의정부지방법원 2026타경60772. 파주시 야당동 새한주택 115동 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가 201,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 140,700,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2024.12.23. 등기된 이예빈의 주택임차권과, 이후 조사된 허준성·이정희의 점유 관계입니다.
등기부상 이예빈은 임차보증금 160,000,000원, 주민등록 2020.12.18., 점유개시 2020.12.17., 확정일자 2020.12.02.로 확인됩니다. 현재 회차 배당표만 보면 137,930,200원을 배당받고 22,069,800원이 남아 매수인이 인수하는 구조입니다. 그러나 이예빈의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.5.21. 확약서를 제출해, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했습니다. 따라서 이예빈 관련 실질 인수액은 0원입니다.
문제는 이 확약이 다른 점유자에게까지 확장되지 않는다는 점입니다. 허준성과 이정희는 각각 2025.09.29., 2025.09.16. 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’으로 확정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 결국 이 물건의 실질취득액은 현재 최저가 140,700,000원으로 단정할 수 없고, 이 두 점유자의 실제 보증금과 권리관계 확인이 끝나야 확정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60772 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 153-44 새한주택 115동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이은종 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 172,703,724원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 다른 점유자는 미상
등기부상 과거 수산업협동조합중앙회 근저당과 우리은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 기준이 되는 2026.03.23. 강제경매개시결정보다 앞서 2024.12.23. 이예빈의 주택임차권이 등기돼 있어 원칙적으로는 매수인 인수 문제가 발생합니다. 다만 주택도시보증공사의 확약으로 이예빈의 잔존보증금 청구권과 임차권등기 문제는 실질적으로 해소됩니다. 2026.05.27. 파주시 압류는 기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
| 임차·점유자 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이예빈 | 2020.12.18. / 2020.12.17. | 160,000,000원 | 2020.12.02. | 우선변제 확약 배당 부족분은 확약으로 실질 인수 0원 |
| 이정희 | 2025.09.16. | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금 확인 필요 |
| 허준성 | 2025.09.29. | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금 확인 필요 |
② 시세 비교 — 97.0%지만 하락 추세와 미상 인수액을 함께 봐야 한다
청우하이츠115동116동의 확인된 거래는 4건이고, 최근 12개월 거래 2건의 평균은 145,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.03. 4층 49.69㎡ 150,000,000원, 2025.10. 3층 49.69㎡ 140,000,000원입니다. 현재 최저가 140,700,000원은 최근 12개월 평균의 97.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 49.69㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2025.10 | 49.69㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2021.09 | 49.69㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2021.08 | 49.69㎡ | 4 | 153,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 145,000,000원 |
전체 4건 평균 148,250,000원보다 현재 최저가가 낮기는 하지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 특히 최근 구간과 이전 구간의 추세가 -4.3%로 하락 방향이므로, 단순히 감정가 대비 70%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 크게 평가하기 어렵습니다. 더구나 허준성·이정희의 보증금이 확인되지 않아 실질취득액 자체가 아직 확정되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,800원 |
| 1. 임차인 이예빈 보증금 | 160,000,000원 | 137,930,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 172,703,724원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이예빈 보증금 부족분은 22,069,800원이지만, 주택도시보증공사의 확약으로 이예빈 건에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 다만 허준성·이정희의 미상 보증금은 위 배당표에 금액으로 반영할 수 없어 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운정중학교 남동측 인근. 다세대·연립주택, 단독주택, 근린생활시설, 창고, 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물의 4층 401호이며, 기본 위생·급배수·난방설비를 갖췄습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 985,500원/㎡, 지목 대, 토지면적 1,133.0㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 청우하이츠115동116동은 19세대, 2014-11-07 준공이며 확인된 거래는 4건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 허준성·이정희 보증금 확인. 두 사람의 보증금·확정일자·점유 원인을 원본 서류에서 반드시 확인해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 2026.5.21. 주택도시보증공사 확약의 범위가 이예빈 임차권에 한정되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균 145,000,000원, 최신 거래 150,000,000원, 최근 추세 -4.3%를 함께 봐야 합니다.
- 유찰을 곧바로 할인으로 보지 않기. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 최근 12개월 평균 대비로는 97.0%입니다.
- 후속 회차도 인수액 착시 주의. 이예빈 확약이 없다고 가정한 배당 계산상 2회 유찰 시 부족분 63,682,820원, 3회 유찰 시 92,697,974원으로 늘어나지만, 이예빈 건은 확약으로 실질 0원입니다. 다른 미상 점유자 위험은 별개입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 큰 위험은 지웠지만, 전체 인수액은 아직 미상”
이 물건에서 가장 큰 숫자는 이예빈의 보증금 160,000,000원입니다. 현재 최저가 140,700,000원보다 크기 때문에 확약이 없었다면 배당 부족분 22,069,800원이 매수인에게 넘어오는 구조였습니다. 하지만 주택도시보증공사의 확약으로 이예빈 건은 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 권리분석이 끝난 것은 아닙니다. 허준성과 이정희는 보증금이 확인되지 않은 상태여서 대항력 가능·미상 위험이 그대로 남습니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 97.0%로 숫자상 평균 아래지만, 최근 시세 추세는 -4.3%이고 실질취득액도 아직 확정되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 주된 임차권은 확약으로 정리됐으나, 미상 점유자 확인이 선행되어야 하는 다세대 경매로 보는 것이 핵심입니다.
