의정부지방법원 2026타경60481. 고양시 덕양구 향동동 456-11, 꽃내음2길 28 소재 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 단독주택(다가구주택-4가구)이며 2021.10.27. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지상 3층 건물입니다. 소유자는 김휘중이고, 말소기준권리는 2022.01.14. 접수된 고양동부새마을금고의 채권최고액 600,000,000원 근저당권입니다.
같은 날 접수된 고양동부새마을금고의 추가 근저당권 720,000,000원, 2023년 채현원의 전세권 120,000,000원, 2024년 근저당권 280,000,000원, 2025년 이진호의 주택임차권 50,000,000원은 모두 말소기준권리 이후입니다. 현재 산정표에서는 이 권리들을 배당 관계로 처리하고 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60481 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 456-11 · 경기도 고양시 덕양구 꽃내음2길 28 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(다가구주택-4가구) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 평스라브(우레탄방수마감)지붕 · 지상 3층 · 2021.10.27. 사용승인 |
| 소유자 | 김휘중 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,996,424,080원 / 1,996,424,080원 (신건) |
| 청구금액 | 1,114,565,200원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2022.01.14. 고양동부새마을금고 근저당권 600,000,000원입니다. 이후의 근저당·전세권·주택임차권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2022~2023년에 등기된 국세·지방세 압류는 각각 해제로 이미 말소됐고, 2025년의 첫 임의경매개시결정도 2025.05.29. 취하로 말소됐습니다.
② 임차인·점유자 — 5명은 후순위, 1명은 대항력 판정 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진헌 | 201호 | 2022.07.26 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이길재 | 101호 | 2022.10.11 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 채현원 | 202호 | 2023.11.02 / 미상 | 전세권 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임보은 | 203호 | 2025.09.18 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진호 | 203호 하층·상층 별지도면 부분 | 2025.03.10 / 2025.03.10 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
김진헌·이길재·채현원·임보은·이진호는 전입일이 모두 2022.01.14. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 이진호는 임차보증금 50,000,000원, 확정일자 2025.03.10.이 확인되지만 역시 말소기준보다 후순위입니다.
③ 가격 판단 — 실거래가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 1,996,424,080원과 동일한 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 현재 회차의 실질취득액은 산정 인수 0원을 전제로 1,996,424,080원이지만, 이를 최근 시세보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.
유찰 시 매각가격 시나리오는 1회 유찰 1,597,139,264원, 2회 유찰 1,277,711,411원입니다. 다만 이는 감정가 대비 80%·64%로 내려가는 경매 시나리오일 뿐, 실거래 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 가격 판단은 별도의 실거래 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,996,424,080원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,364,241원 |
| 1. 근저당 · 고양동부새마을금고 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 2. 근저당 · 고양동부새마을금고 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 3. 전세권 · 채현원 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 근저당 · 중화인민공화국인 | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 254,059,839원 |
현재 회차에서는 채권액 1,720,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 254,059,839원으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 향동중학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 주상용부동산이 주를 이루는 성숙 중인 주택지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 단독주택인 다가구주택 4가구로 이용 중입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 난방, CCTV설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·향동보금자리 지구단위계획구역·공공주택지구이며 비행안전제4구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지거래. 2025.08.26. 외국인 등을 대상으로 단독·다가구·연립·다세대주택·아파트 용도 토지에 대한 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 최우선 확인. ‘기사항전’ 기재 점유자의 전입일·보증금·점유 개시 시점을 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 101·201·202·203호 점유 현황 대조. 다가구 4가구 이용 건물이므로 각 호실의 실제 점유자와 임대차관계를 현황조사·명세서 원본과 맞춰보는 것이 핵심입니다.
- 채현원 전세권. 202호 전세권 120,000,000원은 말소기준 이후이고 현재 배당표에 전액 배당으로 반영돼 있습니다.
- 이진호 임차권. 임차보증금 50,000,000원, 전입·확정일자 2025.03.10.으로 말소기준보다 후순위입니다. 현재 예상배당표에는 별도 배당액이 반영되지 않았으므로 원본 배당요구와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가나 유찰률만으로 싸다고 판단하지 말고 인근 다가구·토지 거래와 수익성을 별도로 검증해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지가 일괄매각으로 기재돼 있으므로 매각 대상의 정확한 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·감정평가 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
이 사건은 말소기준권리가 명확하고, 그 이후의 근저당·전세권·임차권이 매각으로 정리되는 후순위 소멸형입니다. 현재 예상배당 기준으로도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 다가구주택은 호실별 임대차관계가 권리분석의 핵심이고, 이 사건에는 전입일·보증금이 모두 미상인 점유자 1명이 남아 있습니다.
또한 비교 실거래가 없기 때문에 신건 최저가 1,996,424,080원이 시장 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 “등기 권리는 비교적 정리돼 있으나, 미상 점유자의 대항력 확인과 가격 검증이 선행돼야 하는 물건”입니다. 현재 단계에서 최저가가 낮다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
