의정부지방법원 2026타경60234. 고양시 일산동구 중산동 중산마을아파트 110동 12층 1201호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트벽식구조 12층 건물의 12층입니다. 현 소유자 최윤하는 2021.09.13. 매매를 원인으로 2021.11.29. 소유권을 이전받았고 거래가액은 210,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순한 “임차권이 있느냐”가 아니라 대항력 임차인의 잔존보증금을 실제로 매수인이 떠안느냐입니다. 임승희는 2022.05.24. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.04.25.입니다. 현재 말소기준으로 제시된 농협은행 가압류 2023.05.01.보다 먼저 대항요건을 갖췄으므로 대항력 있는 임차인입니다. 그러나 2026.07.09. 제출된 주택도시보증공사의 확약으로 이 임차인의 잔존보증금 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60234 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 중산동 1555 중산마을아파트 110동 12층 1201호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 37.35㎡ · 12층 중 12층 |
| 소유자 | 최윤하 (2021.09.13. 매매 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 153,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약으로 인수 해소
과거 씨티은행·하나은행·신한은행·모스트대부 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.05.01. 농협은행 가압류 166,494,574원입니다. 이보다 앞선 2022.05.24. 임승희의 전입·점유가 있어 임차인은 대항력을 갖습니다. 이후 2024.09.12. 주택임차권등기, 2026.02.10. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임승희 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 2022.05.24 / 2022.04.25 | 대항력 有 우선변제 | 실질 0원 주택도시보증공사 승계·확약 |
② 시세 비교 — 확약 반영 후에도 신건은 최근 시세 이상
중산마을1단지(두산), 전용 37.35㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 평균은 149,250,000원, 최신 거래는 2026.06. 150,000,000원입니다. 확약을 반영한 실질취득 153,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.5%이며 최신 거래 150,000,000원보다도 높습니다. 따라서 “보증금 2억원짜리 집을 1.53억원에 싸게 산다”는 해석도, “신건이 시세보다 싸다”는 해석도 맞지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 37.35㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 37.35㎡ | 4 | 138,000,000원 |
| 2026.06 | 37.35㎡ | 4 | 138,000,000원 |
| 2026.06 | 37.35㎡ | 8 | 155,000,000원 |
| 2026.04 | 37.35㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2026.04 | 37.35㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.04 | 37.35㎡ | 6 | 153,000,000원 |
| 2026.03 | 37.35㎡ | 9 | 158,000,000원 |
| 2026.02 | 37.35㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2026.01 | 37.35㎡ | 6 | 145,000,000원 |
| 2025.11 | 37.35㎡ | 10 | 154,000,000원 |
| 2025.09 | 37.35㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 평균 | 37.35㎡ | 12건 | 149,250,000원 |
최근 거래 범위는 138,000,000원~160,000,000원입니다. 신건 실질취득 153,000,000원은 이 범위 안이지만 평균 149,250,000원보다 3,750,000원 높고, 최신 거래 150,000,000원보다도 3,000,000원 높습니다. 권리 위험이 확약으로 제거됐다는 사실과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,942,000원 |
| 1. 임차인 임승희 보증금(우선변제) | 200,000,000원 | 150,058,000원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 166,494,574원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체로는 임승희 보증금 200,000,000원 중 150,058,000원만 배당되어 49,942,000원이 남습니다. 그러나 주택도시보증공사의 2026.07.09. 확약을 반영하면 해당 잔존보증금의 매수인 인수는 실질 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 인수만 늘어나는 구조
| 회차 | 매각가 | 계산상 미배당 보증금 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 153,000,000원 | 49,942,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 122,400,000원 | 80,113,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 97,920,000원 | 104,242,560원 | 0원 |
대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 원칙적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 하지만 이 사건은 해당 임차인에 대한 확약이 존재하므로 표의 49,942,000원·80,113,600원·104,242,560원은 확약이 없을 때의 계산상 인수액이고, 실제 권리분석에서는 0원으로 처리합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중산고등학교 서측 인근에 위치하고, 주변은 대규모 아파트단지·근린생활시설·각급학교가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 12층 건물의 12층이며, 위생·급배수·옥내소화전·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 중산마을1단지(두산) 888세대, 1995.10.30. 준공입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,751,000원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.09.자 확약의 제출 주체·내용과 매수인에 대한 잔존보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 문구를 반드시 원문으로 대조하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 실질 인수 0원 판단의 핵심은 확약 이행입니다. 매각 후 임차권등기 말소에 필요한 절차와 서류를 확인하세요.
- 가격 상한 관리. 신건 153,000,000원은 최근 12개월 평균 149,250,000원과 최신 거래 150,000,000원보다 높습니다.
- 유찰 시 가격 재평가. 확약이 유효하게 적용된다면 유찰 후에는 낙찰가가 낮아지는 만큼 실질취득도 함께 낮아지므로 가격 메리트가 달라집니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있으므로 입찰 전 적용 범위와 절차를 원문 기준으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 해결”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건은 처음 보면 부담스럽습니다. 보증금 200,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 신건 배당만 보면 49,942,000원이 남기 때문입니다. 그러나 임승희의 승계인 주택도시보증공사가 2026.07.09. 잔존보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다고 확약했으므로 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 신건이 매력적인 가격은 아닙니다. 확약을 반영한 실질취득 153,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 149,250,000원의 102.5%이고, 최신 거래 150,000,000원보다도 높습니다. 결론은 명확합니다. 권리 위험은 확약으로 크게 해소됐지만, 현재 회차는 가격 메리트가 부족합니다. 이 물건의 승부처는 확약의 원문·이행 가능성을 확인한 뒤, 시세보다 낮은 실질취득 가격을 확보하는 데 있습니다.
