의정부지방법원 2026타경60747. 고양시 일산동구 설문동 리벤하임 103동 2층 201호, 전용 67.34㎡ 다세대주택입니다. 권리의 핵심은 근저당이 아니라 심은희의 선순위 주택임차권입니다. 심은희는 2021.06.28. 임대차계약, 2021.07.01. 확정일자, 2021.08.31. 주민등록·점유를 갖췄고, 보증금은 186,000,000원입니다. 등기부상 임차권등기는 2023.09.12. 마쳐졌으며, 2024.02.15. 압류보다 앞서 대항력을 확보한 구조입니다.
그대로라면 매각대금 187,000,000원에서 집행비용 3,418,000원을 제하고 임차인에게 183,582,000원이 배당되어 2,418,000원이 남습니다. 이 잔액은 대항력 때문에 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 주택도시보증공사가 2026.04.08. 제출한 확약서에서 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해 주기로 확약했습니다. 따라서 심은희 관련 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60747 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 설문동 351-35 리벤하임 103동 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 공릉천로493번길 4-13 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 67.34㎡ · 방3·욕실2·주방 겸 식당·거실·발코니·현관 · 4층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 신현섭 (2021.09.23. 소유권이전 · 거래가액 186,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 187,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 186,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 해소
2017.12.07. 농협은행 근저당권 186,000,000원은 2021.08.31. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준으로 제시된 권리는 2024.02.15. 압류입니다. 그보다 앞선 심은희의 주택임차권은 매각으로 자동 소멸하는 권리가 아니어서 원칙적으로 주의해야 합니다. 이후 주택도시보증공사의 20,000,000원 가압류, 고양시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유자와 선순위 임차권을 분리해서 본다
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심은희 | 2021.08.31 / 2021.07.01 | 186,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 보증기관 승계 아님 |
| 하원기 | 2025.01.14 / 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 없음 | 승계 아님 |
심은희는 전입신고가 말소기준권리보다 앞서고 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 다만 주택도시보증공사의 확약으로 심은희의 미배당 보증금에 대한 실질 인수는 0원입니다. 반면 하원기는 2025.01.14. 전입으로 2024.02.15. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았으나, 해당 전입시점만 놓고 보면 매수인이 승계할 대항력 있는 보증금으로 보지는 않습니다.
③ 가격 비교 — 실질취득 187,000,000원, 최근 거래 186,000,000원
확약을 반영하면 매수인의 실질취득액은 최저매각가와 같은 187,000,000원입니다. 확인되는 동일 면적 거래는 2021.09. 전용 67.34㎡ 2층의 186,000,000원 한 건이며, 최근 12개월 기준 값도 186,000,000원으로 집계되어 있습니다. 이에 따라 최저가와 실질취득액은 기준 거래가의 100.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 67.34㎡ | 2 | 186,000,000원 |
표본이 1건뿐이고 거래시점도 2021.09.이어서 가격 판단의 신뢰도는 높지 않습니다. 그렇더라도 현재 확인되는 거래가격보다 신건 최저가가 높은 이상, 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 리벤하임103동은 8세대이며, 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회로 집계돼 있어 신건 가격에서 무리하게 접근할 이유가 약합니다.
④ 예상배당표 (매각가 187,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,418,000원 |
| 1. 임차인 심은희 보증금 | 186,000,000원 | 183,582,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 186,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 심은희 보증금 중 2,418,000원이 남지만, 2026.04.08. 확약서에 따라 해당 잔액에 대한 매수인 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했으므로 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 내부는 방3·욕실2·주방 겸 식당·거실·발코니·현관으로 구성됩니다.
- 주위환경. 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 물류창고, 소규모공장, 농경지가 혼재하는 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물의 2층 201호이며, 급·배수·위생설비, 도시가스 난방, 옥외주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·제한보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되며 공시지가는 486,500원/㎡입니다.
- 규모·거래. 리벤하임103동은 8세대이고 확인되는 전용 67.34㎡ 거래는 2021.09. 186,000,000원 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.08. 제출된 확약서의 적용 대상, 잔존임차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 문구를 매각기일 전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 처리 확인. 심은희의 을구 3번 주택임차권이 매각 후 확약 내용대로 말소되는 절차를 확인해야 합니다.
- 하원기 점유관계 확인. 전입일은 2025.01.14.로 대항력이 없지만 보증금과 실제 점유관계는 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 현재 확인되는 거래가 186,000,000원 한 건뿐이므로 실질취득 187,000,000원을 곧바로 저가 매수로 판단하지 않아야 합니다.
- 환금성 점검. 8세대 다세대이고 거래 표본이 적으므로 향후 매도 시 거래기간과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실제 점유 상태를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 풀렸지만, 가격까지 싸진 것은 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 186,000,000원의 선순위 임차권 때문에 부담스러워 보입니다. 실제 배당계산에서도 신건 기준 2,418,000원의 미배당이 발생합니다. 하지만 주택도시보증공사가 2026.04.08. 제출한 확약으로 그 잔액에 대한 매수인 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 심은희 관련 실질 인수는 0원입니다.
문제는 가격입니다. 확약을 반영한 실질취득액은 187,000,000원이고 확인되는 거래가는 186,000,000원으로, 현재 가격은 그 기준의 100.5%입니다. 더구나 거래 표본이 1건뿐인 8세대 다세대여서 가격과 환금성을 낙관하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 권리 리스크는 확약으로 상당 부분 해소됐지만 신건 가격 메리트는 확인되지 않는 유형으로 보는 것이 데이터에 가장 맞습니다.
