매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후
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권리분석 리포트
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법원경매 권리분석 · 아파트
권리는 정리되지만, 채무초과 구조를 봐야 한다 — 검암역로열파크씨티푸르지오 1905호
인천지방법원 2024타경6252 · 인천광역시 서구 한들로 33, 113동 19층1905호
감정가 636,000,000원 · 최저매각가 445,200,000원 · 매각기일 2026.08.25 · 아파트
58점
매력지수 B등급 · 인수 위험은 없지만 채무초과·유찰 진행형으로 가격 판단이 중요한 물건
임차인 인수는 없고 후순위 권리는 소멸하나, 신한은행 등 선순위 채권 미배당과 높은 매입가격 부담이 있어 보수적 접근이 필요해 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 매각으로 후순위 권리는 소멸합니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 배당 구조입니다. 최저가 445,200,000원에서도 신한은행 근저당만 일부 배당되고, 전체 채권은 1,435,915,657원에 달해 채무초과 상태입니다. 싸 보이는 가격보다 환금성과 적정 낙찰가 판단이 중요합니다.
감정가 / 최저가
636,000,000원
최저가 445,200,000원
실질취득
445,200,000원
인수액 0원
채권 총액
1,435,915,657원
배당 부족 구조
유찰
1회
현재 감정가 70%
인천지방법원 2024타경6252. 인천 서구 백석동 검암역로열파크씨티푸르지오1단지 제113동 1905호 아파트입니다. 소유자는 우효영이며, 2023년 신한은행 근저당 설정 이후 채권 관계가 복잡하게 누적된 물건입니다. 말소기준권리는 2023.10.05 접수된 신한은행 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류·경매개시결정·후순위 근저당 등은 매각으로 소멸합니다.
따라서 낙찰자가 떠안을 권리는 현재 기준 0원입니다. 다만 권리 소멸과 별개로 배당표상 선순위 채권도 전액 회수되지 못하는 구조라, 물건의 본질은 안전한 권리 + 높은 채무 부담 조합으로 봐야 합니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2024타경6252 (강제·임의경매 진행)
소재지
인천광역시 서구 한들로 33, 113동 19층1905호 (백석동, 검암역로열파크씨티푸르지오1단지)
물건종류 / 이용상태
아파트 · 공동주택
소유자
우효영
감정가 / 최저가
636,000,000원 / 445,200,000원
신청채권자 / 청구
전학수 / 78,000,000원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
임차인은 확인되지 않습니다. 소유권 관련 신탁등기는 이미 말소되었고, 말소기준 이후 발생한 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기상 채권 관계가 많아 배당 구조 확인은 필수입니다.
② 예상배당표 (매각가 445,200,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
6,852,000원
신한은행 근저당권
539,000,000원
438,348,000원
전학수 경매개시결정
78,000,000원
0원
김태화 근저당권
300,000,000원
0원
기타 가압류·후순위 채권
518,915,657원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 매각가 변화
유찰 진행 시 가격은 낮아지지만 인수권리는 발생하지 않습니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수 위험이 없고 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 별도로 승계하는 금액은 0원입니다.
⛔ 가격·환금성 관점 최저가는 감정가 대비 낮아졌지만, 신축급 대단지 아파트 특성상 실제 시장 매수층과 거래 속도를 확인해야 합니다. 채권 총액이 매각가를 크게 초과하는 구조이므로 권리보다 적정 가격 접근이 핵심입니다.
③ 입지·환금성 메모
입지. 인천광역시 서구 백석동 소재 인천한들초등학교 서측 인근으로 아파트·근린생활시설·공원이 소재합니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다.
건물. 철근콘크리트구조 40층 건물 중 제19층 제1905호이며 사용승인일자는 2023.06.29입니다.
관리 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
④ 입찰 체크리스트
권리보다 가격 확인. 인수 위험이 없다는 이유만으로 높은 가격 응찰을 정당화할 수 없습니다.
배당 구조 확인. 신한은행 근저당도 일부 미배당이 발생하는 채무초과 구조입니다.
유찰 활용. 현재 1회 유찰 상태이며 추가 유찰 시 가격 변화와 경쟁 상황을 함께 판단해야 합니다.
점유 확인. 임대관계는 미상으로 현장 확인이 필요합니다.
원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 가격은 냉정하게”
이 물건은 임차인 인수나 후순위 권리 승계 문제는 없습니다. 하지만 좋은 경매 물건은 단순히 권리가 깨끗한 물건이 아니라, 가격과 환금성까지 맞아야 합니다. 검암역로열파크씨티푸르지오 1905호는 채무초과 배당 구조가 뚜렷하므로, 낙찰자는 인수 위험보다 얼마에 매입하는가를 중심으로 판단해야 합니다.
사건 개요
소재지
인천광역시 서구 한들로 33, 113동 19층1905호 (백석동,검암역로열파크씨티푸르지오1단지)
법원·사건
인천지방법원
·2024타경6252
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-08-25 10:00
·219호 법정
물건
검암역로열파크씨티푸르지오1단지 113동 19층1905호
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
인천광역시 서구 한들로 33, 113동 19층1905호 (백석동,검암역로열파크씨티푸르지오1단지)
2024-05-23 14:00
- 본건 현황조사차 현장에 임하여 채무자(소유자) 우효영의 배우자 이여진과 면대한바,
- 채무자 가족이 이건 부동산을 점유, 사용하고 있으며, 별도 임차인은 없다고 함.
- 본건 주소지 내 전입세대확인서,주민등록등본 및 외국인체류확인서 각 첨부.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
