의정부지방법원 2026타경20838. 남양주시 진접읍 신영지웰아파트 2001동 5층 504호, 대상 면적 128.708㎡ 아파트입니다. 현 소유자 양원민은 2020년 강제경매 매각으로 소유권을 취득했고, 2022년 진접새마을금고 근저당권 240,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 뒤이어 설정된 애큐온저축은행 근저당권 440,400,000원과 현재 경매개시결정, 안산시 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인은 확인되지 않았고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 핵심은 권리보다 가격입니다. 최저가 628,000,000원은 전체 실거래 12건 평균 617,750,000원의 101.7%지만, 가격 판단에서 우선해야 할 최근 12개월 평균 628,285,714원과는 사실상 같습니다. 최근 거래가 과거 거래보다 4.2% 높은 흐름이지만, 신건 가격 자체에 별도 할인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경20838 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 1075 신영지웰아파트 제2001동 제5층 제504호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 진접읍 해밀예당3로 104 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 대상 면적 128.708㎡ · 5층 |
| 소유자 | 양원민 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 628,000,000원 / 628,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사애큐온저축은행 / 395,207,035원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2022.02.07. 진접새마을금고 근저당권입니다. 애큐온저축은행 근저당권은 그보다 늦은 2022.05.23. 설정됐고, 현재 임의경매개시결정과 안산시 압류 역시 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없으며 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
과거 2025.09.24. 진접새마을금고의 임의경매개시결정은 2025.10.01. 취하됐고, 2025.11.26. 온누리시스템의 강제경매개시결정도 2026.07.14. 취하됐습니다. 온누리시스템 가압류 역시 2026.07.20. 해제됐습니다. 현재 분석 대상은 2026.06.10. 애큐온저축은행이 신청한 2026타경20838 사건입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균과 사실상 같은 신건
신영지웰은 434세대, 2009.10.21. 준공 단지입니다. 대상 면적과 대응하는 128.71㎡·129.46㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 617,750,000원이지만, 최근 가격 판단은 최근 12개월 거래 7건의 평균 628,285,714원과 최신 거래 630,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 129.46㎡ | 5 | 630,000,000원 |
| 2026.06 | 129.46㎡ | 7 | 640,000,000원 |
| 2026.03 | 129.46㎡ | 11 | 638,000,000원 |
| 2026.02 | 129.46㎡ | 10 | 650,000,000원 |
| 2026.01 | 129.46㎡ | 1 | 600,000,000원 |
| 2025.09 | 129.46㎡ | 9 | 630,000,000원 |
| 2025.08 | 129.46㎡ | 3 | 610,000,000원 |
| 2025.06 | 129.46㎡ | 3 | 610,000,000원 |
| 2025.06 | 128.71㎡ | 6 | 590,000,000원 |
| 2025.06 | 128.71㎡ | 6 | 590,000,000원 |
| 2025.05 | 129.46㎡ | 5 | 600,000,000원 |
| 2025.03 | 129.46㎡ | 7 | 625,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 617,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 628,285,714원 |
거래 범위는 590,000,000원부터 650,000,000원까지입니다. 최신 2026.06. 거래는 630,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 628,285,714원입니다. 최저가 628,000,000원은 최근 평균의 100.0%이므로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군보다 4.2% 높은 흐름을 보입니다.
③ 예상배당표 (매각가 628,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,680,000원 |
| 1. 근저당 · 진접새마을금고 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 애큐온저축은행 | 440,400,000원 | 379,320,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 680,400,000원 중 619,320,000원이 배당되고, 채권자 측 미배당액은 61,080,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 채권자의 미배당은 매수인 인수액이 아니며 예상 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 628,000,000원 | 619,320,000원 | 61,080,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 502,400,000원 | 494,976,000원 | 185,424,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 401,920,000원 | 395,500,800원 | 284,899,200원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모
- 단지. 신영지웰 434세대, 2009.10.21. 준공 아파트입니다.
- 거래. 대응 면적 실거래 12건이 확인되며 거래 범위는 590,000,000원~650,000,000원입니다.
- 토지. 토지면적 43,141.8㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다. 평지·사다리형·중로각지 조건입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·성장관리권역에 포함됩니다.
- 규제·접면. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다. 자연녹지지역·중로1류·근린공원·완충녹지에 접합니다.
- 공시지가. 1,368,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 628,285,714원과 최신 거래 630,000,000원을 중심으로 응찰가를 판단하세요.
- 신건 할인 없음. 현재 최저가 628,000,000원은 최근 시세의 100.0%입니다. 권리가 단순하다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장에서 다시 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 신건 기준 채권자 미배당액 61,080,000원은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 예상 인수액은 0원입니다.
- 과거 취하 이력. 과거 경매개시결정의 취하·말소와 현재 2026타경20838 사건의 진행 상태를 원본에서 대조하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 및 보호구역 관련 적용 범위를 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.22.입니다. 매각기일 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 시세 수준
이 물건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하는 권리상 단순한 아파트입니다. 반면 최저가 628,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 628,285,714원의 100.0%이고 최신 거래는 630,000,000원입니다. 최근 거래 흐름이 이전보다 4.2% 높다는 점은 긍정적이지만, 현재 가격에 뚜렷한 할인은 없습니다. 결론은 권리는 합격, 신건 가격은 시세 수준입니다.