인천지방법원 2024타경15218. 주안동 광명아파트 1동 1층 108호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 비교 대상 면적은 44.19㎡입니다. 현재 소유자는 이요한이고, 2015.09.09 소유권이전 당시 거래가액은 93,000,000원으로 등기돼 있습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2023.08.18 설정된 주식회사더블유제이파이낸스대부 근저당권 60,000,000원입니다.
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 현재 남아 있는 근저당권은 매각으로 소멸하고, 2024.12.05 임의경매개시결정 역시 그 뒤에 위치합니다. 하지만 이 물건의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 이병훈의 전입일이 2019.07.15로 말소기준보다 앞서 있는데 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 낙찰 후 실제로 얼마를 인수하는지 지금 단계에서는 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경15218 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 인주대로418번길 19, 1동 1층108호 (주안동,광명아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 비교면적 44.19㎡ · 6층 건물 중 1층 108호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 이요한 · 2015.09.09 소유권이전 · 거래가액 93,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 88,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 더블유제이파이낸스대부 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계 확인이 먼저
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이병훈 | 2019.07.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
이병훈의 전입일은 말소기준권리보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있는 임차인이라고 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 특히 보증금이 얼마인지 모르는 상태에서는 배당 후 미회수 보증금이 생기는지, 그 금액을 매수인이 인수하는지 계산할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 표면 최저가는 74.2%, 실질취득가는 아직 미정
광명8 비교표본은 44.19㎡와 48.6㎡ 거래를 포함한 최근 12건입니다. 최근 12개월 평균은 119,750,000원, 최신 거래는 2026.08의 108,000,000원입니다. 현재 최저가 88,900,000원은 최근 12개월 평균의 74.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 44.19㎡ | 4 | 108,000,000원 |
| 2026.08 | 48.6㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2026.08 | 48.6㎡ | 1 | 148,000,000원 |
| 2026.08 | 48.6㎡ | 2 | 156,000,000원 |
| 2026.06 | 44.19㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2026.06 | 44.19㎡ | 5 | 103,000,000원 |
| 2026.06 | 48.6㎡ | 4 | 129,000,000원 |
| 2026.06 | 48.6㎡ | 5 | 108,000,000원 |
| 2026.06 | 48.6㎡ | 5 | 97,000,000원 |
| 2026.03 | 48.6㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2026.03 | 48.6㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2026.03 | 44.19㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 119,750,000원 |
거래 표본의 최저는 97,000,000원, 최고는 156,000,000원입니다. 현재 최저가 88,900,000원은 최근 거래가격대보다 낮게 설정돼 있습니다. 다만 이 비교는 어디까지나 낙찰대금만 본 표면가격입니다. 이병훈에게 매수인이 인수해야 할 보증금이 존재한다면 실제 취득비용은 그만큼 올라갑니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,000,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사더블유제이파이낸스대부 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 26,899,800원 |
현재 계산상 주식회사더블유제이파이낸스대부의 60,000,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여가 26,899,800원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 이병훈의 보증금도 미상이라 이 표만으로 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주안남초등학교 서측 인근이며, 아파트·다세대·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사 슬래브지붕 6층 건물의 1층 108호입니다. 기본 급·배수, 위생, 도시가스 및 개별난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 단지. 광명8은 462세대이며 준공일은 1988.07.19입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가는 1,540,000원/㎡이고, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 이병훈의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 여부, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 보증금 중 매수인이 인수할 부분이 있다면 낙찰가에 더해 최근12개월 평균 119,750,000원 및 최신 거래 108,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 배당표 주의. 현재 배당계산은 임차보증금 미상분을 반영하지 않았으므로 소유자 잔여 26,899,800원이 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 62,229,999원, 3회 유찰 시 43,560,999원으로 계산돼 있으나, 가격 하락과 별개로 임차인 인수 여부는 그대로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 임대차 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인보다 먼저 확인할 것은 선행 전입”
이 물건은 감정가 127,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 88,900,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 119,750,000원의 74.2%이고 최신 거래 108,000,000원보다도 낮아, 낙찰대금만 보면 가격 조건은 분명 개선됐습니다.
하지만 이병훈의 전입일 2019.07.15가 말소기준권리 2023.08.18보다 앞서고, 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 이 상태에서는 매수인 인수액과 실질취득가가 미정입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “88,900,000원이 싸냐”가 아니라, 선행 전입자의 임대차 내용을 확인한 뒤 실제 총취득비용이 얼마가 되는가입니다. 권리 확인이 끝나기 전까지는 표면 할인율만으로 판단하기 어려운 물건입니다.
