의정부지방법원 2026타경20185. 남양주시 진접읍 금곡리 ‘진접역신안인스빌’ 2318동 2층 202호, 전용 84.987㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 권영희이고 2019.11.11. 거래가액 285,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 이 사건의 말소기준권리이며, 경매개시결정은 그보다 뒤입니다. 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.

가격은 권리만큼 압도적인 장점은 아닙니다. 감정가와 현재 최저가는 모두 453,000,000원이고, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 468,750,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 96.6%로 평균 아래지만, 최근 거래 중에는 448,000,000원과 449,000,000원 거래도 확인됩니다. 따라서 ‘시세보다 크게 싸다’기보다는 실거래 범위 안의 신건 가격으로 보는 편이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 매각으로 정리

임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 발생하지 않고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2019.11.11. 국민은행 근저당권입니다. 이후 2026.02.06. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 ‘큰 할인’은 아니다

예당마을신안인스빌은 1,240세대, 사용승인일은 2010.02.24.입니다. 본건과 매칭된 전용면적은 84.987㎡이며, 최근 12개월 동일 면적 실거래 12건의 평균은 468,750,000원입니다.

최근 12개월 표본은 448,000,000원~495,000,000원에 형성되어 있고, 최신 거래는 458,000,000원입니다. 본건의 실질취득액은 인수액이 없으므로 현재 최저가와 같은 453,000,000원입니다. 최근 12개월 평균의 96.6%이므로 평균 대비로는 낮지만, 최저 실거래 448,000,000원보다 높은 가격입니다. 따라서 신건 자체에 강한 가격 가점을 주기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 453,000,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 채권자 배당 부족액 0원, 소유자 잔여 226,620,000원, 매수인 인수 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 근저당권에는 2025.04.17. 채권최고액 195,000,000원 변경등기가 있으므로 실제 배당관계는 원본 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 주곡초등학교 동측 인근이며, 대단지 아파트단지와 근린생활시설이 밀집한 주거지입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 4호선 진접역이 위치합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 내 2층 202호이며 사용승인일은 2010.02.24.입니다. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전, 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(진접택지지구)·택지개발지구·성장관리권역 등이 확인되며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
• 토지. 공시지가 1,506,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 1,240세대 규모 단지이고 동일 면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다. 거래 가격은 448,000,000원~495,000,000원으로 형성되어 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 2019.11.11. 국민은행 근저당권이 기준이며, 등기 원본에서 현존 여부와 변경등기를 다시 대조하세요.
• 근저당 변경등기. 최초 채권최고액 219,450,000원에서 2025.04.17. 채권최고액 195,000,000원 변경이 확인되므로 실제 배당채권액을 확인하세요.
• 채권 양도관계. 경매개시결정 채권자는 유에이치케이제팔차유동화전문 유한회사이고 양도인은 주식회사 국민은행으로 기재되어 있습니다.
• 가격 상한. 현재 실질취득 453,000,000원은 최근 12개월 평균 468,750,000원의 96.6%지만, 최근 실거래 최저 448,000,000원보다 높습니다. 평균 할인율만 보고 과도한 가격 가점을 주지 마세요.
• 2층 비교. 최근 동일 면적 2층 거래가 449,000,000원으로 확인됩니다. 본건도 2층이므로 층 조건을 함께 비교하세요.
• 관리비·점유 확인. 임차인은 없지만 현장 점유관계, 체납관리비 및 인도 절차는 입찰 전 별도 확인하세요.
• 토지거래허가구역 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있으므로 적용 대상과 취득 절차를 관계기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 가격은 신중”

이 물건의 가장 분명한 장점은 권리의 단순함입니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고 2019.11.11. 국민은행 근저당권을 기준으로 후순위 경매개시결정도 매각으로 정리됩니다. 반면 가격은 최저가 453,000,000원이 최근 12개월 평균 468,750,000원의 96.6%로 평균보다 낮기는 하지만, 최근 동일 면적 거래 범위 448,000,000원~495,000,000원 안에 그대로 들어와 있습니다. 특히 같은 2층의 최근 거래도 449,000,000원이 확인됩니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 신건 가격은 신중입니다. 인수 위험이 없다는 점은 분명한 장점이지만, 그것만으로 현재 최저가에 큰 가격 메리트까지 있다고 평가하기는 어렵습니다.