인천지방법원 2024타경525579. 인천 남동구 구월동 해피하우스 2층 204호 다세대 물건입니다. 공부상 도시형생활주택으로 평가된 집합건물이며, 전용면적 17.25㎡ 규모입니다. 감정가는 5,900만원이지만 현재 최저매각가는 238만원까지 내려온 9회 유찰 물건입니다.
다만 이번 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 등기상 권리는 경매로 정리되는 구조지만, 임차인 맹지영 씨가 전입신고를 통해 말소기준권리 이전 대항력을 가진 것으로 조사되어 낙찰자가 부담할 수 있는 보증금 범위를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경525579 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 용천로11번길 39, 2층204호 (구월동, 해피하우스) |
| 물건종류 / 규모 | 다세대 · 전용 17.25㎡ |
| 소유자 | 맹은소 |
| 감정가 / 최저가 | 59,000,000원 / 2,381,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 신한카드 주식회사 / 68,927,052원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 경매 자체는 소멸 구조
후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인은 별도 검토 대상입니다. 전입신고가 말소기준권리 이전으로 확인되어 대항력 있음으로 조사되었고, 보증금은 확인되지 않았습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있는 점유자 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 보증금 | 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 맹지영 | 2024.03.11 | 有 | 미상 | 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 가격은 매우 낮지만 리스크 반영 필요
해피8차 동일면적(17.25㎡) 최근 거래 기준입니다. 최근 12개월 거래는 2024.05 거래 49,000,000원이며, 전체 최근 거래 평균은 51,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 17.25㎡ | 5 | 49,000,000원 |
| 2022.09 | 17.25㎡ | 2 | 58,000,000원 |
| 2021.09 | 17.25㎡ | 4 | 48,000,000원 |
| 2021.08 | 17.25㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2021.07 | 17.25㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 최근 5건 평균 | - | - | 51,000,000원 |
최저매각가 2,381,000원은 최근 12개월 거래 49,000,000원의 약 4.9% 수준입니다. 가격만 보면 큰 할인 폭이지만, 대항력 임차인의 보증금 확인 여부가 실질적인 투자 판단을 좌우합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,381,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 442,858원 |
| 경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 68,927,052원 | 1,938,142원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 맹지영의 보증금·확정일자·배당요구 관계를 반드시 확인하세요.
- 유찰 원인 분석. 9회 유찰은 가격 메리트와 함께 리스크 신호일 수 있습니다.
- 점유 확인. 임차인 존재 여부와 인도 절차를 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “초저가에는 이유가 있다”
이 물건은 감정가 대비 96% 이상 하락한 가격으로 매력적인 숫자를 보여줍니다. 하지만 핵심은 할인율이 아니라 대항력 임차인의 존재입니다. 권리는 정리되는 구조지만, 보증금 미상 임차인의 인수 가능성이 남아 있어 최저가만으로 안전한 물건이라고 판단하기 어렵습니다. 가격은 매력적, 권리 확인은 필수인 물건입니다.
