대구지방법원 2025타경11134. 구미시 송정동 동신빌라 에이동 3층 103호입니다. 사건 용도는 다가구주택으로 표시되어 있고, 감정평가상 이용상태는 공부상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 장근우이며, 2023년 3월 16일 증여를 원인으로 2023년 3월 20일 소유권을 이전받았습니다. 경매의 말소기준권리는 2024년 8월 19일 설정된 주식회사골든트리캐피탈대부의 채권최고액 22,500,000원 근저당권입니다.
이 근저당 이후 2025년 2월 10일 웰컴저축은행 주식회사의 6,734,408원 가압류가 들어왔고, 2025년 6월 18일 골든트리캐피탈대부의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11134 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 송정동 497-14 제에이동 제3층 제103호 |
| 도로명주소 | 경상북도 구미시 신시로10길 137 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다가구주택 표기 · 공부상 다세대주택 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건 내 3층 103호 |
| 소유자 | 장근우 (2023.03.16 증여, 2023.03.20 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 45,000,000원 / 15,435,000원 (3회 유찰, 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 골든트리캐피탈대부 / 16,885,232원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인 신고는 없으며 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 이해관계인이 부재했고 임대관계가 미상으로 조사됐습니다. 즉 등기상 인수권리는 단순하지만, 실제 점유자와 점유 원인은 입찰 전 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰 34%, 그래도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
감정가는 45,000,000원, 현재 회차 최저매각가는 15,435,000원입니다. 세 차례 유찰되어 감정가의 34% 수준까지 내려왔습니다. 인수액이 0원이므로 현재 최저가를 기준으로 한 실질취득도 15,435,000원입니다.
하지만 동신빌라에 대해 비교 가능한 최근 실거래 금액이나 최근 낙찰금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 평가할 수 없습니다. 특히 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 3.0회이고 낙찰률은 0.0으로 나타나, 낮은 최저가 자체보다 실제 매수 수요와 환금성을 먼저 검증해야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 15,435,000원 | 14,757,170원 | 14,477,238원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 10,804,500원 | 10,210,019원 | 19,024,389원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 7,563,149원 | 7,027,012원 | 22,207,396원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 15,435,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 677,830원 |
| 1. 근저당 · 주식회사골든트리캐피탈대부 | 22,500,000원 | 14,757,170원 |
| 2. 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 6,734,408원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 15,435,000원 가정 시 집행비용 677,830원을 제외한 14,757,170원이 선순위 근저당에 배당됩니다. 채권자 전체 청구액 29,234,408원 중 14,757,170원이 배당되고, 미배당은 14,477,238원입니다. 신청채권자의 청구액 16,885,232원도 전액 충족되지 않습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송정초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트·단독주택·학교·근린생활시설 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 남서측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 3층 103호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅·적벽돌 마감, 내부는 벽지·타일 마감, 창호는 새시창 구조입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다. 공시지가는 753,200원/㎡, 토지면적은 429.8㎡입니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인이 부재하여 외부관찰·동일단지 평가사례·탐문조사에 의존했고, 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 동신빌라는 8세대, 1988.06.11 준공입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 3.0회, 낙찰률 0.0으로 나타나 있어 실제 매수 수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 명세서상 인수권리는 없지만 감정평가 당시 이해관계인 부재로 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 점유 원인을 확인하세요.
- 가격 검증. 3회 유찰·감정가 34%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 보지 말고, 주변 다세대주택의 실제 거래·매물 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 감정평가가 외부관찰과 탐문조사에 의존한 만큼 내부 상태, 누수·설비·수선 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 배당 변동 요소. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당요구와 체납세액을 원본에서 대조하세요.
- 등기 원본 대조. 말소기준 2024.08.19 골든트리캐피탈대부 근저당과 이후 가압류·경매개시결정의 현재 상태를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 재확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 검증이 필요하다”
이 물건의 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2024.08.19 근저당을 말소기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 45,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저가가 15,435,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 금액이 없어 이 가격이 실제 시세보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 여기에 8세대 규모, 1988년 준공, 단지 평균 유찰 3.0회, 임대관계 미상이라는 요소가 겹칩니다. 권리는 소멸형이지만, 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
