의정부지방법원 2026타경60971. 파주시 법원읍 웅담리 346 소재 기타 건물과 토지를 대상으로 하는 강제경매입니다. 감정평가서상 건물은 영업소와 주택으로 이용되고 있으며, 현재 소유자는 김년홍입니다. 채권자 김종원이 청구금액 110,000,000원으로 경매를 신청했습니다.

경매가격은 감정가 597,418,500원에서 1회 유찰되어 418,193,000원입니다. 가격만 보면 감정가 대비 70% 수준이지만, 실제 거래 시세나 최근 거래 추세를 확인할 수 없어 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가격 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.

특히 매각물건명세서에는 일괄매각 조건과 함께 일부 제시외 건물의 매각 포함·제외 관계가 명시되어 있습니다. 제외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로, 등기상 인수액 0원과 토지의 자유로운 사용 가능 여부는 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2002년 근저당

권리분석의 기준점은 2002.02.28 설정된 을구 3번 한국외환은행 근저당권입니다. 채권최고액은 52,000,000원이며, 웅담리 346 토지와 공동담보 관계가 기재되어 있습니다.

이후 설정된 을구 5번 근저당권(27,300,000원), 파주세무서장의 압류, 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거 조흥은행 근저당권과 가압류, 서울신용보증재단 근저당권, 국민건강보험공단 압류 및 이전 강제경매개시결정은 이미 말소된 이력입니다.

② 임차인·점유 분석 — 기재된 3명 모두 확인 필요

현황조사와 매각물건명세서에 기재된 임차인은 윤성순·권태인·김순덕, 총 3명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없으므로 중복신고를 제외해야 하는 구조는 아닙니다. 다만 임차관계의 실체와 실제 점유 현황은 확인이 필요합니다.

대항력 판정은 기재된 전입일과 2002.02.28 말소기준권리의 선후관계에 따른 것입니다. 보증금·확정일자 및 임대차관계의 실체가 확인되지 않았으므로, 각 임차인의 실제 권리와 배당 가능성은 원본 서류 및 점유조사로 재확인해야 합니다.

예상배당상 임차보증금 승계액은 0원이지만, 이는 점유자를 확인하지 않아도 된다는 의미가 아닙니다. 인도 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 시간과 비용은 배당표의 금액과 구분해서 검토해야 합니다.

③ 매각 범위 — 제외 건물과 법정지상권이 핵심

매각물건명세서에는 일괄매각과 제시외 건물 ㉠ 매각 포함이 명시되어 있습니다. 반면 목록2 지상에 소재한 창고·주택 등 감정평가서상 ㉡~㉦ 건물은 매각에서 제외됩니다.

따라서 토지를 낙찰받더라도 그 위의 모든 건물을 함께 취득하는 구조라고 판단하면 안 됩니다. 특히 제외 건물에 대한 법정지상권이 성립하는 경우에는 토지 사용·처분·개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

④ 가격 분석 — 감정가 70%지만 시세 메리트 미확인

현재 최저매각가는 418,193,000원으로, 감정가 597,418,500원의 70% 수준입니다. 다만 인근 실거래가와 최근 거래 추세를 확인할 수 없어 시장가격 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다.

영업소·주택과 토지가 결합된 물건이며, 일부 건물이 매각에서 제외되고 법정지상권 성립 여부도 불분명한 만큼 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

유찰 시 가격은 제시된 회차별 시나리오입니다. 후속 유찰과 해당 가격의 실제 적용은 확정된 사실이 아닙니다. 인수액 0원은 예상배당상의 금전 인수액이며 법정지상권·점유·명도 관련 위험은 별도입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 418,193,000원 가정)

채권총액 189,300,000원 전액 배당, 미배당 0원, 소유자 잔여 222,311,070원으로 추정됩니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 반영한 계산이며, 집행비용도 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당순위·배당액 및 잔여금은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 파주시 법원읍 웅담리 소재 웅담초등학교 남서측 인근입니다. 주택·근린생활시설·제조업소 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가서상 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 이용상태. 기호1-가는 영업소, 기호1-나는 주택으로 이용 중입니다. 블록조 스레트지붕 단층 건물이며 위생·급배수 및 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 용도지역. 계획관리지역 및 자연취락지구에 해당합니다. 중로2류(폭 15m~20m)에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지 관련 제한. 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 관련 구역, 제한보호구역, 제3종 구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재되어 있습니다. 구체적인 행위 제한과 허가 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현황조사에 기재된 3명의 임차관계와 건물별 점유 부분을 확인해야 합니다.
• 환금성. 영업소·주택·토지가 결합된 물건으로, 매각 제외 건물과 법정지상권의 불확실성이 향후 이용 및 처분에 영향을 줄 수 있습니다. 실거래 비교자료가 없어 환금성을 수치로 평가할 수 없습니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 매각 범위 확인. 일괄매각 대상과 제시외 건물 ㉠, 매각 제외 건물 ㉡~㉦의 위치와 소유관계를 도면·현장에서 대조하세요.
• 법정지상권 검토. 매각 제외 건물의 소유자, 토지와 건물의 과거 소유관계, 담보권 설정 당시 상황 등을 확인해 법정지상권 성립 가능성을 검토하세요.
• 점유관계 확인. 윤성순·권태인·김순덕의 실제 점유 부분과 임대차계약의 실체를 확인하세요. 특히 윤성순은 과거 등기부상 소유자·채무자와 동일한 이름으로 기재되어 있어 관계 확인이 필요합니다.
• 보증금·배당 확인. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부 및 최우선변제 대상 여부를 매각물건명세서와 관련 원본으로 확인하세요.
• 건물 사용 가능성 검토. 영업소와 주택의 현재 사용 현황, 매각 제외 건물과의 공간적 관계, 인도·명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 토지 규제 확인. 계획관리지역·자연취락지구와 군사시설 관련 제한, 토지거래계약 허가구역에 따른 구체적인 이용·거래 조건을 확인하세요.
• 시세 재검증. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 판단하지 말고 유사한 토지·건물의 최근 실거래와 법률상 이용제한을 반영한 가치를 비교하세요.
• 배당·부담 재확인. 집행비용, 당해세, 최우선변제 및 매수인에게 영향을 줄 수 있는 기타 부담을 원본 서류로 점검하세요.
• 매각기일과 원본 대조. 2026.09.29 매각기일 전 사건 진행상태와 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 현황조사의 최신 내용을 대조하세요.

맺으며 — 인수 0원과 안전한 취득은 다르다

이 물건의 등기상 권리관계는 2002.02.28 근저당권을 기준으로 정리되며, 현재 최저매각가 418,193,000원 기준 예상배당에서 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 매각 제외 건물 ㉡~㉦의 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 임차인으로 기재된 3명의 보증금·계약관계·점유 상태도 확인해야 합니다. 등기상 채권이 소멸한다는 사실만으로 토지와 건물을 제한 없이 사용할 수 있다고 볼 수는 없습니다.

감정가의 70%로 내려온 가격 역시 실거래 시세가 확인되지 않아 저렴하다고 평가하기 어렵습니다. 추가 유찰 시에도 법정지상권과 매각 제외 건물 문제는 그대로 남을 수 있습니다.

결론은 매각 범위·법정지상권·점유관계 확인이 우선이라는 것입니다. 이 사항들과 실제 시세를 확인하기 전에는 최저매각가의 할인율만으로 취득가격의 적정성을 판단하기 어렵습니다.