인천지방법원 2024타경15553. 인천 남동구 간석동 250-3, 경인로 607의 지층 2호입니다. 경매상 용도 표기는 대지이며, 등기증명서는 집합건물이고 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 철근콘크리트조 4층 건물의 지하 1층에 자리하고 있습니다.
소유자는 원연순입니다. 2017.10.26 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 200,000,000원입니다. 과거 근저당권들은 이미 말소되었고, 현재 말소기준은 2020.06.04 설정된 신한은행 근저당권입니다.
이후 설정된 근저당권과 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 선순위 전입자가 별도로 존재하므로 등기상 후순위 권리의 소멸과 임차보증금 인수위험을 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경15553 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 250-3, 경인로 607, 지층 2호 |
| 물건종류 / 용도 | 대지 · 집합건물 등기 · 감정평가상 근린생활시설 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 지하 1층 제2호 |
| 소유자 | 원연순 (2017.10.26 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 | 169,000,000원 |
| 최저매각가 | 118,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 신한은행 / 68,710,846원 |
| 말소기준권리 | 2020.06.04 신한은행 근저당권 · 채권최고액 90,000,000원 |
| 임차인 | 황슬아 · 조무연 (실제 임차인 2명) |
| 매수인 인수 | 미확정 — 황슬아 보증금 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 있다
말소기준권리는 2020.06.04 신한은행 근저당권(채권최고액 90,000,000원)입니다. 이전에 설정된 남동새마을금고 및 인천수산업협동조합의 근저당권은 각각 해지로 말소되었습니다.
말소기준 이후의 신한은행 추가 근저당권 48,000,000원, 강재윤 근저당권 250,000,000원, 반미정 근저당권 100,000,000원은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 부천시 압류는 이후 해제로 이미 말소되었습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황슬아 | 2020.05.04 | 보증금 미상 월세 미상 |
가능·미상 말소기준 전 전입 |
미확인 확정일자 미상 |
인수위험 금액 확정 불가 |
| 조무연 지하 1층 2호 |
2022.12.09 | 10,000,000원 월 1,000,000원 |
없음 말소기준 후 전입 |
미확인 확정일자 미상 |
대항력상 없음 배당요구 있음 |
조무연 배당요구일: 2025.02.25. 우선변제 여부는 확정일자 및 적용 법률 확인 전까지 미확정입니다.
③ 실질취득액 — 최저가만으로 계산하면 안 된다
현재 최저매각가는 118,300,000원입니다. 그러나 선순위 전입자 보증금이 미상인 상태에서는 최저매각가가 실제 취득비용을 대표하지 못합니다.
황슬아에게 유효한 대항력이 있고 보증금이 낙찰가보다 커서 매각대금이 보증금 배당에 우선 사용되는 인수형 구조라면, 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
현재는 황슬아의 보증금과 배당순위가 불명확하므로 실질취득액 미확정 · 시세 대비 가격 메리트 미판정입니다.
④ 시세 비교 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다
감정가 169,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 118,300,000원이 되었습니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실은 확인되지만, 이 비율은 실제 시장가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않았으며, 지층 근린생활시설의 개별적인 이용상태와 선순위 임차인 위험도 가격 판단에 반영해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 118,300,000원 가정)
아래 표는 근저당권의 채권최고액을 기준으로 작성된 잠정 배당 추정입니다. 선순위 전입자 황슬아의 미상 보증금과 임차인 우선변제, 당해세 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,456,200원 |
| 1. 신한은행 · 을구 5번 근저당 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 신한은행 · 을구 6번 근저당 | 48,000,000원 | 25,843,800원 |
| 3. 강재윤 · 을구 7번 근저당 | 250,000,000원 | 0원 |
| 4. 반미정 · 을구 8번 근저당 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 118,300,000원 |
잠정 배당 기준: 채권최고액 합계 488,000,000원 · 채권자 예상배당 115,843,800원 · 미배당 372,156,200원 · 소유자 잔여 0원. 근저당 채권최고액은 실제 피담보채권 잔액과 다릅니다. 황슬아 보증금·임차인 우선변제·당해세 미반영.
⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액 증가를 함께 봐야 한다
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 118,300,000원 | 115,843,800원 | 372,156,200원 | 미확정 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 82,810,000원 | 80,919,420원 | 407,080,580원 | 미확정 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 57,967,000원 | 56,523,594원 | 431,476,406원 | 미확정 |
각 회차는 가정 시나리오입니다. 표의 미배당액은 근저당 채권최고액 기준 추정치이며 매수인 인수액을 의미하지 않습니다. 선순위 전입자 보증금이 미상이므로 모든 회차의 실질취득액은 확정할 수 없습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인천광역시 남동구 간석동 소재 간석오거리 남서측 인근입니다. 근린생활시설과 업무시설이 분포하며, 후면 주거지대에는 다세대주택이 주를 이루는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 인천지하철 1호선 및 시내버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 철근콘크리트조 4층 건물 중 지하 1층 제2호이며 근린생활시설로 이용 중입니다. 지층이라는 물리적 특성과 현재 이용상태를 고려하여 실제 임대수요를 확인해야 합니다.
- 도로. 남측 광대로와 북측 소로에 접하는 상업용 건부지입니다.
- 토지. 일반상업지역이며 유사 사다리형의 평지입니다. 토지면적은 2,867.4㎡, 공시지가는 ㎡당 3,060,000원입니다. 해당 토지면적은 필지 기준으로, 경매대상 호실의 개별 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구 등이 확인되며, 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부 등 세부 적용사항은 원본 확인이 필요합니다.
- 건물 상태. 위생설비·소화전설비·도시가스설비가 있으며, 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 지층 근린생활시설이라는 특성상 주거용 아파트와 같은 기준으로 환금성을 평가할 수 없습니다. 실제 임대수익, 접근성, 시설상태 및 유사 지층 상가의 최근 거래가격 확인이 필요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 황슬아 보증금 확인. 보증금 액수·임대차계약 내용·확정일자·배당요구 여부를 확인하고, 실제 대항력이 성립하는지 검토해야 합니다.
- 주택인지 상가인지 확인. 감정평가상 근린생활시설이므로 황슬아의 실제 점유 용도와 법률상 보호 요건을 확인해야 합니다. 전입신고만으로 대항력을 확정하지 않습니다.
- 실질취득액 재산정. 황슬아에게 유효한 대항력이 인정된다면 실제 배당 후 남는 보증금을 산정하여 낙찰가에 더해야 합니다.
- 조무연 배당 확인. 보증금 10,000,000원과 배당요구일 2025.02.25를 확인하고, 확정일자 및 우선변제 여부를 검토해야 합니다.
- 실제 채권잔액 확인. 근저당 채권최고액 합계 488,000,000원은 실제 채권잔액과 다르므로 채권계산서와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 매각 범위 확인. 경매상 용도 표기와 집합건물 등기 및 감정평가상 이용상태를 대조하고, 대지권·전유부분의 실제 매각 범위를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 지층 근린생활시설의 유사 거래사례와 실제 임대수익을 확인한 후 실질취득액과 비교해야 합니다.
- 명도·관리비 확인. 실제 점유자와 사용 현황, 시설 인도 가능성, 미납 관리비 및 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 서류 최신화. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·채권계산서·감정평가서 및 변경된 매각조건을 입찰 직전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 선순위 보증금이 먼저다”
이 물건은 1회 유찰로 최저매각가가 169,000,000원에서 118,300,000원으로 낮아졌습니다. 그러나 황슬아의 선순위 전입, 보증금 미상, 근린생활시설의 실제 점유 용도라는 문제가 남아 있습니다.
말소기준 이후의 근저당권이 소멸한다고 해서 매수인의 모든 부담이 사라지는 것은 아닙니다. 황슬아에게 유효한 대항력이 인정되는 경우 미배당 보증금 인수 가능성을 반드시 별도로 평가해야 합니다.
결론은 권리·가격 모두 추가 확인이 필요한 고위험 검토 대상입니다. 황슬아의 보증금과 실제 대항력 및 배당순위를 확인하여 실질취득액을 확정하고, 지층 근린생활시설의 최근 시세와 비교하기 전에는 최저가 118,300,000원을 저가 매수 기회로 판단하기 어렵습니다.
