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 166,494,574원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 임차보증금 부족분은 95,199,400원입니다. 다만 2026.07.09 확약에 따라 주택도시보증공사가 잔존 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 중산동 중산고등학교 서측 인근으로, 주변은 대규모 아파트단지·근린생활시설·각급학교가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 중산마을1단지(두산) 888세대, 준공일 1995.10.30이며 동일 전용 37.35㎡ 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,751,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 12층 중 12층이며 위생·급배수, 옥내소화전·승강기·난방설비가 구비되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.09 주택도시보증공사 확약에서 잔존 임차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 재확인. 임승희의 전입 2022.05.24는 말소기준 2023.05.01보다 앞섭니다. 확약을 제외하면 인수형이라는 점을 전제로 문서를 확인해야 합니다.
- 현재 회차 가격. 최저매각가는 107,100,000원이며 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 147,083,333원의 72.8%입니다.
- 추가 유찰의 착시 주의. 계산상 2회 유찰 시 인수액 126,779,460원, 3회 유찰 시 148,865,622원으로 늘어납니다. 확약이 없다면 최저가 하락 자체가 실질취득 하락으로 이어지지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 2026.07.09 확약서를 입찰 전 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 물건의 가격 메리트는 ‘확약’이 완성한다
겉으로만 보면 보증금 200,000,000원의 대항력 임차인이 있어 까다로운 물건입니다. 현재 최저가에서 배당받지 못하는 보증금도 95,199,400원이나 됩니다. 그런데 승계인 주택도시보증공사가 2026.07.09 잔존 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다고 확약하면서 결론이 달라집니다.
확약을 반영하면 매수인 인수 0원, 실질취득은 현재 최저가 107,100,000원입니다. 이는 동일 전용 37.35㎡ 최근 12개월 평균 147,083,333원의 72.8%이고, 최신 2026.08 거래 134,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부보다 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되어 있는지를 원문으로 확인하는 것입니다. 확약이 확인되는 전제에서는 권리 부담이 크게 정리되고 현재 회차에서도 시세 대비 가격 여지가 존재합니다.
