의정부지방법원 2026타경60677. 파주시 다율동 청석마을 운정동문디이스트 802동 5층 503호, 전용 84.881㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 최용식으로 2020.11.16 매매를 원인으로 290,000,000원에 취득했고, 등기부상 과거 국민은행·삼성생명보험·신한은행·한화생명보험 근저당은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 경매를 촉발한 권리는 2026.03.18 최성철의 강제경매개시결정이며, 이 시점이 권리분석의 기준점입니다.
등기만 보면 현재 남아 있는 근저당이나 압류가 없어 단순해 보이지만, 이 사건은 임차인 박현하를 함께 봐야 합니다. 전입일이 2025.08.29로 경매개시결정일보다 앞서 있고 배당요구도 2026.04.08 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 확정해서도, “인수 0원”으로 확정해서도 안 됩니다. 현 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·미상, 우선변제 미상, 매수인 인수금액 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60677 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 다율동 982 청석마을 운정동문디이스트 802동 5층 503호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.881㎡ · 거실 및 주방·방3·화장실2·드레스룸·발코니 · 지상15층 중 5층 |
| 소유자 | 최용식 (2020.11.16 매매, 거래가액 290,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 345,000,000원 / 345,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최성철 / 29,970,907원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인은 별도 확인
과거 설정됐던 국민은행·삼성생명보험·신한은행·한화생명보험 근저당은 모두 경매 전에 이미 말소됐습니다. 현재 기준점은 2026.03.18 강제경매개시결정입니다. 따라서 등기부 자체에서는 낙찰 후 존속할 담보권이 확인되지 않습니다. 다만 부동산 경매에서 등기부가 깨끗하다는 사실과 임차인 보증금 인수가 없다는 사실은 같은 말이 아닙니다.
| 임차인 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박현하 | 2025.08.29 | 2026.04.08 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 박현하는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 보증금 합계·인수금액·우선변제 범위를 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 3.45억
청석마을8단지동문굿모닝힐 동일 평형의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 306,833,333원, 최신 거래는 2026.08의 290,000,000원입니다. 현재 최저매각가 345,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.88㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 2026.08 | 84.88㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 7 | 298,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 3 | 305,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 10 | 360,000,000원 |
| 2026.05 | 84.88㎡ | 15 | 295,000,000원 |
| 2026.05 | 84.88㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2026.05 | 84.88㎡ | 13 | 320,000,000원 |
| 2026.05 | 84.88㎡ | 2 | 279,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 12 | 320,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 10 | 323,000,000원 |
| 2026.04 | 84.88㎡ | 10 | 292,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 306,833,333원 |
표본의 최저 거래는 279,000,000원, 최고 거래는 360,000,000원이고 최근 12개월 평균은 306,833,333원입니다. 감정가와 최저가는 345,000,000원으로, 최근 12개월 평균보다 높은 가격입니다. 특히 데이터가 제시한 최저가 ÷ 최근 12개월 평균 112.4%는 신건 단계에서 가격 할인 효과가 없다는 점을 분명히 보여줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 345,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,630,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 최성철 | 29,970,907원 | 29,970,907원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 309,399,093원 |
위 표는 제공된 배당 시뮬레이션을 그대로 표시한 것으로, 집행비용 5,630,000원과 신청채권자 최성철 29,970,907원을 반영한 결과입니다. 다만 박현하의 임차보증금·확정일자가 확인되지 않아 임차인 배당 및 매수인 인수 가능성은 이 표만으로 확정할 수 없습니다. 실제 잔여액 역시 임차인 배당·당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청석초등학교 북측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·각 급 학교 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 거실 및 주방, 방3, 화장실2, 드레스룸, 발코니 등으로 구성돼 있습니다. 건물은 지상15층 중 제5층 제503호입니다.
- 단지. 청석마을8단지동문굿모닝힐은 1,026세대이며 사용승인일은 2005.12.15입니다. 동일 평형 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 1,512,000원/㎡입니다. 절대보호구역·상대보호구역 저촉 및 토지거래계약에관한허가구역 포함 사항이 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 박현하의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수금액과 실질취득액을 계산할 수 없습니다. 입찰 전 매각물건명세서·현황조사·임대차관계 원본을 대조해야 합니다.
- 확정일자 확인. 전입일은 2025.08.29이지만 확정일자가 확인되지 않습니다. 우선변제권의 성립·순위를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 현재 최저가 345,000,000원은 최근 12개월 평균 306,833,333원의 112.4%입니다. 신건 자체에는 최근 시세 대비 가격 메리트가 없습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 276,000,000원, 2회 유찰 시 220,800,000원으로 내려갑니다. 다만 유찰가가 낮아져도 임차보증금 인수 여부가 확인되지 않으면 실질취득액 판단은 별개입니다.
- 점유·명도. 실제 임차인 1명이 확인돼 있으므로 명도 가능성과 점유관계를 사전에 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 당해세·최우선변제 등 배당표에 확정 반영되지 않은 부담을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.22입니다. 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격도 높고, 인수액도 아직 모른다”
이 사건은 등기부만 보면 복잡하지 않습니다. 과거 근저당은 이미 전부 말소됐고, 현재 경매는 최성철의 강제경매개시결정으로 진행됩니다. 그러나 낙찰 판단의 핵심은 등기부 밖의 임차관계와 가격입니다. 박현하의 전입일은 말소기준 시점보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상으로 봐야 하고, 매수인 인수금액도 확정할 수 없습니다.
가격 역시 신건 345,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 306,833,333원의 112.4%입니다. 최신 거래도 290,000,000원입니다. 따라서 현재 단계에서 “시세보다 싸다”는 평가는 할 수 없습니다. 등기 구조는 단순하지만, 임차관계가 확정되지 않았고 신건 가격은 최근 시세 이상. 이 두 가지가 해소되기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
