의정부지방법원 2026타경60787. 파주시 야당동 한빛마을7단지 716동 402호 아파트입니다. 감정가 406,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 284,200,000원입니다. 소유자 최철환은 2020년 8월 28일 거래가 231,500,000원에 소유권을 취득했으며, 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 오케이저축은행 근저당과 경기신용보증재단 가압류가 추가됐고, 오케이저축은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

권리 흐름에서 중요한 것은 2020년 8월 28일 우리은행의 을구 1번 근저당권이 말소기준권리라는 점입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 우리은행 근저당권과 이후 오케이저축은행 근저당권, 경기신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 임차인도 확인되지 않아 매수인이 승계할 보증금은 없습니다.

가격은 별도로 살펴볼 필요가 있습니다. 한빛마을7단지의 최근 12개월 동일 면적대 거래 평균은 368,083,333원이고, 최신 거래가는 385,000,000원입니다. 현재 최저가는 두 금액보다 낮습니다. 다만 평균만으로 개별 호수의 적정가를 확정할 수 없으며, 실거래 분포와 본건의 층·상태를 함께 비교해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2020.08.28 설정된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 82,500,000원이었으나, 2024.03.06 변경등기로 77,000,000원으로 변경됐습니다. 을구 2번 우리은행 근저당권 역시 최초 163,900,000원에서 154,000,000원으로 변경됐습니다.

을구 3번 엔에이치농협캐피탈 근저당권은 이미 말소됐습니다. 을구 4번 오케이저축은행 근저당권과 갑구 3번 경기신용보증재단 가압류는 말소기준권리 이후 설정된 권리로, 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 경매개시결정등기 역시 소멸 대상입니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 77.2%

한빛마을7단지(한신휴플러스)의 전용 84.95㎡ 내외 실거래 12건입니다. 거래 시기는 2026년 7월부터 9월까지이며, 평균 거래금액은 368,083,333원입니다. 최근 12개월 평균도 동일한 금액으로 집계돼 있습니다.

실거래 가격대는 320,000,000원~395,000,000원입니다. 현재 최저매각가 284,200,000원은 실거래 최저가 320,000,000원보다 낮고, 최근 12개월 평균 368,083,333원의 77.2%입니다. 최근 실거래를 기준으로 보면 가격상 여유가 있는 구간입니다.

최신 거래는 2026년 9월 전용 84.93㎡, 4층, 385,000,000원입니다. 본건 역시 4층으로 층수 비교가 가능하지만, 개별 호수의 향·내부 상태·거래 조건까지 같다는 의미는 아닙니다. 감정가 406,000,000원은 최근 거래 평균과 최신 거래가보다 높으므로, 감정가가 아닌 현재 최저가를 기준으로 가격 경쟁력을 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 284,200,000원 가정)

최저매각가에 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용을 제외한 채권자 예상 배당총액은 279,421,200원, 채권총액은 396,979,836원으로 산정되어 있습니다. 다만 우리은행 근저당권의 변경 전 채권최고액을 적용한 추정표이므로, 실제 배당 결과와 차이가 발생할 수 있습니다.

최초 설정 채권최고액 기준의 제공된 추정배당입니다. 우리은행 을구 1번과 2번은 각각 77,000,000원, 154,000,000원으로 변경등기돼 있으므로 재산정이 필요합니다. 실제 채권액, 집행비용 및 세금 등에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 예상배당 — 유찰되면 채권자 회수액 감소

추가 유찰 시 최저매각가와 예상배당이 어떻게 달라지는지 비교한 시나리오입니다. 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 아래 금액 역시 우리은행 근저당 변경 전 금액을 사용한 추정 결과입니다.

