의정부지방법원 2025타경72577. 남양주시 다산동 다산헤리움그랑비스타2차 13층 1345호입니다. 사건상 물건 분류는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 박계덕은 2019.12.23 소유권이전등기를 마쳤고, 등기에는 거래가액 157,946,000원이 기재돼 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 123,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리분석의 기준은 2025.08.29 접수된 신한자산신탁주식회사의 가압류 300,000,000원입니다. 이후 2025.11.05 남양주신용협동조합이 임의경매개시결정을 받았고, 배당 시뮬레이션에서는 매각대금에서 집행비용을 제한 금액이 가압류 채권에 배당되며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72577 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6058 다산헤리움그랑비스타2차 13층 1345호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 다산중앙로123번길 22-30 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 철근콘크리트조 15층 건물 중 13층 |
| 사용승인일 | 2019.11.27 |
| 소유자 | 박계덕 · 단독소유 · 등기 거래가액 157,946,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 123,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남양주신용협동조합 / 97,750,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 인수액 0원, 등기 연결관계는 확인 필요
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정 당시 관계인이 부재해 임대 여부는 미상으로 조사됐으므로 점유관계까지 확정된 것으로 보기는 어렵습니다. 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않은 점유자를 전제로 대항력이 있다고 단정할 근거도 없습니다. 입찰 전 현황조사와 실제 점유 상태를 다시 대조하는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 1.23억이 싸다고 단정할 근거는 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 123,000,000원입니다. 1회 유찰 시 98,400,000원, 2회 유찰 시 78,720,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 실거래 표본이 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,522,000원 |
| 1. 가압류 · 신한자산신탁주식회사 | 300,000,000원 | 120,478,000원 |
| 신청채권자 · 남양주신용협동조합 | 97,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,522,000원과 신한자산신탁주식회사 가압류에 120,478,000원이 배당되어, 가압류 채권 미배당액은 179,522,000원입니다. 신청채권자 남양주신용협동조합은 현재 시나리오상 0원 배당으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주 다산초등학교 서측 인근의 남양주 다산진건 공공주택지구로, 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·학교·공원이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 8호선 다산역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 폭 35~40m, 북측 약 25~30m, 서측 15~20m 도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·공공주택지구이며, 공시지가는 6,725,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 없습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 토지는 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 원본 대조. 2019.12.23 근저당권의 말소 표시와 2026.02.13 근저당권 이전등기의 연결관계를 최신 등기사항전부증명서에서 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정 당시 관계인 부재로 임대 여부가 미상이었습니다. 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 계산에서는 신청채권자 청구액 97,750,000원에 대한 배당이 0원입니다. 배당요구 및 채권 관계를 매각물건명세서와 함께 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 123,000,000원이 시세보다 싸다는 근거는 확인되지 않았습니다. 별도의 실거래 비교 없이 신건 가격에 할인 의미를 부여하지 않는 것이 안전합니다.
- 용도 확인. 사건상 분류는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 이용 및 관련 공부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝낼 사건은 아니다
이 사건의 숫자만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 123,000,000원, 1회 유찰 98,400,000원, 2회 유찰 78,720,000원 어느 시나리오에서도 인수액은 동일하게 0원으로 계산됩니다. 하지만 감정 당시 임대 여부는 미상이었고, 2019년 근저당과 2026년 근저당권 이전등기의 연결관계, 신청채권자의 0원 배당 구조까지 확인해야 할 지점이 남아 있습니다.
또한 현재 최저가 1.23억을 비교할 직접적인 실거래 근거가 없어 가격이 싸다는 결론도 내릴 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “인수 부담은 낮지만, 점유·등기·가격 검증을 마쳐야 하는 신건”으로 보는 것이 가장 일관된 판단입니다.
