의정부지방법원 2026타경60588. 고양시 일산동구 풍동 스타팰리스 105동 4층 402호, 복층구조의 공동주택인 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 2021.12.28. 서민금융진흥원 가압류보다 먼저 전입·점유를 갖춘 임차인 허승하입니다. 허승하는 2021.04.27. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.04.01., 보증금은 398,000,000원으로 확인됩니다. 따라서 확약이 없다면 현재 매각가 384,000,000원에서 배당으로 충족되지 않는 20,176,000원이 매수인에게 남는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 자료가 있습니다. 허승하의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.05.21. 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 허승하 관련 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 단, 이 확약의 효력은 허승하 임차보증금에 한정됩니다. 별도로 조사된 윤성현의 점유·보증금 관계까지 포괄해 주는 확약은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60588 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 105동 4층402호 · 도로명 경기도 고양시 일산동구 애니골길 46 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 복층구조 공동주택(다세대주택) · 4층 402호 · 비교면적 51.8681㎡ |
| 소유자 | 이호재 · 2021.05.31. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 384,000,000원 / 384,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 398,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 단지 정보 | 스타팰리스101동-110동 · 87세대 · 2019.10.28. 준공 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약이 승부처
말소기준은 2021.12.28. 서민금융진흥원 가압류 6,740,987원입니다. 허승하의 전입·점유일은 그보다 앞선 2021.04.27.이므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖추어 우선변제를 받을 수 있습니다. 반면 윤성현은 2023.11.13. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 현재 확인된 전입일 기준 대항력은 없습니다. 다만 윤성현의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 점유·배당관계는 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
| 임차관계 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허승하 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.27. 확정 2021.04.01. | 398,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 승계 |
| 윤성현 현황조사·매각물건명세서 | 2023.11.13. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 실질취득 384,000,000원이 최근 시세보다 높다
이 물건은 확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득액이 최저매각가와 같은 384,000,000원입니다. 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 300,833,333원보다 최근 12개월 평균 284,666,666원·최신 거래 280,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 134.9%이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 -10.2% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 48.42㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 50.06㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2026.02 | 48.42㎡ | 2 | 315,000,000원 |
| 2025.12 | 48.42㎡ | 2 | 268,000,000원 |
| 2025.09 | 50.06㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2025.09 | 48.42㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2025.03 | 51.2㎡ | 1 | 270,000,000원 |
| 2024.01 | 48.42㎡ | 2 | 293,000,000원 |
| 2022.10 | 51.2㎡ | 1 | 320,000,000원 |
| 2022.10 | 51.2㎡ | 1 | 316,000,000원 |
| 2022.09 | 48.42㎡ | 4 | 415,000,000원 |
| 2022.08 | 47.1㎡ | 3 | 288,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 284,666,666원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 300,833,333원 |
전체 표본에는 2022.09의 415,000,000원처럼 과거 고가 거래가 포함돼 있어 전체 평균을 그대로 현재 시세로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 6건 평균은 284,666,666원이고 최신 2026.05 거래는 280,000,000원입니다. 이에 비해 현재 실질취득 384,000,000원은 최근 12개월 평균의 134.9%입니다. 가격 흐름도 -10.2%이므로 신건 최저가에 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 384,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,176,000원 |
| 1. 임차인 허승하 보증금 | 398,000,000원 | 377,824,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 6,740,987원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 398,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 허승하에게 377,824,000원이 배당되고 20,176,000원이 부족합니다. 원칙적 인수 계산에서는 이 20,176,000원이 매수인 인수액으로 잡히지만, 2026.05.21. 제출된 주택도시보증공사의 확약을 반영하면 허승하 관련 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 복층구조 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상4층 건물의 4층 402호입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 풍산역 남동측 인근으로 동종 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하며 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 풍산역(경의중앙선·서해선)이 있어 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다. 다만 일반 거래관행상 진입로로 이용 중인 풍동 573-13번지 및 588-7번지 토지지분과 일괄 거래가 이뤄지고 있어 진입도로 관련 문제를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역·자연취락지구·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인되며, 공시지가는 1,306,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 기본 위생·급배수설비, 승강기, 개별난방설비가 있으며 복층구조의 다락이 소재합니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 87세대 다세대 단지이고 최근 가격 추세는 -10.2%입니다. 경매 통계의 평균 유찰 횟수 4.6회와 낙찰률 0.0%는 환금성을 보수적으로 볼 근거입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.21. 제출된 주택도시보증공사의 잔존임차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약서의 적용 물건·조건·말소 절차를 원문으로 대조해야 합니다.
- 윤성현 점유 확인. 2023.11.13. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 현재 점유자와 명도 상대방을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 현재 가격을 최근 시세와 비교. 실질취득 384,000,000원은 최근 12개월 평균의 134.9%입니다. 전체 평균 300,833,333원만 보고 저평가로 판단하지 말아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -10.2%인 만큼 과거 415,000,000원 거래를 현재 가격 기준으로 삼지 않는 것이 중요합니다.
- 유찰 가격 시나리오. 1회 유찰 307,200,000원은 최신 거래 280,000,000원과 최근 12개월 평균 284,666,666원보다 여전히 높습니다. 2회 유찰 245,760,000원부터는 숫자상 최근 두 기준 아래로 내려갑니다.
- 진입도로 지분. 풍동 573-13번지 및 588-7번지 토지지분과의 거래관행 및 진입도로 사용 문제를 반드시 확인해야 합니다.
- 명도·임차권등기 말소. 확약이 있어도 실제 인도와 임차권등기 말소가 자동으로 끝나는 것은 아니므로 구체적인 이행 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 전혀 다른 결론이다
이 사건의 권리분석은 한 번 뒤집힙니다. 허승하는 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고 보증금도 398,000,000원이라, 배당계산만 보면 20,176,000원의 인수가 발생합니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.05.21. 잔존보증금 청구권 포기와 임차권등기 말소를 확약했기 때문에 허승하 관련 실질 인수는 0원입니다.
그 다음부터는 철저히 가격 문제입니다. 실질취득 384,000,000원은 최근 12개월 평균 284,666,666원의 134.9%, 최신 거래는 280,000,000원이고 가격 추세는 -10.2%입니다. 단지 경매 평균 유찰도 4.6회이며 진입도로 관련 별도 확인사항도 있습니다. 따라서 이 물건은 “대항력 보증금이 무서워서 피할 물건”은 아니지만, “확약이 있으니 신건에도 싸게 살 수 있는 물건”도 아닙니다. 권리 리스크는 크게 낮아졌지만 현재 가격과 환금성까지 함께 보면 보수적 접근이 필요한 사건입니다.
