의정부지방법원 2026타경60835. 일산서구 일산동 미주7차아파트 나동 6층 606호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트, 건물은 철근콩크리트조 슬래브지붕 6층 건물의 제6층 제606호이며 사용승인일은 1990.11.26.입니다. 현 소유자 신미섭은 2024.03.22. 매매를 원인으로 170,000,000원에 취득했습니다.
권리분석의 중심은 근저당이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 기존 근저당들은 등기부상 이미 말소됐고, 현 경매의 말소기준은 2025.02.21. 전북은행 가압류입니다. 반면 조희재의 임대차는 계약일 2022.02.22., 주민등록일 2022.03.18., 임차권등기 경정으로 확인되는 점유개시일은 2022.03.16.이므로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 200,000,000원이고 확정일자는 2022.02.03.으로 기재돼 있어 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 서류가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 조희재의 승계인 주택도시보증공사가 2026.07.09. 확약서를 제출하여, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해 줄 것을 확약했습니다. 따라서 이 임차권에 한해서는 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60835 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 일산동 1978 미주7차아파트 나동 6층 606호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 · 철근콩크리트조 · 6층 중 6층 |
| 소유자 | 신미섭 (2024.03.22. 매매, 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 말소기준 | 2025.02.21. 전북은행 가압류 · 청구금액 17,945,662원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심, 확약이 반전
현재 존속 권리 중 말소기준보다 앞선 핵심은 조희재의 주택임차권입니다. 2024.04.15. 임차권등기에는 보증금 200,000,000원, 임대차계약일 2022.02.22., 주민등록일 2022.03.18., 확정일자 2022.02.03.이 기재됐고, 2024.08.02. 경정등기로 점유개시일이 2022.03.16.으로 바로잡혔습니다. 이후 2025.02.21. 전북은행 가압류가 말소기준이 되고, 경기신용보증재단·신한카드 가압류와 2026.03.27. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계기관은 별도 임차인으로 합산하지 않는다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조희재 승계: 주택도시보증공사 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 주민등록 2022.03.18. 점유개시 2022.03.16. | 2022.02.03. | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 있음 |
실제 명의가 확인되는 임차인은 조희재 1명입니다. 등기부 13-2는 별개의 임차권이 아니라 13번 임차권의 점유개시일을 2022.03.16.으로 경정한 등기입니다. 주택도시보증공사는 조희재의 승계인으로 확약서를 제출한 기관이므로 조희재 보증금과 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 2.10억, 최근 12개월 평균의 96.9%
미주7 단지는 165세대, 사용승인일은 1990.11.26.입니다. 비교 면적은 80.01㎡로 매칭돼 있고, 확인된 실거래 12건은 80.01㎡와 84.42㎡ 거래입니다. 전체 12건 평균은 213,250,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 216,666,666원(3건), 최신 거래는 2026.07. 250,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간보다 2.1% 높은 추세입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.42㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 84.42㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2025.12 | 80.01㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2025.05 | 80.01㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2025.03 | 80.01㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2025.03 | 80.01㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2024.06 | 80.01㎡ | 1 | 219,000,000원 |
| 2024.06 | 84.42㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 2024.03 | 80.01㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2023.06 | 80.01㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2022.05 | 80.01㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2022.03 | 80.01㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 216,666,666원 |
현재 회차에서는 확약 반영 후 실질 인수액이 0원이므로 실질취득액은 최저매각가와 같은 210,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 216,666,666원의 96.9%로, 최근 평균보다 약 3.1% 낮습니다. 최신 거래 250,000,000원과 비교하면 낮지만, 최근 12개월 표본이 3건이고 가격 편차도 존재하므로 신건부터 큰 폭의 저가매수 구간이라고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 임차인 조희재 보증금 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 전북은행 | 17,945,662원 | 6,260,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 17,630,611원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,867,711원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 210,000,000원 가정에서는 집행비용 3,740,000원과 조희재 보증금 200,000,000원이 우선 배당되고, 전북은행에 6,260,000원이 배당됩니다. 배당 시뮬레이션상 현재 회차의 매수인 인수액도 0원입니다. 채권 총 청구액 243,443,984원 중 일반 채권자 배당액은 6,260,000원이며 미배당액은 237,183,984원입니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 확약 전 숫자와 실제 판단을 분리
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 210,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 168,000,000원 | 35,152,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 134,400,000원 | 68,281,600원 | 0원 |
확약이 없었다면 1회·2회 유찰 시에는 낙찰가가 낮아질수록 조희재 보증금의 미배당분이 늘어 매수인의 총 부담이 다시 보증금 수준으로 접근하는 대항력 임차인 인수형이 됩니다. 이 사건은 바로 그 구조를 주택도시보증공사의 확약이 끊어낸 사례입니다. 따라서 유찰 후 가격을 비교할 때도 조희재 관련 인수를 중복해 실질취득액에 더하지 않고, 확약 반영 후 매각가 자체를 실질취득액으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 현산중학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 제반 입지여건은 양호한 것으로 기재됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 6층 건물의 6층 606호이며 사용승인일은 1990.11.26.입니다. 기본적인 급·배수설비와 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 6필지 일단의 부정형 토지를 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지내 도로를 통해 외곽 공도에 접합니다. 공시지가는 1,809,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 소규모주택정비 관리지역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
- 환금성 참고. 단지는 165세대이며 실거래 12건의 범위는 170,000,000원에서 250,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 216,666,666원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.09. 제출된 주택도시보증공사의 확약서에서 잔존임차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 문구를 입찰 전 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 경정 확인. 13-2 등기는 별도 임차인이 아니라 조희재 임차권의 점유개시일을 2022.03.16.으로 경정한 내용입니다.
- 가격 상한. 현재 실질취득 210,000,000원은 최근 12개월 평균 216,666,666원의 96.9%입니다. 권리 해소만 보고 큰 할인물건으로 오인하지 않는 것이 핵심입니다.
- 배당표 재확인. 현재 회차는 임차인에게 200,000,000원이 전액 배당되는 구조지만, 유찰 시 룰상 미배당액이 생깁니다. 확약의 유효성과 말소 이행을 함께 확인해야 합니다.
- 등기 말소관계. 2025.02.21. 전북은행 가압류 이후의 경기신용보증재단·신한카드 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 관리·점유 확인. 감정자료상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현 점유상태와 관리비 관련 사항은 현장에서 별도 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “위험한 선순위 임차권이지만, 이 사건은 확약서가 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 200,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 경계해야 할 물건입니다. 특히 낙찰가가 보증금보다 낮아지면 원칙적으로 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 크게 낮아지지 않는 전형적인 인수형 구조가 됩니다.
그러나 이 사건에서는 조희재의 승계인 주택도시보증공사가 보증금 전액을 배당받지 못해도 매수인에게 잔존 보증금 반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 그래서 조희재 관련 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 현재 회차 실질취득액 210,000,000원은 최근 12개월 평균 216,666,666원의 96.9%로 소폭 낮고, 최신 거래 250,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 평균 대비 할인폭은 약 3.1%이므로 권리 해소 효과는 분명하지만 가격만으로 압도적인 신건은 아닙니다. 이 물건의 승부처는 선순위 임차권의 존재 자체가 아니라 확약서 원문의 효력과 말소 이행을 확인한 뒤, 최근 거래 수준에 맞춰 입찰가를 통제하는 것입니다.
