의정부지방법원 2026타경60361. 고양시 덕양구 관산동 청우하이츠 101동 3층 302호로, 감정 이용상태는 방3·거실·주방 및 식당·욕실2· 발코니·현관 등으로 구성된 다세대주택입니다. 현 소유자 윤태훈은 2022년 거래가 200,000,000원에 소유권을 취득했고, 주택도시보증공사가 2026년 강제경매를 신청했습니다.
권리의 중심은 근저당이 아니라 신동현의 주택임차권입니다. 과거 우리은행 근저당 118,800,000원과 엘하비스트대부 근저당 33,000,000원은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2026.02.10. 강제경매개시결정이고, 임차인의 전입·점유는 2022.08.12., 확정일자는 2022.08.01.이므로 임차권은 말소기준보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60361 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 관산동 574-4 청우하이츠 101동 3층 302호 도로명: 경기도 고양시 덕양구 고골길 40-34 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 방3·거실·주방 및 식당·욕실2·발코니·현관 · 지상4층 중 3층 |
| 사용승인 / 구조 | 2017.08.10. · 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평지붕 |
| 소유자 | 윤태훈 (2022.09.01. 매매, 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 169,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약
말소기준은 2026.02.10. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 신동현의 전입·점유와 확정일자가 확인되므로 임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 갖습니다. 원칙대로라면 매각대금에서 전액 배당받지 못한 잔존보증금은 매수인이 부담하는 구조입니다.
다만 주택도시보증공사는 해당 주택임차권등기의 승계인으로서 2026.05.21. 확약서를 제출했습니다. 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존임차보증금 반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용이므로, 이 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다.
② 임차인 분석 — 실제 1명, HUG는 승계인
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당·권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 신동현 HUG 승계 | 건물전부 주거(임차권등기) | 2022.08.12. 2022.08.01. | 200,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 2024.10.21. 확약 적용 시 승계 0원* |
③ 가격 구조 — 최저가가 내려가도 원래 인수액은 늘어난다
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 200,000,000원이 현재 최저가 169,000,000원보다 큽니다. 확약이 없다는 전제에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되지 못하는 보증금이 늘어 매수인 인수액도 증가합니다. 따라서 최저가만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단할 수 없는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 계산상 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 신건·감정가 100% | 169,000,000원 | 34,166,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 감정가 80% | 135,200,000원 | 67,492,800원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 108,160,000원 | 94,154,240원 | 실질 0원* |
확약이 유효하게 적용되는 현재 회차의 실질취득액은 최저가 169,000,000원과 같습니다. 다만 감정가는 가격 기준일 뿐 현재 시세 자체는 아니므로, 소유자의 2022년 거래가액 200,000,000원만을 근거로 현재 가격이 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다. 인근 다세대 거래사례와 매물 가격을 별도로 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,166,000원 |
| 1. 임차인 신동현 보증금(우선변제) | 200,000,000원 | 165,834,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 우선변제 후 계산상 부족분은 34,166,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 2026.05.21. 확약이 적용되므로 매수인에게 청구되는 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 내유초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 단독·다가구주택과 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 서측 및 북동측 고골길변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2017.08.10. 사용승인된 지상4층 다세대주택으로, 도시가스 개별난방과 위생· 급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 14m 내외 포장도로에 접하고 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업zone)·소로1류 접합·가축사육제한구역· 과밀억제권역·토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 2026.05.21.자 확약서에서 해당 임차권, 잔존보증금 청구권 포기, 임차권등기 말소 조건을 직접 확인하세요.
- 이름 동일성. 등기부상 신동현과 확약 설명의 심동현이 동일 임차권을 가리키는지 매각물건명세서와 확약서 원문으로 대조하세요.
- 승계 중복 계산 금지. 실제 임차인은 신동현 1명이며, 주택도시보증공사는 확약서상 승계인이자 신청채권자입니다. 임차보증금을 별개의 보증금처럼 중복 합산하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 감정가와 2022년 거래가액만으로 현재 시세를 단정하지 말고 인근 다세대의 최근 거래와 매물 가격을 확인하세요.
- 점유·명도. 현재 점유 상태와 실제 인도 가능 시점을 확인하고, 임차권등기 말소와 명도 절차의 선후관계를 점검하세요.
- 고양시 압류. 2026.06.30. 압류는 매각으로 소멸하는 권리이나, 당해세 금액과 배당 영향을 별도로 확인하세요.
- 관리비·원본 대조. 미납 관리비와 현장 상태를 확인하고 등기부·매각물건명세서· 현황조사서·확약서 원본을 최종 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 확약으로 해소, 가격은 별도 검증”
표면상으로는 보증금 200,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 169,000,000원보다 커서, 신건에서도 34,166,000원의 미배당 인수가 발생하는 물건입니다. 하지만 승계인 주택도시보증공사가 잔존보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했으므로 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
결론은 두 갈래입니다. 권리상 핵심 부담은 확약으로 해소됐지만, 신동현·심동현이라는 이름 표기와 확약의 적용 범위는 원문 확인이 필요합니다. 또한 감정가가 현재 시장가격보다 낮다는 근거가 확인된 것은 아니므로 권리는 조건부 합격, 가격은 현장 검증 후 결정이 적절합니다.
