인천지방법원 2024타경1684. 인천 서구 오류동 블루텍의 공장(지식산업센터) 이용 물건입니다. 손현석이 2021.01.13. 매매를 원인으로 거래가액 223,986,000원에 취득했고, 2021.01.28. 소유권이전과 함께 국민은행 근저당 222,000,000원이 설정됐습니다. 이 국민은행 근저당이 말소기준이며, 그 뒤의 신용보증기금 가압류 19,132,843원, 인천신용보증재단 가압류 41,583,314원, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리의 순서 자체보다 더 눈에 띄는 것은 물건 표시입니다. 등기사항전부증명서에는 “블루텍 제지하2층 제공존-비103호”로 기재돼 있으나, 현황 및 집합건축물대장상으로는 “블루텍 제지하1층 제공존-비103호”입니다. 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 입찰 전에는 등기·대장·현황상 대상이 실제로 동일한 호실을 가리키는지 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경1684 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 보듬로 158, 지하2층공존-비103호 (오류동, 블루텍) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)로 이용 중 |
| 층 표시 | 등기상 제지하2층 제공존-비103호 / 현황 및 집합건축물대장상 제지하1층 제공존-비103호 |
| 소유자 | 손현석 · 2021.01.13. 매매 · 거래가액 223,986,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 53,782,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 191,950,558원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준은 2021.01.28. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 두 건의 가압류와 2024.02.05. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2021.02.19. 설정됐던 주식회사이안뷰디앤씨 근저당권 20,400,000원은 2021.04.20. 해지로 이미 말소됐습니다.
확인된 임차인 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 따라서 현재 배당 계산상 인수액 0원과 별개로, 실제 점유자·사용자와 임대차 관계는 현장에서 확인할 필요가 있습니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 반대로 없다고 단정할 수도 없는 단계입니다.
② 가격 해석 — 4회 유찰, 감정가의 24.01%
감정가 224,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 53,782,000원입니다. 현재 회차 비율은 감정가의 24.01%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 37,647,400원, 6회 유찰 시 26,353,180원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 53,782,000원 | 52,413,924원 | 230,302,233원 |
| 5회 유찰 시 | 37,647,400원 | 36,569,747원 | 246,146,410원 |
| 6회 유찰 시 | 26,353,180원 | 25,478,823원 | 257,237,334원 |
다만 이 물건은 동일·유사 물건의 실거래 가격과 직접 비교할 근거가 제시되지 않은 상태입니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 유찰 횟수만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 공장(지식산업센터) 용도는 개별 호실의 위치·층·사용상태 등에 따라 가격 차이가 발생할 수 있으므로 최저가 자체가 시세 검증을 대신하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,782,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,368,076원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 222,000,000원 | 52,413,924원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 19,132,843원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 인천신용보증재단 | 41,583,314원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 282,716,157원 중 채권자 배당은 52,413,924원, 미배당은 230,302,233원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수 추정액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공장(지식산업센터)로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 15층 건물입니다. 사용승인일은 2016.08.19.입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 ‘검단오류역’ 북서측 인근으로, 주위는 중소규모 공장과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 광대로와 남서측·북동측 중로변에 각각 접합니다.
- 용도지역·규제. 일반공업지역·지구단위계획구역(뷰티플파크)·일반산업단지·성장관리권역에 포함되며, 토지거래계약에관한허가구역도 포함 표시돼 있습니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지면적은 26,441.9㎡, 공시지가는 939,500원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 등기와 현황·집합건축물대장의 층 표시는 서로 다릅니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실 표시 대조. 등기상 ‘제지하2층 제공존-비103호’와 현황·집합건축물대장상 ‘제지하1층 제공존-비103호’가 실제 동일 목적물을 가리키는지 반드시 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 현재 사용자, 점유 원인, 임대차 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 최저가를 시세로 오인하지 않기. 4회 유찰로 53,782,000원까지 내려왔지만 감정가 대비 비율만으로 가격 우위를 판단하지 마세요.
- 공장(지식산업센터) 이용 확인. 실제 내부 사용상태와 호실 접근성, 지하층 표시 차이를 현장에서 함께 확인하는 것이 중요합니다.
- 권리 원본 재확인. 말소기준은 2021.01.28. 국민은행 근저당입니다. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·집합건축물대장·현황조사 내용을 매각기일 전 다시 대조하세요.
- 토지 규제 확인. 일반공업지역·일반산업단지·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역 표시와 본건에 대한 실제 적용 내용을 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저, 물건 동일성과 점유를 확인”
이 사건의 등기 권리 흐름은 비교적 명료합니다. 2021.01.28. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 두 건의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
하지만 가격과 물건 확인은 별개의 문제입니다. 감정가 224,000,000원에서 4회 유찰돼 53,782,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교 없이 이를 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 더구나 등기에는 지하2층, 현황 및 집합건축물대장에는 지하1층으로 표시돼 있고 임대관계도 미상입니다. 이 물건은 낮아진 숫자보다 먼저 대상 호실의 동일성·점유·실제 이용상태를 확인하는 사건입니다.
