의정부지방법원 2026타경60787. 파주시 야당동 한빛마을7단지 716동 4층 402호 아파트입니다. 소유자 최철환은 2020.08.28. 이 물건을 231,500,000원에 취득했고, 같은 날 우리은행 근저당권 2건이 설정됐습니다. 그중 접수번호 75056의 우리은행 근저당이 말소기준이며, 이후 설정된 오케이저축은행 근저당과 경기신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 권리가 단순하다는 사실과 싸다는 평가는 완전히 별개입니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가 406,000,000원이 그대로 최저매각가인데, 한빛마을7단지 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 369,125,000원입니다. 최저가는 최근 평균의 110.0%로, 신건 상태에서는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60787 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 1026 한빛마을7단지 716동 4층402호 |
| 물건종류 | 공동주택(아파트) · 지하2층/지상16층 건물 내 4층 |
| 실거래 비교평형 | 전용 84.95㎡ · 동일평형 매칭 |
| 소유자 | 최철환 · 2020.08.28. 거래가액 231,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 406,000,000원 / 406,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 124,568,743원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 없습니다. 말소기준은 2020.08.28. 접수된 우리은행 1번 근저당입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 우리은행 2번 근저당, 2024.06.05. 오케이저축은행 근저당, 2024.12.05. 경기신용보증재단 가압류와 2026.03.24. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 신건 4.06억은 최근 평균보다 높다
한빛마을7단지(한신휴플러스)는 1,352세대, 준공일은 2011.11.09.입니다. 실거래 비교는 전용 84.95㎡와 매칭되며, 최근 12개월 동일 평형 12건의 평균은 369,125,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 375,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.94㎡ | 22 | 375,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 21 | 366,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 22 | 355,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 20 | 340,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 12 | 320,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 365,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 3 | 345,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 17 | 367,500,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 12 | 386,000,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 7 | 415,000,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 7 | 415,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 14 | 380,000,000원 |
| 평균 | 84.95㎡ | 12건 | 369,125,000원 |
최근 거래 범위는 320,000,000원~415,000,000원이고 평균은 369,125,000원입니다. 신건 최저가 406,000,000원은 이 평균의 110.0%입니다. 최신 거래 375,000,000원보다도 31,000,000원 높습니다. 최고 거래 415,000,000원에는 미치지 않지만, 최근 평균과 최신 거래를 우선하면 신건을 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 406,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,460,000원 |
| 1. 우리은행 1번 근저당 | 82,500,000원 | 82,500,000원 |
| 2. 우리은행 2번 근저당 | 163,900,000원 | 163,900,000원 |
| 3. 오케이저축은행 근저당 | 126,000,000원 | 126,000,000원 |
| 4. 경기신용보증재단 가압류 | 24,579,836원 | 24,579,836원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,560,164원 |
신건 406,000,000원 가정에서는 채권자 예상배당액이 396,979,836원 전액 충족되고 소유자 잔여액은 2,560,164원입니다. 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 근저당 변경등기는 실제 배당 전 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 와석초등학교 남측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 야당역(경의중앙선)이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상16층 건물의 4층이며 위생·급배수·승강기·소방설비와 열병합 지역난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,814,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 교육환경 보호구역이 중첩돼 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 1,352세대 단지이고 동일 평형 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 320,000,000원부터 415,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 406,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.0%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유로 가격까지 유리하다고 판단하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 최신 동일 평형 거래는 2026.08. 375,000,000원입니다. 응찰가를 정할 때 전체 평균보다 최근 거래를 우선해서 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 324,800,000원, 2회 유찰 시 259,840,000원입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 0.8회입니다.
- 근저당 변경등기. 우리은행 1·2번 근저당의 채권최고액 변경기록이 있으므로 배당요구·채권계산서와 등기부 원본을 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유상태와 인도 필요 여부는 현장 및 집행기록에서 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 감정자료상 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있으므로 해당되는 거래주체는 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 2020.08.28. 우리은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 정리되기 때문에 권리구조는 단순합니다. 그러나 신건 최저가 406,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균 369,125,000원의 110.0%이고 최신 거래 375,000,000원도 웃돕니다.
따라서 현재 회차를 ‘싸게 살 기회’로 평가하기 어렵습니다. 반면 1회 유찰 시 324,800,000원으로 내려가면서 최근 평균 아래로 진입합니다. 권리 안전성은 양호하지만 신건 가격 메리트는 부족하고, 유찰 이후 가격을 다시 비교할 가치가 있는 물건으로 정리할 수 있습니다.
