의정부지방법원 2026타경60345. 파주시 야당동 운정야당역헤리움 제11층 제1118호로, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 이번 사건의 핵심은 단순한 “임차보증금 135,000,000원 인수형”으로 읽으면 안 된다는 점입니다. 등기부에는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 있고 보증금은 135,000,000원으로 적혀 있지만, 해당 기관은 실제 별도 임차인이 아니라 백수진 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고입니다. 따라서 실제 임차인은 백수진 1명으로 봐야 하며 135,000,000원을 별도의 임차보증금으로 한 번 더 합산해서는 안 됩니다.
더 중요한 후속 사실이 있습니다. 2024.09.10 등기된 주택임차권에 대해 한국토지주택공사의 승계인 서울보증보험 주식회사가 2026.04.24 확약서를 제출해, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존임차보증금반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기를 말소해 주기로 했습니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 부족액인 20,438,000원은 이 등록 임차권에 관한 한 실질 인수 0원으로 봅니다. 다만 이 확약의 효력을 백수진에게까지 임의로 확장할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60345 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 1050 운정야당역헤리움 11층 1118호 · 경기도 파주시 경의로 1030 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 지하5층/지상17층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 김미영 · 2025.04.25 매매 · 거래가액 115,000,000원 · 2025.05.19 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 117,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 142,437,944원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 확약 대상과 확약 밖 위험을 분리해야 한다
2019.09.19 설정된 수협은행 근저당권 110,400,000원은 2022.07.01 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2026.02.06 서울보증보험 주식회사 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.09.10 한국토지주택공사 주택임차권은 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 승계인 서울보증보험 주식회사의 2026.04.24 확약 때문에 그 등록 임차권의 잔존보증금 인수는 실질 0원으로 정리됩니다. 이후 2026.05.07 파주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 신고는 중복
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백수진 실제 임차인 · 배당요구 2026.04.24 | 2025.02.24 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 중복신고 | 2022.06.28 / 2022.06.16 | 135,000,000원 | 있음 | 있음 | 백수진 승계 |
백수진은 전입일이 2025.02.24로 2026.02.06 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 배당요구는 2026.04.24 접수돼 있지만, 우선변제 여부와 미배당 후 잔존보증금 규모를 계산할 핵심 금액이 확인되지 않습니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 등록 임차권 룰상 부족액은 커진다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 117,000,000원입니다. 동일 물건은 2025.04.25 매매에서 거래가액 115,000,000원으로 등기됐습니다. 이 과거 취득가만으로 현재 시세 할인 여부를 단정할 수는 없습니다. 특히 이 사건은 가격보다 확약 밖 임차인 보증금 확인이 선행돼야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 등록 임차권 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 117,000,000원 | 20,438,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 93,600,000원 | 43,484,800원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 74,880,000원 | 61,867,840원 | 실질 0원 |
위 인수액은 한국토지주택공사 명의 135,000,000원 등록 임차권을 확약 없이 계산한 룰상 금액입니다. 2026.04.24 확약을 반영하면 해당 등록 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 백수진의 미상 보증금은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,438,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 135,000,000원 | 114,562,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 경매신청채권 | 142,437,944원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션에서는 임차보증금 부족분 20,438,000원을 매수인 인수로 계산하지만, 해당 등록 임차권은 확약으로 실질 인수 0원입니다. 서울보증보험 주식회사의 신청채권 142,437,944원은 이 가정에서 배당액 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 철근콘크리트조 지하5층/지상17층 건물의 11층 1118호이며 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 입지. 운정중학교 북동측 인근으로 대규모 아파트단지, 학교, 주거·업무용 오피스텔과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 야당역(경의·중앙)이 소재합니다.
- 도로. 서측 왕복 9차선 포장도로와 동측 왕복 2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 3,948,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 소화·소방, 승강기 및 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 토지이용. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 대조. 2026.04.24 확약서에서 잔존임차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 중복 보증금 금지. 한국토지주택공사 135,000,000원은 백수진 보증금의 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
- 백수진 보증금 확인. 실제 임차인 백수진의 보증금이 미상인 상태에서는 최종 인수액과 실질취득액을 확정하지 않습니다.
- 대항력 단정 금지. 백수진은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상인 만큼 대항력 가능·미상으로 검토합니다.
- 배당관계 확인. 현재 가정에서는 임차보증금 배당 후 서울보증보험 주식회사 신청채권 142,437,944원이 전액 미배당입니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서와 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “135,000,000원 인수”도, “인수 0원”도 단순 결론은 위험하다
표면만 보면 보증금 135,000,000원의 선순위 임차권이 최저가 117,000,000원을 넘어 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 신건에서 부족분 20,438,000원, 1회 유찰 시 43,484,800원, 2회 유찰 시 61,867,840원을 매수인 인수로 표시합니다. 하지만 이 등록 임차권은 승계인 서울보증보험 주식회사의 확약으로 실질 인수 0원입니다.
그렇다고 사건 전체를 “인수 0원”으로 종결할 수도 없습니다. 실제 임차인 백수진은 보증기관 승계 신고와 구별해야 하고, 백수진 자신의 보증금·확정일자·최종 우선변제관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 합리적인 결론은 등록 임차권 확약분은 해소됐지만, 확약 밖 실제 임차인 위험 때문에 총부담은 미확정입니다. 입찰가는 최저가 숫자보다 먼저 백수진의 보증금과 확약의 적용 범위를 확정한 뒤 판단해야 합니다.
