의정부지방법원 2026타경20029. 남양주시 다산동 플루리움 108동 803호, 전용 162.454㎡ 아파트입니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 것은 421,000,000원이라는 숫자가 아니라 매각 대상의 범위입니다. 현재 소유관계는 배성훈 2분의 1, 백다예주 2분의 1이고, 경매개시결정은 배성훈 지분에만 걸려 있습니다. 따라서 낙찰자는 아파트 전체 소유권을 얻는 것이 아니라 백다예주와 함께 공유자가 됩니다.
등기부상 현재 근저당권 수는 0건, 압류 수는 0건이고, 과거 근저당권·압류·경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 이번 경매의 기준은 2026.01.14. 김명한의 강제경매개시결정이며, 배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 ‘인수 0원’은 이 물건의 경제성이 좋다는 뜻과 같지 않습니다. 지분만 취득하기 때문에 시세 비교와 향후 처분 가능성을 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경20029 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 4002-1 플루리움 108동 8층 803호 · 도로명주소 경기도 남양주시 도농로 34 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 162.454㎡ · 지상 30층 건물 중 8층 |
| 매각 대상 | 배성훈 소유 지분 2분의 1 · 백다예주 지분 2분의 1은 매각 대상 아님 |
| 현재 공유자 | 배성훈 2분의 1 · 백다예주 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 421,000,000원 / 421,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김명한 / 970,471,835원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 인수보다 ‘지분’이 핵심
과거 조흥은행과 동부화재해상보험의 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소됐고, 남양주시 압류와 2010년 임의경매개시결정도 말소된 상태입니다. 현재 등기부상 근저당권과 별도 압류는 없으며, 2026.01.14. 배성훈 지분에 대한 김명한의 강제경매개시결정이 이번 매각의 기준입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 ‘임대미상’으로 기재돼 있으므로, 권리자료상 임차인이 확인되지 않는다는 사실과 현장 점유관계는 구분해 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 54.1%를 ‘46% 할인’으로 읽으면 안 된다
플루리움4,5단지는 2,042세대, 2000.11.09. 준공이며, 대상 면적과 일치하는 전용 162.45㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 778,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.07. 850,000,000원입니다. 아래 실거래는 모두 아파트 전체호 거래가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 162.45㎡ | 14 | 850,000,000원 |
| 2026.07 | 162.45㎡ | 24 | 860,000,000원 |
| 2026.07 | 162.45㎡ | 11 | 860,000,000원 |
| 2026.07 | 162.45㎡ | 24 | 830,000,000원 |
| 2026.06 | 162.45㎡ | 9 | 790,000,000원 |
| 2026.06 | 162.45㎡ | 7 | 700,000,000원 |
| 2026.06 | 162.45㎡ | 24 | 760,000,000원 |
| 2026.05 | 162.45㎡ | 23 | 800,000,000원 |
| 2026.05 | 162.45㎡ | 7 | 770,000,000원 |
| 2026.03 | 162.45㎡ | 18 | 700,000,000원 |
| 2026.03 | 162.45㎡ | 18 | 650,000,000원 |
| 2026.02 | 162.45㎡ | 3 | 770,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 162.45㎡ | 12건 | 778,333,333원 |
현재 최저가 421,000,000원은 전체호 최근 12개월 평균 778,333,333원의 54.1%입니다. 그러나 경매 대상도 전체가 아니라 정확히 2분의 1 지분입니다. 최근 12개월 전체 평균의 절반은 약 389,166,667원이므로, 현재 최저가는 그 수준의 약 108.2%입니다. 즉 평균 기준으로는 오히려 약 31,833,334원 높습니다.
최신 거래 850,000,000원의 절반은 425,000,000원으로, 현재 지분 최저가 421,000,000원은 그보다 4,000,000원 낮은 약 99.1%입니다. 최신 거래 하나만 보면 비슷한 수준이지만, 최근 12개월 평균을 우선하면 신건에서 뚜렷한 가격 할인은 확인되지 않습니다. 특히 취득 대상이 독립된 한 채가 아니라 공유지분이라는 점까지 고려하면 ‘전체 아파트 시세의 54.1%’라는 숫자만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 421,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,610,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김명한 | 970,471,835원 | 414,390,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 421,000,000원 가정 시 신청채권자 김명한에게 414,390,000원이 배당되고, 청구액 대비 미배당은 556,081,835원입니다. 이 미배당액은 매수인이 떠안는 금액이 아니며, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 421,000,000원 | 414,390,000원 | 556,081,835원 |
| 1회 유찰 · 80% | 336,800,000원 | 331,284,800원 | 639,187,035원 |
| 2회 유찰 · 64% | 269,440,000원 | 264,867,840원 | 705,603,995원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도농초등학교 남동측 인근. 주위는 아파트단지, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 도농역이 있어 대중교통 이용편의도는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식조 건물의 지상 30층 중 8층 803호입니다. 위생·급배수·승강기·난방·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지 규모. 플루리움4,5단지 2,042세대, 2000.11.09. 준공. 전용 162.45㎡ 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역 및 제1종일반주거지역 등이 걸쳐 있고, 과밀억제권역·철도보호지구·교육환경보호구역 관련 제한과 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 대지권 목적 토지는 행정관할구역 변경으로 종전 도농동 2-1·지금동 198-11에서 다산동 4002-1·3198-11로 주소 및 지번이 변경됐습니다.
- 환금성. 아파트 전체호 실거래는 존재하지만 이번 취득 대상은 독립된 전체 소유권이 아니라 2분의 1 공유지분입니다. 일반 매매 실거래가와 같은 환금성을 전제로 가격을 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각범위 재확인. 803호 전체가 아니라 배성훈 지분 2분의 1만 매각됩니다. 백다예주 지분 2분의 1은 그대로 남습니다.
- 54.1% 착시 금지. 421,000,000원이 전체호 최근 평균 778,333,333원의 54.1%라는 수치만 보고 ‘반값’으로 판단하지 마세요. 지분 1/2 환산 평균보다 현재 가격이 약 8.2% 높습니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자의 우선매수신고는 1회 행사 가능하다는 명세서 내용을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 임대미상입니다. 현장 점유자와 사용관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 336,800,000원, 2회 유찰 시 269,440,000원으로 제시돼 있습니다. 지분 취득의 제약을 감안한 별도 응찰 상한을 세워야 합니다.
- 미배당과 인수 구분. 신건 기준 신청채권자 미배당 556,081,835원은 매수인 인수액이 아닙니다. 데이터상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.21.입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 권리변동을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 반값 아파트”
이 사건은 권리 인수만 보면 단순합니다. 현재 근저당권·별도 압류가 없고, 확인된 임차인도 없으며, 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 낙찰자가 얻는 것은 플루리움 108동 803호 전체가 아니라 배성훈의 2분의 1 지분입니다.
그래서 최저가 421,000,000원을 전체호 최근 12개월 평균 778,333,333원과 바로 나눠 나온 54.1%는 할인율로 사용할 수 없습니다. 동일 지분율로 환산하면 최근 평균 기준 약 108.2%, 최신 거래 기준 약 99.1%입니다. 신건 단계에서 ‘시세보다 싸다’는 결론을 내릴 근거가 약합니다. 여기에 공유자 우선매수신고 1회와 공유지분 자체의 처분 제약까지 겹칩니다. 권리 인수는 깨끗하지만, 가격과 지분구조는 보수적으로 볼 물건. 이 사건의 승부처는 ‘4.21억이 싸 보이느냐’가 아니라 ‘2분의 1 지분에 4.21억을 지불할 경제성이 있느냐’입니다.
