🔐 인수 0원 💰 최근12개월 평균 대비 82.5% 📉 최근 추세 -13.5% 🏷️ 신건 0회 유찰
의정부지방법원 2026타경20216. 가평군 청평면 청평리 ‘코렘청평’ 101동 1층 102호의 근린시설입니다. 등기부상 현재 소유자는 김진환이며, 2023.02.01. 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 148,452,431원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.11.10. 설정된 영등포농업협동조합 근저당 84,000,000원입니다. 이후 희망인력건설산업주식회사 가압류 36,221,200원, 국 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 비교적 단순합니다. 조사된 임차인이 없고 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 사건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설이고, 공부상 소매점이지만 감정평가 당시에는 사무실(외부표시: (주)백년기업)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 따라서 핵심은 권리 인수보다 용도·실사용 상태와 가격 비교의 신뢰도입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경20216 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 청평면 청평리 397-10 코렘청평 101동 1층102호 · 도로명 경기도 가평군 청평면 여울길 17 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 소매점 · 감정평가 당시 사무실(외부표시: (주)백년기업) |
| 건물 / 비교면적 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 제1층 제102호 · 시세 비교 대상 38.12㎡ |
| 소유자 | 김진환 · 2023.02.01. 소유권이전 · 거래가액 148,452,431원 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 137,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 영등포농업협동조합 / 76,618,926원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
조사된 임차인은 없습니다. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 현재 자료상 확인되지 않습니다. 말소기준은 2023.11.10. 영등포농업협동조합 근저당 84,000,000원이며, 이후 가압류 36,221,200원과 국 압류, 2026.02.10. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 시세 비교 — 82.5%지만 ‘동일 물건 시세’로 단정할 수 없다
코렘청평의 거래 자료는 총 8건이고, 최근 12개월 표본은 3건입니다. 전체 평균은 182,125,000원이지만 과거 201,000,000원·215,000,000원·210,000,000원· 213,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 자료를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 32.21㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2026.02 | 46.63㎡ | 2 | 178,000,000원 |
| 2025.10 | 47.59㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2025.03 | 32.21㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2023.12 | 46.63㎡ | 3 | 201,000,000원 |
| 2023.09 | 62.3㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2023.05 | 47.59㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2022.12 | 49.29㎡ | 3 | 213,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 166,000,000원 |
최저가 137,000,000원은 최근 12개월 평균 166,000,000원의 82.5%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 있어 보입니다. 그러나 시세 자료상 본건 비교면적은 38.12㎡인데, 실제 거래 표본은 32.21㎡·46.63㎡·47.59㎡ 등으로 면적이 일치하지 않습니다. 특히 최신 거래는 2026.03. 32.21㎡ 5층의 140,000,000원으로 본건 최저가와 매우 가까운 가격대입니다. 따라서 82.5%라는 비율만으로 본건을 “최근 시세보다 확실히 싸다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,718,000원 |
| 1. 근저당 · 영등포농업협동조합 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 가압류 · 희망인력건설산업주식회사 | 36,221,200원 | 36,221,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,060,800원 |
현재 최저가 137,000,000원 가정에서는 집행비용 2,718,000원, 영등포농업협동조합 84,000,000원, 희망인력건설산업주식회사 36,221,200원이 배당되고 소유자 잔여 14,060,800원이 계산됩니다. 총 채권 120,221,200원은 전액 배당되는 시나리오이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 구조 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 137,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 109,600,000원 | 12,955,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 87,680,000원 | 34,519,440원 | 0원 |
가격이 내려가면 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 사건은 조사된 대항력 임차인이 없어 시나리오상 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 즉 유찰이 발생하더라도 “낮아진 낙찰가만큼 임차보증금 인수가 늘어나는” 인수형 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청평초등학교 서측 인근. 학교, 연립·다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설이 혼재한 지대로 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 청평역(경춘선ITX)이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 소매점이지만 감정평가 기준시점에는 사무실, 외부표시 (주)백년기업으로 이용 중입니다. 입찰 전 실제 점유·용도 상태를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상5층 건물의 1층 102호이며 위생·급배수·화재탐지·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8미터, 서측 약 3미터 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 755,600원/㎡입니다.
- 환금성. 코렘청평은 48세대, 2022.08.18. 준공입니다. 본건은 근린시설이고 거래 표본도 면적이 서로 달라 아파트 동일평형처럼 단순 비교하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 현황 재확인. 공부상 소매점과 감정 당시 사무실 이용이 다릅니다. 현장 상태와 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 비교 표본 주의. 본건 비교면적 38.12㎡와 최근 거래 면적이 일치하지 않습니다. 82.5%라는 할인율만으로 저가 매수라고 단정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 평균이 과거 거래군보다 13.5% 낮습니다. 전체 평균 182,125,000원보다 최근 12개월 평균 166,000,000원과 최신 거래 140,000,000원을 우선해서 보세요.
- 점유 확인. 조사된 임차인은 없지만 감정 당시 사무실로 이용 중이었습니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부는 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 세금·관리비 확인. 국 압류가 존재하므로 세금의 실제 배당순위와 미납 관리비 등 매각 외 비용을 원본 자료로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.21.입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 면적·용도까지 보고 결정”
이 사건의 장점은 분명합니다. 2023.11.10. 영등포농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인이 없어 권리상 매수인 인수는 0원입니다. 현재 137,000,000원에 매각된다고 가정하면 채권도 전액 배당되고 소유자 잔여 14,060,800원이 계산됩니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 137,000,000원이 최근 12개월 평균 166,000,000원의 82.5%라는 사실만 보면 저렴해 보이지만, 거래 면적이 본건과 일치하지 않고 최신 거래가 140,000,000원이며 최근 가격 흐름도 -13.5%입니다. 더구나 본건은 근린시설이고 공부상 소매점·현황 사무실입니다. 따라서 결론은 “권리 부담은 낮지만, 신건 가격 메리트는 현장 용도와 적정 비교사례를 확인한 뒤 판단”입니다.
