의정부지방법원 2026타경20106. 남양주시 화도읍 묵현리 ‘남양주두산위브트레지움’ 110동 23층 2301호, 전용 84.951㎡ 아파트입니다. 말소기준은 2021년 2월 22일 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 모아저축은행 근저당권 120,000,000원과 케이비국민카드 가압류 11,601,707원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 산정상 매수인이 떠안는 금액도 0원입니다.
권리보다 주의할 부분은 가격과 점유 확인입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 423,000,000원이고, 동일 면적 최근 12건 평균은 421,250,000원입니다. 실질취득가가 최근 평균의 100.4%이므로 신건에는 가격 할인이 없습니다. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 현장 점유와 전입세대는 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경20106 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 628 남양주두산위브트레지움 제110동 제23층 제2301호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 화도읍 비룡로 186 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.951㎡ · 33층 건물 중 23층 |
| 사용승인 | 2020.09.28 |
| 소유자 | 민병재 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 423,000,000원 / 423,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사 국민은행) / 252,351,116원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2021.02.22 설정된 국민은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 292,600,000원이며 2025.01.13 채권최고액 268,900,000원으로 변경된 등기가 있습니다. 2021년 바로크레디트대부 근저당권 65,000,000원은 2022.01.26 이미 말소됐습니다. 현재 남은 후순위 모아저축은행 근저당권과 케이비국민카드 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 100.4%
남양주두산위브트레지움은 1,620세대이며, 대상과 면적이 일치하는 전용 84.95㎡ 최근 실거래 12건의 평균은 421,250,000원입니다. 거래 범위는 400,000,000원에서 445,000,000원이고, 최신 거래는 2026년 8월 20층의 445,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 20 | 445,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 22 | 430,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 17 | 400,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 25 | 430,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 28 | 420,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 13 | 420,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 420,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 418,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 14 | 425,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 17 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 13 | 437,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 15 | 410,000,000원 |
| 평균 | 84.95㎡ | 12건 | 421,250,000원 |
현재 실질취득가 423,000,000원은 최근 12개월 평균보다 1,750,000원 높고, 평균 대비 100.4%입니다. 최신 거래 445,000,000원보다 22,000,000원 낮다는 점은 참고할 수 있지만, 한 건의 최신 거래만으로 신건 가격을 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 최근 평균을 기준으로 보면 현재 회차에는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 423,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,630,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 292,600,000원 | 292,600,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사모아저축은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 11,601,707원 | 3,770,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 424,201,707원 중 416,370,000원이 배당되고 7,831,707원의 미배당이 발생하는 산정입니다. 국민은행 근저당은 제공된 예상배당표의 292,600,000원 기준이며, 등기에는 2025.01.13 채권최고액 268,900,000원 변경이 기재돼 있으므로 실제 채권액과 배당요구액은 원본을 대조해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 423,000,000원 | 7,831,707원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 338,400,000원 | 91,339,307원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 270,720,000원 | 158,071,787원 | 0원 |
유찰되면 채권자의 미배당액은 늘지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 회차가 내려갈수록 권리구조가 불리해지는 형태는 아니며, 가격 판단은 실거래와 물건 상태를 기준으로 하면 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화도초등학교 북서측 인근이며, 주변에는 중·소규모 아파트단지와 다세대·연립주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 전반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 33층 건물 중 23층이며, 위생·급배수·소화전·경보·화재탐지·승강기·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등에 포함되며, 외국인 등 주택을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역이 기재돼 있습니다.
- 토지. 공시지가는 938,900원/㎡이고, 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 1,620세대 단지이며 동일 면적 최근 실거래 12건은 400,000,000원부터 445,000,000원 사이에 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 신건 실질취득가가 최근 평균의 100.4%입니다. 권리의 안전성과 가격 할인 여부를 분리해 판단해야 합니다.
- 근저당 변경 확인. 국민은행 근저당은 최초 292,600,000원에서 268,900,000원으로 변경된 등기가 있으므로 등기부와 채권계산서를 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황 점유자와 전입세대를 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 체납 관리비를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 합격, 신건 가격은 보수적으로
말소기준 이후의 후순위 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다. 권리구조만 보면 단순한 편입니다. 그러나 현재 실질취득가 423,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 421,250,000원보다 높고, 단지 경매 통계도 평균 5.4회 유찰·매각률 0.0%입니다. 최신 거래 445,000,000원보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 단정하기보다는 점유 상태와 물건 상태를 확인한 뒤 실제 거래 가능한 가격을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다. 권리는 합격이지만, 신건 가격에는 할인 가점이 없습니다.
