인천지방법원 2025타경1316. 인천 서구 연희동 연희빌라 3층301호 다세대주택입니다. 권리 구조는 단순합니다. 말소기준권리는 2017년 4월 25일 설정된 남인천농업협동조합 근저당권이며, 이후 진행된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 승계하는 권리는 없습니다.

하지만 경매에서 중요한 것은 권리와 가격을 분리해서 보는 것입니다. 이 물건은 신건으로 감정가와 최저가가 동일한 7,600만원입니다. 반면 최근 동일 단지 거래는 7,000만원으로 확인되어, 신건 입찰은 가격 경쟁력이 낮습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

말소기준권리인 남인천농업협동조합 근저당권 이후 권리는 경매 매각으로 소멸합니다. 임차인 박영신은 보증금 18,000,000원, 월차임 250,000원으로 신고했으나 전입일이 2017.05.22로 말소기준권리 2017.04.25 이후입니다. 따라서 대항력은 인정되지 않으며 매수인 인수 부담은 없습니다.

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 신건 가격은 높다

연희빌라(684-16) 동일 평형 비교 거래는 최근 12개월 1건입니다. 최신 거래와 최근 평균 모두 7,000만원이며, 최저가는 이보다 높은 수준입니다.

최저가 7,600만원은 최근 거래 7,000만원 대비 108.6%입니다. 따라서 신건 가격 그대로 낙찰받는 경우 최근 거래 기준보다 높은 가격이 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 76,000,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 확인. 최근 거래 7,000만원 대비 최저가 7,600만원으로 시세 이상 가격인지 확인해야 합니다.
• 임차인 확인. 박영신 임차인은 전입 시점상 대항력 없음으로 분석되지만 원본 서류 확인이 필요합니다.
• 환금성 확인. 다세대는 아파트보다 거래 표본이 적어 개별 호수 조건을 확인해야 합니다.
• 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “깨끗하다 ≠ 싸다”

이 물건은 권리 구조만 보면 안정적인 다세대입니다. 하지만 신건 최저가가 최근 거래보다 높은 만큼 권리 안전성과 가격 메리트는 별개로 판단해야 합니다. 권리는 합격, 가격은 유찰 후 검토가 적절한 접근입니다.