대구지방법원 2025타경11114. 경상북도 구미시 원평동 1042-6의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 주차장 및 계단실, 2층 여관객실·안내실·린넨실, 3층 여관객실과 보일러실로 이용되고 있습니다. 감정가는 1,993,698,360원인데 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 478,686,000원입니다.

등기 흐름의 기준은 2011.04.27 금오새마을금고 근저당권 1,300,000,000원입니다. 그 뒤의 근저당권·전세권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 임차인 박기영·최순단과 별도로 박지영 명의의 시설비 채권 150,000,000원에 대한 유치권 신고가 있기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸

말소기준권리는 2011.04.27 을구 6번 금오새마을금고 근저당권, 채권최고액 1,300,000,000원입니다. 과거 대구은행 근저당 780,000,000원·520,000,000원과 육성수 전세권 350,000,000원은 2011.04.27 이미 말소됐습니다. 이후 금오새마을금고 추가 근저당 65,000,000원, 전세권 관련 권리, 권기용 근저당 550,000,000원, 박경화 근저당 50,000,000원과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음

두 사람 모두 전입일이 2011.04.27 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 2명입니다.

③ 핵심 변수 — 150,000,000원 유치권 신고

배제 신청의 취지는 임차인의 특수 목적을 위한 인테리어 비용은 임차물의 사용·수익을 위해 지출한 비용으로서 유익비가 아니고, 임대차계약서 제5조의 원상복구 약정은 각종 유익비 또는 필요비 상환청구권을 미리 포기한 취지라는 것입니다. 따라서 유치권 신고액 150,000,000원을 곧바로 매수인 인수액으로 합산해서는 안 되지만, 반대로 성립하지 않는다고 확정해서도 안 됩니다. 실제 점유자, 점유의 계속성, 공사내역과 채권의 발생 원인, 임대차계약 특약을 원문으로 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 478,686,000원 가정)

현재 회차 매각가에서는 집행비용 7,186,860원을 제외한 471,499,140원이 선순위 금오새마을금고 근저당권에 배당되고, 그 뒤 권리에는 배당재원이 남지 않습니다. 채권총액 2,215,000,000원 대비 미배당은 1,743,500,860원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 가격 해석 — 24%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다

현재 최저가는 478,686,000원으로 감정가 1,993,698,360원의 24.01%입니다. 5회 유찰 시 매각가 시나리오는 335,080,200원, 6회 유찰 시 234,556,140원입니다. 다만 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없으므로 이 비율만으로 현재 가격이 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.

신청채권자의 청구금액은 1,014,036,920원이고, 현재 회차 예상배당은 471,499,140원으로 전액 회수되지 않습니다. 5회 유찰 시 예상배당은 329,589,077원, 6회 유찰 시 230,472,354원으로 더 감소합니다. 배당 부족이 커지는 것과 매수인의 등기상 인수액 0원은 별개의 문제입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 1층은 주차장 및 계단실, 2층은 여관객실·안내실·린넨실, 3층은 여관객실과 보일러실입니다.
• 주위환경. 고려병원삼거리 남서측 인근이며, 숙박시설과 음식점 등 각종 상업시설이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통인 편입니다.
• 토지. 722.7㎡, 일반상업지역, 주상용, 평지·세로장방, 광대로한면입니다. 공시지가는 733,500원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(일반)이며, 대로3류에 접하고 도시재생 활성화지역에 해당합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물이며, 공부와의 차이는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 유치권 현장 확인. 박지영 명의 150,000,000원 시설비 유치권 신고의 실제 점유 여부와 공사내역, 채권 발생시점, 임대차계약 특약을 대조해야 합니다.
• 유치권 배제 신청 확인. 경매신청 채권자가 제출한 배제 신청서와 신고인의 반박 자료가 있는지 기록 원문을 확인해야 합니다.
• 점유자 구분. 임차인 자료에는 박기영·최순단, 유치권 신고에는 박지영이 기재돼 있으므로 각 명의와 실제 점유관계를 분리해서 확인해야 합니다.
• 임차보증금 확인. 박기영·최순단 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당관계와 명도 협의를 위해 원문 확인이 필요합니다.
• 세금 확인. 구미시 압류 이력이 있으므로 당해세 여부와 체납액을 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물 및 옥탑의 계단실·물탱크실 등이 포함 평가된 일괄매각입니다.
• 시세 검증. 감정가 대비 24.01%라는 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 숙박시설의 수익성·공실·시설상태와 토지가치를 별도로 검증해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 유치권 검증이 먼저”

이 사건의 등기상 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2011.04.27 금오새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인 2명도 모두 대항력이 없습니다. 예상배당상 매수인 인수액 역시 0원입니다.

그러나 감정가 1,993,698,360원에서 4회 유찰되어 478,686,000원까지 내려왔다는 사실만으로 투자 매력이 높다고 결론내리기는 어렵습니다. 실거래 비교자료가 없고, 무엇보다 150,000,000원 시설비 유치권 신고가 남아 있습니다. 성립 여부는 불분명하고 배제 신청도 제출됐지만, 실제 점유와 채권 성립 요건을 확인하기 전까지는 핵심 불확실성입니다. 등기상 인수는 0원, 현장·유치권 리스크는 별도. 이 물건의 판단 순서는 가격보다 유치권과 점유관계 검증이 먼저입니다.