인천지방법원 2025타경875. 항동7가 58-77 소재 물건으로 사건상 용도는 대지 + 토지, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 일반철골구조 철골조 지붕의 3층 건물이고, 토지면적은 483.4㎡입니다. 말소기준은 2022.07.29 주식회사하나은행 근저당권 1,668,000,000원입니다. 이후 신용보증기금, 밝은무역, 김재귀, 한국스탠다드차타드은행, 김진원 등의 가압류와 경매개시결정·압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 승부처는 후순위 등기권리가 아닙니다. 임차관계 중 기준일보다 앞선 신고가 6건 존재합니다. 임성근·주식회사 물고기앤, 김정민·이경이·양영규의 확인 보증금 합계 125,000,000원은 배당표상 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 여기에 김현수와 박형관은 신고일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 인수금액 미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경875 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 항동7가 58-77 |
| 등기부 도로명 | 인천광역시 제물포구 연안부두로 51 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 |
| 건물 / 토지 | 일반철골구조 철골조 지붕 3층 · 토지 483.4㎡ · 지목 대 · 상업용 |
| 소유자 | 김유제 |
| 감정가 / 최저가 | 1,733,080,250원 / 1,213,156,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,300,240,083원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 말소기준권리 | 2022.07.29 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 1,668,000,000원 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기보다 임차관계가 핵심
말소기준인 하나은행 근저당 뒤에 설정된 신용보증기금 195,500,000원, 밝은무역 51,053,500원, 김재귀 500,000,000원, 한국스탠다드차타드은행 64,482,080원, 김진원 54,047,476원의 가압류와 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 즉 등기부 후순위 권리 자체를 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 확인 인수 125,000,000원 + 미상
| 임차관계 | 점유 부분 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한규석 | - | 2024.04.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현수 | - | 2022.02.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 임성근 | 303호 | 2015.08.12 | 2,000,000원 | 있음 | 없음 | 2,000,000원 |
| 박형관 | 301호 | 2021.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 주식회사 인천해양레저관광, 고근수 | 305호 | 2022.09.27 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 물고기앤, 김정민 | 1층 일부 | 2021.08.06 | 50,000,000원 | 있음 | 없음 | 50,000,000원 |
| 이경이 | 2층 | 2016.10.04 | 70,000,000원 | 있음 | 없음 | 70,000,000원 |
| (주)정우국제무역, LI JINFENG | 305호 | 2024.04.18 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 사단법인 한국수상레저안전협회 인천지부, 고근수 | 305호 | 2022.10.26 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양영규 | - | 2020.09.24 | 3,000,000원 | 있음 | 없음 | 3,000,000원 |
확인된 매수인 인수액은 임성근 2,000,000원, 주식회사 물고기앤, 김정민 50,000,000원, 이경이 70,000,000원, 양영규 3,000,000원으로 합계 125,000,000원입니다. 이 네 임차관계는 배당표에서 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영되어 있습니다.
김현수는 2022.02.23 신고로 말소기준보다 앞서고 2025.05.08 배당요구가 접수되어 있지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 박형관 역시 2021.07.29 신고로 기준일보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 두 관계는 대항력 가능·미상으로 관리해야 하며, 확인 전에는 총 인수액을 125,000,000원으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 실질취득액 — 유찰돼도 ‘낙찰가 + 인수’로 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 확인 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 1,213,156,000원 | 125,000,000원 + 미상 | 1,338,156,000원 + 미상 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 849,209,200원 | 125,000,000원 + 미상 | 974,209,200원 + 미상 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 594,446,440원 | 125,000,000원 + 미상 | 719,446,440원 + 미상 |
유찰로 최저매각가가 내려가도 확인된 125,000,000원의 인수액은 그대로 남습니다. 더 중요한 것은 김현수·박형관의 보증금이 확정되지 않았다는 점입니다. 따라서 현재 회차에서 판단해야 할 금액은 단순 최저가 1,213,156,000원이 아니라 확인 기준 최소 1,338,156,000원에 미상 인수액을 더한 금액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,213,156,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,531,560원 |
| 인수 · 임성근 보증금 | 2,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 물고기앤, 김정민 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이경이 보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 양영규 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,668,000,000원 | 1,198,624,440원 |
| 3. 갑구 11번 가압류 · 신용보증기금 | 195,500,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 13번 가압류 · 주식회사 밝은무역 | 51,053,500원 | 0원 |
| 5. 갑구 15번 가압류 · 김재귀 | 500,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 16번 가압류 · 주식회사 한국스탠다드차타드은행 | 64,482,080원 | 0원 |
| 7. 갑구 17번 가압류 · 김진원 | 54,047,476원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구 2,533,083,056원 중 1,198,624,440원이 배당되고 미배당은 1,334,458,616원입니다. 확인된 임차보증금 125,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 김현수·박형관의 미상 보증금은 이 125,000,000원에 포함되지 않습니다.
