의정부지방법원 2026타경20040. 구리시 수택동 구리더케이타워 7층 702호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 고완석이며 2020.12.31. 거래가 160,230,000원에 지분 전부를 취득했습니다. 이번 사건에서 권리분석의 핵심은 등기부상 2023.01.19. 설정된 장예희의 주택임차권입니다.
장예희는 2020.12.31. 점유를 시작하고 2021.01.04. 주민등록, 2021.01.07. 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준권리인 2022.09.13. 압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인에 해당합니다. 보증금 160,000,000원은 현재 최저가 149,000,000원을 넘어, 확약이 없다면 낙찰가를 낮춰도 미배당 보증금이 늘어나 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자이자 장예희 임차보증금반환채권의 양수인인 주택도시보증공사가 2026.04.29. 배당금으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금 반환을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 대항력 포기서를 제출했습니다. 따라서 장예희에 대해서는 배당표상 미배당액이 발생해도 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경20040 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 수택동 419-21 구리더케이타워 7층 702호 |
| 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하 2층 / 지상 15층 · 7층 702호 · 사용승인 2020.09.16 |
| 소유자 | 고완석 (2020.12.31. 거래가 160,230,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준은 2022.09.13. 압류
말소기준은 2022.09.13. 강서세무서장 관련 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정, 2023.01.19. 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 장예희의 대항력은 등기 순위가 아니라 2021.01.04. 주민등록과 2020.12.31. 점유에서 발생하므로, 말소 여부와 보증금 인수 문제는 별도로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 2명, 성격이 완전히 다르다
| 임차인 | 점유 / 신고 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장예희 | 건물 전부 · 점유 2020.12.31 · 전입 2021.01.04 · 확정 2021.01.07 | 160,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 임병석 | 전입신고일 미상 | 1,000,000원 | 650,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
* 장예희는 룰상 배당 부족액이 발생하지만, 2026.04.29. 제출된 대항력 포기서에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의해 실질 인수는 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,886,000원 |
| 1. 임차인 장예희 보증금 | 160,000,000원 | 146,114,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표만 보면 장예희 보증금에서 13,886,000원이 남습니다. 1회 유찰 시 매각가 119,200,000원에서는 계산상 43,268,800원, 2회 유찰 시 매각가 95,360,000원에서는 66,756,480원까지 인수액이 커지는 구조입니다. 그러나 이 금액은 장예희에 관한 룰상 계산이고, 실제 매수인 부담은 제출된 포기서 때문에 0원으로 처리됩니다.
④ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 12개월 추세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 149,000,000원이나 과거 소유권 취득가 160,230,000원만 놓고 현재 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 장예희의 주된 인수 위험이 확약으로 해소됐다는 사실은 권리 리스크를 낮추는 요소이지, 가격 메리트를 만들어 주는 근거는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 실제 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다.
- 입지. 구리초등학교 남서측 인근으로 근린생활시설, 중소규모 공동주택, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 북동측 인근에 구리역(지하철 8호선·경의중앙선)이 있습니다.
- 건물. 지하 2층·지상 15층 철근콘크리트구조, 사용승인일은 2020.09.16입니다.
- 설비. 급배수·위생·화재탐지·소화전·난방·승강기·주차시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지거래계약에 관한 허가구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 4,354,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기서 원본 확인. 2026.04.29. 제출된 장예희 관련 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요.
- 임병석 전입일 확인. 보증금 1,000,000원·월세 650,000원 점유자의 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부가 미상입니다.
- 실제 점유관계 확인. 장예희 임차권등기와 임병석 현황조사가 함께 존재하므로 현재 누가 실제로 점유하고 있는지 확인이 필요합니다.
- 가격 별도 검증. 비교 실거래 자료가 없어 최저가 149,000,000원의 시장 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정상 주거용 오피스텔 이용 중이므로 실제 사용·관련 규제와 공부상 용도를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원본을 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “1.6억 인수”만 보고 피할 물건은 아니다
표면만 보면 최저가 149,000,000원보다 보증금 160,000,000원이 큰 대항력 임차인이 있어 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 신건 기준 13,886,000원 부족분을 보여줍니다. 하지만 이 사건은 주택도시보증공사가 2026.04.29. 잔존 보증금 청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 제출해, 장예희에 관한 주된 인수 리스크가 실질 0원으로 해소된 사건입니다.
다만 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 확약 대상이 아닌 임병석이 보증금 1,000,000원·월세 650,000원으로 별도 조사돼 있고 전입일이 미상이라 대항력 가능·미상이 남습니다. 또한 현재 가격을 판단할 실거래 자료가 없어 신건 최저가 149,000,000원을 두고 가격 메리트를 부여할 수도 없습니다. 주된 1.6억 인수는 해소, 미상임차인은 확인 필요, 가격은 보류. 이 세 문장이 이 사건의 핵심입니다.
