의정부지방법원 2026타경60307. 파주시 야당동 한빛마을1단지한라비발디센트럴파크 102동 6층 602호 아파트입니다. 현재 소유자는 송혜미이고, 2016.11.21. 소유권 이전과 같은 날 주식회사국민은행 채권최고액 348,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 등기된 세무서·지자체 압류, 박정원 가압류 240,000,000원과 2026.03.30. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.
다만 “등기상 후순위 권리가 소멸한다”와 “배당에 변수가 없다”는 같은 말이 아닙니다. 국세·지방세 압류가 6건 존재해 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있습니다. 또한 임차인 명단은 확인되지 않지만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있어, 실제 점유관계와 매각물건명세서는 입찰 전에 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60307 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 981 한빛마을1단지한라비발디센트럴파크 102동 6층 602호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 현황 아파트로 이용 중 · 27층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 송혜미 · 2016.10.14. 매매 · 거래가액 415,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 500,000,000원 / 500,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 사용승인일 | 2009.08.31. |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2016.11.21. 국민은행 근저당권 348,000,000원입니다. 이후 성동세무서·용산세무서·서울특별시성동구·파주시·파주세무서·강남세무서의 압류와 박정원 가압류 240,000,000원, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 국민건강보험공단 압류는 2025.12.05. 해제로 이미 말소됐습니다.
임차인 조사 내역은 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 “미상”입니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 근거도 없고, 반대로 실제 점유자가 없다고 단정할 근거도 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이지만, 현황조사와 매각물건명세서의 점유관계는 입찰 직전 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 5억은 최근 평균의 105.4%
한빛마을1단지한라비발디 동일 면적대의 최근 12개월 실거래는 12건이며, 평균은 474,166,666원입니다. 가장 최근 거래는 2026.07. 490,000,000원, 최근 12건의 범위는 440,000,000원~520,000,000원입니다. 현재 최저매각가 500,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 105.4%이므로 신건을 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 100.63㎡ | 8 | 490,000,000원 |
| 2026.07 | 100.63㎡ | 5 | 470,000,000원 |
| 2026.07 | 101.15㎡ | 12 | 450,000,000원 |
| 2026.07 | 100.63㎡ | 13 | 450,000,000원 |
| 2026.06 | 100.63㎡ | 6 | 485,000,000원 |
| 2026.06 | 100.63㎡ | 16 | 510,000,000원 |
| 2026.06 | 100.63㎡ | 11 | 520,000,000원 |
| 2026.05 | 100.63㎡ | 3 | 455,000,000원 |
| 2026.03 | 101.15㎡ | 12 | 440,000,000원 |
| 2026.03 | 100.63㎡ | 2 | 460,000,000원 |
| 2026.02 | 100.63㎡ | 11 | 470,000,000원 |
| 2026.02 | 101.15㎡ | 21 | 490,000,000원 |
| 평균 | 101.152㎡ | 12건 | 474,166,666원 |
신건 최저가 500,000,000원은 최신 거래 490,000,000원보다도 높고, 최근 평균 474,166,666원보다 높습니다. 따라서 현재 회차에서 권리상 인수액이 0원이라고 해도 실질취득 기준은 500,000,000원으로, 최근 시세보다 낮은 가격이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 500,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 348,000,000원 | 348,000,000원 |
| 3. 가압류 · 박정원 | 240,000,000원 | 144,600,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 박정원 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션상 채권 합계는 828,000,000원, 배당액은 492,600,000원, 미배당은 335,400,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 국세·지방세 압류의 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한빛초등학교 서측 인근이며 주변에 아파트, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 27층 건물 내 6층 602호이며 사용승인일은 2009.08.31.입니다. 위생·급배수·난방·엘리베이터·지하주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,871,000원/㎡입니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 아파트 건부지로 이용 중이고 아파트 내부도로를 통해 공도와 연결됩니다.
- 단지 규모. 한빛마을1단지한라비발디는 937세대이며 동일 면적대 최근 12개월 실거래는 12건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 500,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.4%입니다. 현재 회차에 가격 할인은 없습니다.
- 1회 유찰 시 재평가. 1회 유찰 시 400,000,000원, 2회 유찰 시 320,000,000원입니다. 최근 실거래 범위 440,000,000원~520,000,000원과 다시 비교해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 압류 6건의 세목·법정기일·당해세 여부를 확인해야 실제 배당순서를 판단할 수 있습니다.
- 공매 상태 확인. 2021.10.22. 공매공고와 2023.12.28. 공매취소공고 말소 이력을 원본에서 교차 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 확인하세요.
- 토지거래허가구역 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용을 입찰 시점 기준으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 서류와 최신 실거래를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 정리”와 “가격 메리트”는 별개다
이 물건은 2016.11.21. 국민은행 근저당권을 기준으로 이후 등기 권리가 매각으로 정리되고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 신건 최저가 500,000,000원은 최근 12개월 동일 면적대 평균 474,166,666원의 105.4%입니다. 최신 거래 490,000,000원보다도 높은 가격이므로 현재 회차의 핵심 약점은 분명히 가격입니다.
여기에 국세·지방세 압류 6건의 당해세 여부, 과거 공매공고와 취소 이력, 감정요항표상 임대관계 미상까지 확인해야 합니다. 따라서 결론은 등기 권리는 비교적 단순하지만 신건 가격은 보류입니다. 1회 유찰 시 400,000,000원 시나리오부터 최근 실거래와의 가격 차이를 다시 점검하는 접근이 현재 자료와 가장 일관됩니다.
