의정부지방법원 2026타경60867. 고양시 일산동구 풍동 스타팰리스 102동 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 2023.10.06. 등기된 이상필의 주택임차권입니다. 임차보증금은 398,000,000원, 전입·점유개시는 2021.09.23., 확정일자는 2021.06.14.로 2023.12.11. 고양시 압류보다 앞섭니다. 원래라면 매각대금에서 보증금을 전액 배당받지 못한 부분이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.

실제 신건 392,000,000원 가정 배당표에서도 집행비용 6,288,000원을 제외한 385,712,000원이 이상필 보증금에 배당되고, 12,288,000원이 미배당되는 계산입니다. 그러나 승계인 주택도시보증공사가 2026.07.08. 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다고 확약했습니다. 따라서 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 핵심

말소기준권리는 2023.12.11. 고양시 압류입니다. 그보다 앞선 2023.10.06. 이상필의 주택임차권은 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 권리입니다. 이후 주택도시보증공사의 20,000,000원 가압류, 남동구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 성격은 서로 다르다

정다운은 전입일이 2026.02.09.로 말소기준권리인 2023.12.11. 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 점유·계약관계 자체는 원본으로 다시 확인할 필요가 있습니다. 이상필은 선순위 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이지만, 이 임차인에 대해서는 주택도시보증공사의 확약이 적용됩니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 3.92억은 최근 평균의 137.7%

가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선하는 것이 안전합니다. 스타팰리스101동-110동 비교표본의 최근 12개월 거래는 6건이며 평균 284,666,666원입니다. 최신 거래는 2026.05. 280,000,000원입니다. 신건 최저가이자 확약 적용 후 실질취득액인 392,000,000원은 최근 12개월 평균의 137.7%입니다.

최근 거래 흐름은 더 보수적으로 봐야 합니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -10.2% 낮은 하락 추세입니다. 전체 12건 평균 300,833,333원만 보면 가격 차이가 덜 커 보이지만, 최근 12개월 평균 284,666,666원과 최신 거래 280,000,000원을 기준으로 보면 392,000,000원 신건은 최근 시세보다 높은 가격입니다.

④ 예상배당표 (매각가 392,000,000원 가정)

배당계산 자체에서는 이상필 보증금 부족분 12,288,000원이 매수인 인수액으로 산출됩니다. 다만 2026.07.08. 주택도시보증공사가 제출한 확약에 따라 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 집행비용은 6,288,000원으로 계산돼 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 덕분에 인수액이 아니라 가격만 내려간다

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 임차보증금이 늘어 실질취득액이 쉽게 내려가지 않는 구조입니다. 그러나 이번에는 이상필 임차권에 대한 확약이 있으므로 해당 임차인 인수액은 실질 0원입니다. 따라서 유찰되면 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다. 다만 1회 유찰가 313,600,000원도 최근 12개월 평균 284,666,666원보다 높은 수준이며, 2회 유찰가 250,880,000원부터 최근 거래 하단과 비교할 여지가 커집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 401호입니다. 내부계단으로 출입 가능한 다락층이 소재합니다.
• 주위환경. 풍동고등학교 서측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 경의중앙선 풍산역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 설비. 개별 난방, 위생·급배수, 승강기 설비가 되어 있습니다.
• 토지·규제. 자연녹지지역·자연취락지구이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다. 공시지가는 1,306,000원/㎡입니다.
• 거래·환금성. 비교 단지는 87세대, 사용승인일은 2019.10.28.입니다. 최근 12개월 6건 거래 평균은 284,666,666원이고 최근 거래 추세는 -10.2%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.07.08. 주택도시보증공사의 잔존 임차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약 내용이 실제 매각조건에 반영되는지 원본으로 확인하세요.
• 정다운 점유관계 확인. 전입일은 2026.02.09.로 말소기준권리 이후여서 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 계약·점유 현황을 확인하세요.
• 현재 가격 경계. 신건 실질취득 392,000,000원은 최근 12개월 평균 284,666,666원의 137.7%입니다. 최신 거래 280,000,000원보다도 높습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -10.2% 낮습니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 300,833,333원만 보고 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
• 다락층 확인. 내부계단을 통해 출입 가능한 다락층이 있으므로 현황·사용상태를 직접 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리 해소는 호재지만, 3.92억을 정당화하지 않는다

이 사건의 가장 큰 권리 위험은 398,000,000원의 선순위 임차권이었습니다. 신건 배당표만 보면 12,288,000원의 잔존 보증금이 매수인에게 남는 구조지만, 주택도시보증공사가 2026.07.08. 잔존 임차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 확약해 이상필 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.

그러나 권리 문제가 해소됐다는 사실과 가격 매력은 별개입니다. 신건 실질취득액 392,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 284,666,666원의 137.7%, 최신 거래 280,000,000원도 크게 웃돕니다. 게다가 최근 거래 추세는 -10.2%, 경매 통계상 평균 유찰도 4.6회입니다. 권리는 확약으로 정리됐지만 가격은 보류. 현재 회차보다 유찰 후 시세와 실질취득액이 가까워지는 구간을 확인하는 접근이 데이터에 더 부합합니다.