의정부지방법원 2026타경60971. 파주시 법원읍 웅담리 346의 토지와 제2호 건물을 대상으로 하는 강제경매입니다. 감정평가상 기호1-가는 영업소, 기호1-나는 주택으로 이용 중이며, 모두 블록조 스레트지붕 단층 건물입니다. 감정가와 최저매각가는 597,418,500원으로 동일한 신건입니다.
등기부상 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2002.02.28. 설정된 한국외환은행 근저당 52,000,000원이고, 후순위 근저당·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 본질적인 위험은 등기 순위보다 매각에서 빠지는 지상 건물과 토지 사용관계에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60971 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 법원읍 웅담리 346 제2호 · 경기도 파주시 법원읍 술이홀로 1685-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호1-가 영업소 · 기호1-나 주택 |
| 건물 구조 | 블록조 스레트지붕 단층 건물 |
| 소유자 | 김년홍 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 597,418,500원 / 597,418,500원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김종원 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㉠ 포함 · 목록2 지상 창고·주택 등 ㉡~㉦ 제외 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
2002.02.28. 한국외환은행 근저당 52,000,000원이 말소기준입니다. 2006.12.12. 추가 설정된 한국외환은행 근저당 27,300,000원, 2023.05.08. 파주세무서장의 압류, 2026.04.20. 김종원의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에도 매수인 인수액은 0원으로 반영돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 확인사항 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤성순 | 2002.03.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준일 이후 전입 · 확정일자와 배당요구 여부 미상 |
| 권태인 | 2023.04.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준일 이후 전입 · 확정일자와 배당요구 여부 미상 |
| 김순덕 | 2023.04.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준일 이후 전입 · 확정일자와 배당요구 여부 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 실제 임차인은 3명입니다. 세 사람 모두 전입일이 말소기준일인 2002.02.28.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 배당 순위와 명도 조건은 매각물건명세서 원본 및 임대차계약서로 보완해야 합니다.
③ 가격 시나리오 — 실거래 비교는 보류
직접 비교할 수 있는 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 597,418,500원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가만으로 가격 메리트를 부여할 수 없으며, 영업소·주택·토지가 결합된 이용상태와 매각 제외 건물의 영향을 반영한 별도 현장 시세조사가 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 597,418,500원 | 0원 | 399,744,315원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 477,934,800원 | 0원 | 281,455,452원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 382,347,840원 | 0원 | 186,894,970원 | 0원 |
각 회차 모두 채권자 청구액 189,300,000원이 전액 배당되는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 597,418,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,374,185원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국외환은행 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국외환은행 | 27,300,000원 | 27,300,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 김종원 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 399,744,315원 |
현재 최저가에서는 집행비용과 반영된 채권이 전액 배당되고 소유자 잔여액도 발생합니다. 2023.05.08. 파주세무서장의 압류 금액과 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 잔여액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 웅담초등학교 남서측 인근이며 주택·근린생활시설·제조업소 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기호1-가는 영업소, 기호1-나는 주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구(웅담지구(09.2.6))이며 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설기타·제한보호구역·제3종 구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 영업소·주택·토지가 결합된 물건이고 매각 제외 건물까지 존재하므로 일반 주거용 물건보다 수요층과 이용계획을 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 매각에 포함되는 제시외 건물 ㉠과 제외되는 창고·주택 등 ㉡~㉦의 위치·면적·점유자를 현장에서 구분하세요.
- 법정지상권 조사. 제외건물의 건축 시점, 당시 토지·건물 소유자, 소유권 변동 경위를 확인해 법정지상권 성립 가능성을 검토하세요.
- 임차관계 확인. 윤성순·권태인·김순덕의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 부분을 확인하세요.
- 관계인 확인. 윤성순의 과거 소유관계와 현재 전입·점유 원인을 확인해 임대차의 실체를 판단하세요.
- 조세채권 확인. 파주세무서장의 압류 금액과 당해세 여부를 확인해 실제 배당순서와 소유자 잔여액을 다시 계산하세요.
- 현장 시세 조사. 직접 비교할 실거래 자료가 없으므로 토지 가치, 영업소·주택 상태, 제외건물로 인한 사용 제한을 반영해 별도 가격조사를 진행하세요.
- 규제 검토. 토지거래계약에관한허가구역과 군사시설 관련 제한 등 이용계획에 영향을 주는 규제를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 기록을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 등기보다 ‘제외건물’을 먼저 보라
이 사건은 등기 순위만 놓고 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 세 임차인 역시 전입일이 말소기준일 이후여서 대항력이 없습니다. 하지만 이를 곧바로 권리상 안전한 물건이라고 결론 내리기는 어렵습니다.
제시외 건물 ㉠은 매각에 포함되는 반면 창고·주택 등 ㉡~㉦은 제외되고, 그 건물들의 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 실거래 비교자료도 없어 감정가의 시장 적정성을 검증하기 어렵습니다. 결론은 등기상 인수 0원, 그러나 현장·법정지상권 확인 전 입찰 판단은 보류입니다.