현재 회차에서 신청채권자인 오케이저축은행의 예상배당은 33,021,200원입니다. 2회 유찰과 3회 유찰 시나리오에서는 신청채권자의 예상배당이 0원으로 산정됩니다. 채권자 배당 부족과 매수인의 실질취득액을 혼동하지 않는 것이 핵심입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 야당동 와석초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택과 근린생활시설이 분포하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 근거리에 경의중앙선 야당역이 소재하고, 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 아파트로 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비 및 열병합 지역난방설비를 갖추고 있습니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 여부는 해당 없는 것으로 확인됩니다.
• 토지. 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로, 현황 아파트 건부지입니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
• 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역에 속합니다. 대로3류 및 중로2류와 접하고, 교육환경 보호구역 등 관련 제한이 확인됩니다.
• 토지거래허가구역. 2025.08.26~2026.08.25 기간의 외국인 등 주택 관련 토지거래계약 허가구역 지정 내역이 있습니다. 매각기일에 적용되는 허가구역 지정 여부 및 해당 매수인의 적용 대상 여부는 최신 고시로 다시 확인해야 합니다.
• 환금성. 한빛마을7단지(한신휴플러스)는 1,352세대 단지로, 2011.11.09 준공됐습니다. 동일 면적대 최근 거래 12건의 가격 범위는 320,000,000원~395,000,000원으로, 개별 호수의 상태와 거래 조건에 따라 가격 편차가 나타납니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 기준 명확화. 감정가 406,000,000원이 아니라 최근 12개월 평균 368,083,333원, 최신 거래가 385,000,000원, 최근 최저 거래가 320,000,000원을 함께 비교하세요. 본건의 최저가 284,200,000원은 이들 거래가격보다 낮습니다.
• 낙찰가 상승 반영. 인수 0원으로 최저가 기준 실질취득액은 284,200,000원이지만, 실제 낙찰가가 올라가면 가격상의 여유가 줄어듭니다. 취득 관련 비용과 수리비 등을 포함해 자금 계획을 확인하세요.
• 변경등기 재확인. 우리은행 을구 1번 채권최고액은 77,000,000원, 을구 2번은 154,000,000원으로 변경됐습니다. 최초 설정액을 사용한 배당 추정치와 실제 채권잔액을 구분해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차인은 확인되지 않지만 실제 점유자의 신원과 점유 상태가 확정된 것은 아닙니다. 입찰 전 현황조사와 현장 방문을 통해 인도 절차 및 비용을 확인하세요.
• 관리비 체납. 미납 관리비가 있는지 관리사무소에 확인하고, 승계 가능성이 있는 공용부분 비용을 별도로 검토하세요.
• 거래규제 확인. 토지거래허가구역의 지정 기간과 적용 대상에 관한 최신 고시를 확인하세요. 과거 지정 내역만으로 매각기일의 적용 여부를 단정하지 않아야 합니다.
• 서류 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요. 특히 권리 변동, 점유 상태 및 배당 추정의 차이를 점검해야 합니다.

맺으며 — “권리 인수 0원, 최저가는 최근 시세의 77.2%”

이 물건은 말소기준권리 이후의 근저당과 가압류가 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 0명·매수인 인수액 0원으로 분석되는 아파트입니다. 권리상 인수 부담과 채권자의 미배당을 분리하면 구조가 명확해집니다.

가격 측면에서는 감정가 406,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 368,083,333원보다 높지만, 1회 유찰 후 최저가가 284,200,000원으로 낮아졌습니다. 이는 최근 평균의 77.2%이며, 최신 거래가 385,000,000원과 최근 실거래 최저가 320,000,000원보다도 낮습니다. 현재 최저가 기준으로는 실거래 대비 가격 차이가 확인됩니다.

다만 우리은행 근저당권의 변경등기가 예상배당표에 반영되지 않아 배당 추정치는 보정이 필요합니다. 실제 점유 상태와 취득 부대비용도 확인해야 합니다. 권리상 인수 부담은 낮고 현재 최저가의 시세 대비 가격 차이는 크지만, 최종 판단은 실제 낙찰가와 현장 확인 결과에 달려 있습니다.