17,493,000원
대구지방법원 2025타경11133. 구미시 형곡동 대원주택4차 6층 603호, 전용 72.28㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 이대형은 2013년 12월 거래가 58,500,000원에 소유권을 취득했고, 2015년 4월 형곡새마을금고 앞으로 채권최고액 52,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025년 형곡새마을금고의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
점유자로 조사된 강힘찬의 전입일은 2022.12.26로, 말소기준권리인 2015.04.22 근저당권보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며, 매각물건명세서에도 인수권리는 해당사항 없음으로 기재됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 배당순위와 최우선변제 해당 여부는 원본 서류에서 추가 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11133 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 333-1 제6층 제603호 도로명: 경상북도 구미시 형곡동로6길 9-7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 72.28㎡ · 철근콘크리트조 6층 건물 중 6층 |
| 단지 / 사용승인 | 대원주택4차 · 18세대 · 1992.05.21 |
| 소유자 | 이대형 (2013.12.24 소유권이전 · 거래가 58,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 51,000,000원 / 17,493,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 형곡새마을금고 / 52,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차인, 인수는 0원
등기부에는 과거 전세권·가압류·압류·강제경매 이력이 있으나 모두 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2015.04.22 형곡새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤에 전입한 강힘찬은 말소기준권리보다 후순위이므로 대항력이 없고, 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 매각물건명세서상 법정지상권도 해당사항 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강힘찬 | 603호 · 용도 미상 | 2022.12.26 | 미상 | 미상 | 2025.06.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 0원 |
② 시세 비교 — 38.9%는 강한 수치지만 표본은 1건
대원주택4차의 최근 12개월 실거래는 2026년 1월 45,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 17,493,000원은 이 거래가의 38.9%이며, 금액 차이는 27,507,000원입니다. 감정가 51,000,000원은 최근 거래보다 6,000,000원 높지만, 3회 유찰되면서 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 79.12㎡ | 2층 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | — | 45,000,000원 |
다만 비교 거래의 전용면적은 79.12㎡이고 대상 물건은 72.28㎡이며, 표본도 단 1건입니다. 따라서 38.9%라는 비율은 가격 검토의 출발점이지 시세차익을 확정하는 근거는 아닙니다. 특히 18세대 소규모 단지이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3회이므로, 실제 수요와 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,493,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 714,874원 |
| 2. 근저당권 · 형곡새마을금고 | 52,000,000원 | 16,778,126원 |
| 형곡새마을금고 미배당 | - | 35,221,874원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 공제 후 형곡새마을금고에 16,778,126원이 배당되고, 채권최고액 기준 35,221,874원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 17,493,000원 | 16,778,126원 | 35,221,874원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 12,245,100원 | 11,624,688원 | 40,375,312원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 8,571,570원 | 8,017,282원 | 43,982,718원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 형곡새마을금고의 미배당액은 늘지만, 후순위 임차인의 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 각 회차의 실질취득액은 해당 매각가와 같고, 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미여자상업고등학교 남서측 인근에 위치하며 주변은 공동주택과 점포 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·타일, 바닥은 장판지·타일 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 가스보일러 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측과 북동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로1류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 536,200원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 18세대 소규모 단지이고 최근 12개월 실거래가 1건이어서 시세와 매수 수요를 넓은 표본으로 확인하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 강힘찬의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 최우선변제 여부와 실제 배당 변동 가능성을 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 현재 점유자의 실제 사용관계와 인도 가능 시기, 명도 협의 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 1992.05.21 사용승인 건물이며 이미 3회 유찰됐습니다. 수리 필요 범위와 비용을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 실거래 보정. 비교 거래는 전용 79.12㎡·2층 1건입니다. 대상 72.28㎡·6층과 면적·층·상태 차이를 보정해 판단해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 18세대 단지로 거래 표본이 적습니다. 인근 중개업소를 통해 실제 매도 기간과 수요층을 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 관리 주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 문건과 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 매력적 수치, 현장 검증은 필수”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2015년 형곡새마을금고 근저당권이고, 임차인 강힘찬의 전입은 2022년으로 후순위입니다. 대항력과 매수인 인수는 없으며 명시된 법정지상권도 없습니다. 권리 측면에서는 인수 0원의 안전형입니다.
가격은 감정가 51,000,000원에서 3회 유찰돼 17,493,000원까지 내려왔고, 2026년 1월 최근 거래 45,000,000원의 38.9%입니다. 다만 최근 거래는 단 1건이고 대상과 면적도 다르며, 18세대 소규모 단지라는 환금성 제약이 있습니다. 결론은 권리는 합격, 가격 수치는 긍정적, 최종 판단은 현장과 임대관계 확인 후입니다.