의정부지방법원 2026타경60491. 고양시 덕양구 내유동의 다세대주택 4층 401호입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남은 김순남의 주택임차권 160,000,000원입니다. 임대차계약은 2022.08.09., 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2022.08.26.이고, 임차권등기는 2024.09.12. 접수됐습니다. 경매개시결정 2026.02.25.보다 앞서므로 원칙적으로는 매수인 인수 여부를 가장 먼저 살펴야 하는 권리입니다.
하지만 매각물건명세서 비고에 중요한 예외가 있습니다. 김순남의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.05.21. 확약서를 제출해, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임차보증금 반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기를 말소해 주기로 했습니다. 따라서 김순남 관련 인수액은 실질 0원으로 처리해야 합니다.
문제는 확약 밖에 있는 김지혜입니다. 2025.03.10. 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이런 경우 대항력을 확정적으로 단정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 보증금 자체가 확인되지 않아 매수인이 부담할 수 있는 금액 역시 현재로서는 산정할 수 없습니다. 김순남 확약이 김지혜에게까지 확대 적용되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60491 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 284-14 4층 401호 · 경기도 고양시 덕양구 통일로1108번길 99 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 이근성 (2022.09.16. 매매 · 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 미상 임차인은 별도
② 임차인 분석 — 실제 확인되는 명의는 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지혜 | 2025.03.10. / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 김순남 | 2022.08.26. / 2022.08.26. | 160,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 주택도시보증공사 승계 확약·실질 0원 |
주택도시보증공사는 김순남의 승계인으로 표시된 것이므로 별도의 임차보증금을 다시 합산하지 않습니다.
③ 가격·회차 구조 — 신건 170,000,000원, 가격 메리트 판단은 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 170,000,000원이고 유찰은 0회입니다. 동일 조건의 실거래 비교값이 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 권리 위험과 가격 메리트를 분리해서 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 미배당 | 규칙상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 170,000,000원 | 153,180,000원 | 0원 | 김순남 실질 0원 · 김지혜 미상 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 136,000,000원 | 160,000,000원 | 26,704,000원 | 김순남 실질 0원 · 김지혜 미상 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 108,800,000원 | 160,000,000원 | 53,523,200원 | 김순남 실질 0원 · 김지혜 미상 |
26,704,000원·53,523,200원은 확약을 반영하기 전 배당 시나리오상 인수액입니다. 2026.05.21. 확약에 따라 김순남의 잔존보증금은 매수인에게 청구하지 않으므로 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 김지혜의 보증금은 미상이므로 위 수치에 포함해 산정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 1. 임차인 김순남 보증금 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 6,820,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표에서는 김순남 보증금 160,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 6,820,000원이 배당되는 구조입니다. 신청채권자 미배당은 153,180,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김지혜의 보증금은 확인되지 않아 금액 산정에서 제외돼 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 통칭 ‘리치하우스 A동’ 4층 401호로, 현재 다세대주택으로 이용중입니다.
- 주위환경. 내유초등교 동측 인근이며 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하고, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하며 노선버스 정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 기준으로 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물로 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 개별 난방설비와 위생·급배수설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)·소로2류 접합·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역 사항이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김지혜 보증금 확인. 2025.03.10. 전입자의 임대차계약서·보증금·확정일자·점유관계를 반드시 추가 확인해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 2026.05.21. 제출한 잔존보증금 청구 포기 및 임차권등기 말소 확약의 원문과 적용 범위를 확인하세요.
- 김순남 배당관계 확인. 현재 170,000,000원 가정에서는 김순남 보증금 160,000,000원 전액 배당 구조이나 실제 배당순위에 영향을 줄 항목을 최종 확인해야 합니다.
- 유찰 시 숫자 해석 주의. 1회 유찰 시 26,704,000원, 2회 유찰 시 53,523,200원으로 표시된 규칙상 인수액은 김순남 확약 전 계산값입니다. 확약 반영 후 김순남 실질 인수는 0원입니다.
- 가격판단 분리. 감정가와 최저가는 170,000,000원으로 같지만, 동일 조건 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 시세보다 싸다는 전제로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 배당 관련 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “1억6천 확약”만 보고 권리분석을 끝내면 안 된다
이 사건의 가장 큰 등기상 위험인 김순남의 임차보증금 160,000,000원은 주택도시보증공사의 2026.05.21. 확약으로 실질 인수 0원 처리할 근거가 있습니다. 따라서 이 임차권 하나만 놓고 보면 구조는 크게 개선됐습니다.
하지만 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다. 2025.03.10. 전입한 김지혜의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 인수액 미상이 그대로 남습니다. 확약은 김순남에게만 적용되므로 김지혜 위험을 덮어주지 않습니다. 또한 신건 최저가 170,000,000원이 시세상 유리한지 판단할 비교 거래값도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 주된 선순위 임차권은 해소됐지만 미상 임차관계 확인 전에는 안전형으로 분류하기 어려운 다세대 경매입니다. 승부처는 할인율보다 먼저 김지혜의 실제 임대차관계를 확정하는 데 있습니다.
