인천지방법원 2025타경1565. 구월아시아드선수촌1단지 106동 28층 2803호, 전용면적 59.57㎡ 아파트입니다. 소유자 김민채는 2021.02.09. 매매로 201,317,350원에 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2022.02.24. 설정된 우리은행 근저당권 192,000,000원이며, 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 박명주의 전입일은 2025.04.30.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 배당 부족분이 발생하더라도 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 점유관계와 인도 절차는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1565 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1486 구월아시아드선수촌1단지 제106동 제28층 제2803호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 선수촌공원로 85 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.57㎡ · 29층 건물 중 28층 |
| 사용승인 | 2015.06.02. |
| 소유자 | 김민채 (2021.02.09. 매매, 거래가액 201,317,350원) |
| 감정가 / 최저가 | 403,000,000원 / 403,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 182,286,580원 |
| 매각기일 | 2026.08.25. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
을구 1번 구월남촌새마을금고 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2022.02.24. 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 신한은행·신용보증기금· 인천신용보증재단의 가압류, 두 건의 임의경매개시결정 및 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당을 전액 받지 못하는 후순위 채권자가 있더라도 그 미배당액을 매수인이 인수하지는 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박명주 | 2025.04.30. | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 1.1% 높다
구월아시아드선수촌1단지는 511세대, 사용승인일은 2015.06.02.입니다. 전용 59.57㎡·59.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 398,583,333원이며, 최신 거래는 2026.05. 415,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.99㎡ | 9 | 415,000,000원 |
| 2026.04 | 59.57㎡ | 29 | 399,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 15 | 401,000,000원 |
| 2025.10 | 59.57㎡ | 12 | 381,000,000원 |
| 2025.10 | 59.57㎡ | 13 | 400,000,000원 |
| 2025.09 | 59.99㎡ | 8 | 410,000,000원 |
| 2025.09 | 59.99㎡ | 20 | 400,000,000원 |
| 2025.09 | 59.99㎡ | 7 | 405,000,000원 |
| 2025.08 | 59.57㎡ | 26 | 395,000,000원 |
| 2025.07 | 59.99㎡ | 4 | 408,000,000원 |
| 2025.06 | 59.99㎡ | 5 | 389,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 398,583,333원 |
실거래 범위는 380,000,000원~415,000,000원입니다. 신건 실질취득액 403,000,000원은 이 범위 안에 있지만 최근 12개월 평균보다 4,416,667원 높고, 평균 대비 101.1%입니다. 최신 거래 415,000,000원보다는 낮지만, 평균을 웃도는 만큼 신건 자체에 뚜렷한 가격 할인은 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 403,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,430,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신한은행 | 77,136,137원 | 77,136,137원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 180,000,000원 | 127,433,863원 |
| 4. 가압류 · 인천신용보증재단 | 12,499,980원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 461,636,117원 중 396,570,000원이 배당되고, 미배당액은 65,066,117원입니다. 후순위 채권의 미배당액은 매수인이 인수하지 않으며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천성리초등학교 북동측에 인접하며, 주변은 아파트단지·공동주택·근린생활시설·학교·공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 29층 건물의 28층으로, 위생·급배수·화재경보·탐지·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 20m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래 표본. 동일 면적대 최근 거래는 380,000,000원~415,000,000원으로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 실질취득 403,000,000원은 최근 평균 398,583,333원의 101.1%입니다. 경매라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 마세요.
- 임차관계. 박명주의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 범위를 매각물건명세서 및 현황조사 원본에서 확인하세요.
- 명도. 대항력은 없지만 실제 점유자가 있다면 인도명령과 이사 협의에 필요한 시간과 비용을 고려해야 합니다.
- 선순위 기록. 을구 1번 근저당권의 말소 상태와 을구 2번 우리은행 근저당권이 말소기준권리인지 등기사항전부증명서 원본으로 대조하세요.
- 세금·배당. 국의 압류는 말소기준 이후지만 당해세 등은 예상배당에 반영되지 않았으므로 법원 배당요구 및 교부청구 내역을 확인하세요.
- 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 현황이 직접 확인되지 않았으므로 수리비 가능성을 응찰가에 반영하세요.
- 최신 서류. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.22., 매각기일은 2026.08.25.입니다. 입찰 직전 변동 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 신건 할인은 없다
이 물건은 2022.02.24. 우리은행 근저당권을 기준으로 이후 권리가 소멸하고, 임차인 박명주도 기준일 이후 전입해 매수인이 떠안을 보증금은 없습니다. 권리분석의 핵심 결론은 인수 0원입니다.
다만 가격은 별개입니다. 현재 실질취득액 403,000,000원은 최근 12개월 평균 398,583,333원보다 높습니다. 최신 거래 415,000,000원보다 낮다는 점은 있지만 평균 대비 할인은 없는 신건입니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 보수적으로 검토입니다. 보증금이 확인되지 않은 임차인의 점유·인도 상황과 내부 상태까지 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
