의정부지방법원 2026타경60714. 파주시 파평면 두포리 243-8의 토지와 공부상 주택을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 사용승인일 1997.11.19의 연와조 스라브지붕 지상 1층이며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 등기상 말소기준은 2018.07.06 설정된 국민은행 근저당권 23,520,000원입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 정기순의 전입일은 2008.07.11로 말소기준보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 단정할 수 없습니다. 실제 점유가 이어지고 인수 대상 보증금이 존재한다면 낙찰자가 미배당액을 부담할 가능성이 있으므로, 현재 자료만으로 매수인 인수를 0원이라고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60714 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파평면 두포리 243-8 · 경기도 파주시 파평면 파평산로478번길 108-3 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공부상 주택 |
| 건물 | 연와조 스라브지붕 지상 1층 · 사용승인일 1997.11.19 |
| 소유자 | 정원복 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 113,942,800원 / 113,942,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 제이비우리캐피탈 주식회사 / 17,089,446원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 선순위 전입이 핵심
1997.11.21 한국주택은행 명의로 설정된 채권최고액 39,000,000원의 근저당권은 국민은행으로 이전된 뒤 2018.07.10 말소됐습니다. 파주시산림조합·남성윤·최재현 관련 근저당권과 과거 가압류·강제경매도 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 2018.07.06 국민은행 근저당권이며, 그 이후 등기된 2026.03.17 강제경매개시결정과 2026.06.05 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금·차임 | 확정일자·배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정기순 | 2008.07.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
정기순은 현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복 합산 문제는 없지만, 보증금 자체가 확인되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 알 수 없어 우선변제 여부와 예상 미배당액을 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,942,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,395,199원 |
| 1. 을구 8번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 23,520,000원 | 23,520,000원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 17,089,446원 | 17,089,446원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 11,533,369원 | 11,533,369원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 59,404,786원 |
위 배당은 등기채권과 집행비용을 기준으로 한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 정기순의 보증금이 미상이므로 표의 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 실제 배당관계에 따라 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 등기채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 113,942,800원 | 52,142,815원 | 0원 | 59,404,786원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 91,154,240원 | 52,142,815원 | 0원 | 36,970,649원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 72,923,392원 | 52,142,815원 | 0원 | 19,067,956원 |
④ 입지·이용·접근성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 파평초등학교 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·근린생활시설·전·답 등이 혼재합니다.
- 이용상태. 공부상 주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 연와조 스라브지붕 지상 1층으로, 외벽은 석재·벽돌·페인팅·판넬 등, 내벽은 벽지·타일 등, 창호는 새시 창호입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통입니다.
- 접근로. 북서측에 지적상 도로가 접하지만 현황상 남측 두포리 242번지를 통해 접근합니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 규제. 계획관리지역·가축사육제한구역·상대보호구역·군사기지 및 군사시설기타·제한보호구역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26부터 2026.08.25까지 외국인 등의 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택 관련 토지거래계약 허가구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정기순의 실제 점유 확인. 전입일만으로 결론 내리지 말고 현재 점유와 전출 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 임대차계약 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 미배당 보증금과 매수인 인수 가능액을 계산해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 자료가 없어 감정가 또는 최저가가 시세보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다.
- 현황 접근로 확인. 남측 두포리 242번지를 통한 실제 진입 상태와 이용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·상태·이용관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역과 군사시설 관련 제한, 토지거래계약 허가구역 적용 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 배당표 재검산. 당해세·최우선변제와 정기순의 임차보증금이 확인되면 예상배당과 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”만 보고 들어갈 물건이 아니다
현재 등기만 보면 국민은행 근저당과 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 그러나 정기순의 2008.07.11 전입은 말소기준인 2018.07.06보다 앞서고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 매수인 인수액과 실질취득비용은 확정할 수 없습니다.
여기에 실거래 자료가 없어 신건 최저가 113,942,800원의 가격 경쟁력도 판단하기 어렵고, 현황상 남측 두포리 242번지를 통해 접근한다는 점도 확인 대상입니다. 등기권리는 정리되지만 임차관계는 미정, 가격과 접근성도 확인 전. 이 물건은 응찰가를 정하기 전에 정기순의 점유·보증금과 실제 진입관계를 먼저 확정해야 합니다.
