119,000,000원
의정부지방법원 2026타경60491. 고양시 덕양구 내유동의 다세대주택 4층 401호입니다. 현재 소유자 이근성은 2022.09.16. 매매가 160,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이고, 데이터상 말소기준은 2026.02.25. 강제경매개시결정입니다. 기존 경서농업협동조합 근저당과 과거 압류·경매등기는 2019.09.23. 임의경매 낙찰 과정에서 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다.
현재 권리분석의 중심은 담보권이 아니라 임차인입니다. 김순남은 2022.08.26. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받은 뒤 2024.09.12. 보증금 160,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 원칙 구조만 보면 현재 최저가보다 보증금이 커서 미배당 잔액이 매수인에게 남는 유형입니다. 그러나 승계인 주택도시보증공사의 확약이 그 잔존 청구를 김순남 건에 한해 제거합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60491 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 284-14 4층401호 도로명: 경기도 고양시 덕양구 통일로1108번길 99 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 4층 401호 |
| 통칭 | 리치하우스 A동 |
| 소유자 | 이근성 (2022.09.16. 매매, 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 119,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 주된 1.6억 임차권은 확약으로 해소
말소기준은 2026.02.25. 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 김순남은 2022.08.26. 전입·점유·확정일자를 갖추었고 2024.09.12. 보증금 160,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 등기상 원칙은 매수인 인수 대상입니다. 다만 김순남의 승계인 주택도시보증공사가 2026.05.21. “보증금 전액을 배당받지 못해도 매수인에게 잔존임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다”는 확약서를 제출했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김순남 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.26 2022.08.26 | 160,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 실질 인수 0원* |
| 김지혜 | 2025.03.10 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 인수위험 미상 |
* 김순남의 현재 회차 룰상 미배당액은 43,466,000원이지만, 주택도시보증공사의 2026.05.21. 확약에 따라 김순남 관련 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 김지혜에게 적용되지 않습니다.
주택도시보증공사는 김순남의 승계인으로 확약서를 제출한 주체이면서 이번 강제경매의 신청채권자로 표시됩니다. 따라서 이를 별도의 실제 임차인 한 명이나 별도의 160,000,000원 임차보증금으로 추가 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인으로 확인되는 이름은 김순남·김지혜 2명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 1. 임차인 김순남 보증금 | 160,000,000원 | 116,534,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 김순남 보증금 미배당액은 43,466,000원입니다. 이 금액은 확약 전 권리구조상 계산되는 잔존액이며, 김순남 건은 확약으로 실질 인수 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 김순남 미배당 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 119,000,000원 | 43,466,000원 | 감정가 70% · 확약으로 김순남 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 | 83,300,000원 | 78,599,400원 | 감정가 49% · 확약이 없었다면 잔존액 증가 |
| 3회 유찰 시 | 58,310,000원 | 103,139,580원 | 감정가 34% · 확약이 없었다면 잔존액 더 증가 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용은 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않습니다. 이 사건도 김순남 확약이 없었다면 현재 43,466,000원, 2회 유찰 시 78,599,400원, 3회 유찰 시 103,139,580원으로 잔존액이 커지는 구조였습니다. 다만 확약 때문에 김순남분에 대해서는 이 인수형 구조가 실질적으로 해소됩니다.
⑤ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용중인 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물의 4층 401호입니다.
- 주위환경. 내유초등교 동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 노선버스 정류장 거리 및 운행빈도 등을 기준으로 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)이며 소로2류에 접합합니다. 과밀억제권역 및 외국인등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 표시가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김순남 확약서 원문 확인. 2026.05.21. 확약이 잔존임차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 정확히 담고 있는지 매각물건명세서 원본과 함께 대조하세요.
- 확약 적용 범위 구분. 주택도시보증공사의 확약은 김순남 건에만 적용됩니다. 김지혜에게까지 인수위험이 사라졌다고 확대 해석하면 안 됩니다.
- 김지혜 계약관계 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유관계를 확인해야 전체 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 임차권등기 말소 확인. 낙찰 후 김순남 임차권등기가 확약 내용대로 말소되는 절차와 서류를 확인하세요.
- 배당 변동요소 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 최종 대조가 필요합니다.
- 최저가만으로 가격판단 금지. 119,000,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 결론내리지 마세요.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 전체가 0원은 아니다”
이 사건에서 가장 큰 숫자는 김순남의 보증금 160,000,000원입니다. 현재 최저가 119,000,000원만 보면 원칙적으로 43,466,000원의 미배당 인수가 남는 구조지만, 승계인 주택도시보증공사의 2026.05.21. 확약 때문에 김순남 관련 실질 인수는 0원입니다. 이 부분만 보면 큰 권리위험이 해소됐습니다.
그러나 같은 물건에 2025.03.10. 전입한 김지혜가 따로 확인되고, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 따라서 이 임차인은 대항력 가능·미상으로 남겨야 하며, 확약의 효과도 미치지 않습니다. 결론적으로 이 사건의 실질취득비용을 단순히 최저가 119,000,000원으로 확정할 수 없습니다. 김순남 1.6억 위험은 확약으로 해소, 김지혜 위험은 별도 확인. 이 두 문장을 분리해서 보는 것이 이 물건 권리분석의 핵심입니다.