⑤ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 입지. 인천항연안여객터미널 동측 인근으로, 주변은 연안부두·주차장·근린생활시설·공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 용도. 감정 이용상태는 근린생활시설이며 일반철골구조 철골조 지붕의 3층 건물입니다.
- 토지. 483.4㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형이며 광대소각 도로조건입니다. 공시지가는 1,436,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·과밀억제권역·특별관리해역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역에 포함되고 대로1류에 접합니다.
- 경계. 감정요항표상 인접 토지와의 경계 및 면적은 측량이 필요할 것으로 기재되어 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각하며, 제시외 건물 면적은 대략적인 실측 등에 의한 것으로 감정평가액에 포함되어 있습니다.
- 건축물 확인. 매각물건명세서 비고에는 목록 2가 위반건축물로 등재되어 있다고 기재되어 있습니다.
- 감정 제외. 이동이 용이한 정자 등은 감정에서 제외되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김현수 보증금 확인. 2022.02.23 신고로 말소기준보다 앞서며 보증금·확정일자가 미상입니다. 2025.05.08 배당요구 사실과 함께 계약서·점유·보증금 지급관계를 대조해야 합니다.
- 박형관 임대차 실체 확인. 2021.07.29 신고로 기준일보다 앞서지만 보증금이 미상이고, 등기부상 종전 소유자·채무자와 동일한 이름이라는 관계인 위험 신호가 있습니다.
- 확인 인수 125,000,000원 반영. 임성근 2,000,000원, 주식회사 물고기앤, 김정민 50,000,000원, 이경이 70,000,000원, 양영규 3,000,000원은 배당표상 매수인 인수입니다.
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차는 확인 기준 1,338,156,000원에 미상 보증금이 더해질 수 있습니다.
- 위반건축물 확인. 매각물건명세서 비고상 목록 2가 위반건축물로 등재되어 있으므로 해당 내용과 이용상태를 원본에서 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 범위 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물과 감정에서 제외된 이동 가능한 정자 등의 현황을 현장에서 구분해야 합니다.
- 토지 경계 확인. 인접 토지와의 경계·면적은 측량 필요성이 기재되어 있으므로 현황 경계와 공부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것은 인수 상한이다
이 사건은 등기권리만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 그러나 임차관계가 단순하지 않습니다. 기준일 이전 신고 관계가 6건이고, 확인된 인수액만 125,000,000원입니다. 현재 최저가 1,213,156,000원에 이 금액을 더하면 확인 가능한 실질취득액은 1,338,156,000원이며, 여기에 김현수·박형관의 보증금이 추가될 가능성이 남습니다.
따라서 이 물건은 감정가 대비 70%라는 숫자를 가격 메리트로 바로 해석하기보다, 미상 임차보증금을 확정해 총 인수액의 상한을 닫는 작업이 선행되어야 합니다. 여기에 매각물건명세서상 위반건축물 표기, 제시외 건물, 토지 경계 측량 필요성까지 함께 확인해야 합니다. 이 사건의 핵심은 후순위 등기가 아니라 선순위성 임차관계와 실제 총 취득원가입니다.
