의정부지방법원 2026타경60772. 파주시 야당동 새한주택 115동 4층 401호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 이은종이고, 2021.05.13 소유권이전 당시 등기상 거래가액은 162,000,000원입니다. 현재 등기상 핵심 권리는 2024.12.23 설정된 이예빈의 주택임차권과 2026.03.23 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

이 사건에서 가장 중요한 포인트는 임차권 자체보다 주택도시보증공사의 확약입니다. 이예빈의 승계인 주택도시보증공사는 2026.05.21 확약서를 제출해, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임차보증금 반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기를 말소해 주기로 했습니다. 따라서 이예빈 보증금과 관련한 매수인 인수는 실질적으로 0원으로 평가합니다.

다만 이 확약은 이예빈의 임차권에만 적용됩니다. 현황조사·매각물건명세서에 별도로 나타난 허준성·이정희는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일은 각각 2025.09.29, 2025.09.16으로 기재되어 있으나, 보증금 정보가 없어 두 사람을 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수 없습니다. 이들은 대항력 가능·인수액 미상으로 별도 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약이 핵심, 미상 점유자는 별도

② 임차인·점유자 확인

실제 조사된 사람은 3명입니다. 주택도시보증공사는 이예빈의 승계인으로 확약서를 제출한 보증기관이며 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 시세보다 38.6% 높은 신건

가격 판단은 과거 거래 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.10의 140,000,000원과 2026.03의 150,000,000원으로, 평균은 145,000,000원입니다. 반면 현재 최저매각가는 201,000,000원으로 최근 평균의 138.6%입니다.

전체 4건 평균은 148,250,000원이지만 최근 12개월 평균은 145,000,000원으로 더 낮고, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 -4.3%입니다. 최신 거래 150,000,000원과 비교해도 신건 최저가 201,000,000원이 높습니다. 따라서 전체 평균만 보고 할인 매물로 해석할 수 없고, 현재 가격에는 시세 메리트가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)

현재 신건 201,000,000원 가정에서는 이예빈 보증금 160,000,000원이 전액 배당되어 해당 임차권의 룰상 인수액도 0원입니다. 주택도시보증공사는 37,386,000원을 배당받고 135,317,724원이 미배당됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 이예빈 인수액은 확약으로 실질 0원

통상적인 대항력 임차권이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 넘어갈 수 있습니다. 실제 계산도 1회 유찰 시 2,251,200원, 2회 유찰 시 33,960,960원의 룰상 인수액을 보여줍니다. 하지만 이 사건의 이예빈 임차권은 주택도시보증공사의 확약으로 그 부족분을 매수인에게 청구하지 않으므로 이예빈에 관한 실질 인수는 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 제4층 제401호입니다.
• 입지. 파주시 야당동 운정중학교 남동측 인근으로, 다세대·연립주택·단독주택·근린생활시설·창고·농경지 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 남서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
• 공시지가. 985,500원/㎡입니다.
• 환금성. 실거래 표본은 4건이고 해당 단지는 19세대로 조사됐습니다. 최근 12개월 거래는 2건이며 최근 거래 추세는 -4.3%입니다.
• 건축물. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 이예빈 확약 원문 대조. 2026.05.21 주택도시보증공사가 제출한 잔존 임차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약의 적용 범위를 원문으로 재확인해야 합니다.
• 허준성·이정희 보증금 확인. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 현황조사·매각물건명세서와 주민등록 관련 자료를 다시 대조해야 합니다.
• 시세 상한 점검. 최근 12개월 평균은 145,000,000원, 최신 거래는 150,000,000원인데 현재 최저가는 201,000,000원입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -4.3%를 가격 판단에 반영하고, 전체 평균 148,250,000원만을 기준으로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
• 압류·조세 확인. 2026.05.27 파주시 압류가 있고 배당표에도 당해세가 반영되지 않았으므로 조세 관련 원본 확인이 필요합니다.
• 토지거래허가구역 확인. 감정평가상 토지거래계약에관한허가구역 내용이 기재돼 있으므로 적용 여부와 절차를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — 주된 임차권은 정리됐지만, 신건 가격과 미상 점유자가 문제

이 사건은 겉으로 보면 160,000,000원의 선순위 주택임차권 때문에 부담이 커 보이지만, 주택도시보증공사가 2026.05.21 제출한 확약 덕분에 이예빈의 잔존 보증금은 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 구조입니다. 이 점은 분명한 장점입니다.

하지만 여기서 곧바로 안전형이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 허준성·이정희는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상이고, 이예빈에 대한 확약이 두 사람에게 적용된다는 근거도 없습니다. 가격은 더 부담스럽습니다. 신건 최저가 201,000,000원은 최근 12개월 평균 145,000,000원의 138.6%이고, 최신 거래 150,000,000원보다도 높으며 최근 추세는 -4.3%입니다.

이예빈 임차권은 확약으로 해소, 전체 권리는 아직 확인 필요, 가격은 명백히 보류. 현재 회차에서 가격 메리트를 부여하기 어렵고, 확약 밖 점유자의 보증금·권리관계를 확인하기 전에는 매수인 인수액도 0원으로 확정해서는 안 되는 물건입니다.