282,100,000원
인천지방법원 2025타경1565. 구월아시아드선수촌1단지 106동 28층 2803호 아파트입니다. 김민채가 2021.02.09. 거래가 201,317,350원에 소유권을 취득했고, 당시 설정된 구월남촌새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2022.02.24. 주식회사우리은행 근저당권 192,000,000원입니다. 그 뒤 붙은 신한은행· 신용보증기금·인천신용보증재단 가압류와 경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차 관계에서는 박명주가 확인되지만 전입일은 2025.04.30.로 말소기준인 2022.02.24.보다 뒤입니다. 제공된 권리판정도 대항력 없음이며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 보증금 액수 자체는 배당관계 확인사항으로 남지만, 현재 분석상 낙찰자가 승계할 임차보증금은 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1565 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1486 구월아시아드선수촌1단지 106동 28층 2803호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 29층 건물 내 28층 |
| 소유자 | 김민채 · 2021.02.09. 매매 · 거래가액 201,317,350원 |
| 감정가 / 최저가 | 403,000,000원 / 282,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 182,286,580원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 사용승인 | 2015.06.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
현재 살아 있는 기준권리는 을구 2번 주식회사우리은행 근저당입니다. 채권최고액은 192,000,000원이며 2022.02.24. 설정됐습니다. 이후 신한은행 77,136,137원, 신용보증기금 180,000,000원, 인천신용보증재단 12,499,980원의 가압류와 두 건의 임의경매개시결정, 국의 압류가 이어졌으나 모두 말소기준권리 뒤라 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박명주 | 2025.04.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가 71.4%, 다만 최근 흐름은 -1.8%
동일 평형 비교 대상은 구월아시아드선수촌1단지 59.57㎡·59.99㎡ 거래입니다. 최근 12개월 거래 8건 평균은 395,125,000원, 전체 12건 평균은 397,583,333원입니다. 현재 최저매각가 282,100,000원은 최근 12개월 평균의 71.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.99㎡ | 13 | 415,000,000원 |
| 2026.09 | 59.99㎡ | 2 | 370,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 9 | 415,000,000원 |
| 2026.04 | 59.57㎡ | 29 | 399,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 15 | 401,000,000원 |
| 2025.10 | 59.57㎡ | 12 | 381,000,000원 |
| 2025.10 | 59.57㎡ | 13 | 400,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 8건 | 395,125,000원 |
최신 거래는 2026.09.의 415,000,000원이며 같은 달 2층 거래는 370,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 395,125,000원에 비해 현재 최저가는 113,025,000원 낮습니다. 가격 차이는 분명하지만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -1.8%이므로 시장이 완전히 상승 방향이라고 볼 수는 없습니다. 입찰가는 할인율뿐 아니라 최근 하락 흐름을 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 282,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,749,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 77,136,137원 | 77,136,137원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 180,000,000원 | 8,214,463원 |
| 4. 가압류 · 인천신용보증재단 | 12,499,980원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 461,636,117원 중 예상 배당액은 277,350,600원, 미배당은 184,285,517원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 282,100,000원 | 277,350,600원 | 184,285,517원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 197,470,000원 | 193,905,420원 | 267,730,697원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 138,229,000원 | 135,493,794원 | 326,142,323원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천성리초등학교 북동측에 인접하며 주변은 아파트단지·공동주택·근린생활시설·학교·공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 29층 건물 내 28층이며 사용승인은 2015.06.02입니다. 위생·급배수·화재경보·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 구월아시아드선수촌1단지는 511세대이며 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 표시돼 있습니다.
- 공시지가. 2,294,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 박명주는 말소기준 뒤 전입이라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 배당요구 관련 기록에서 대조하세요.
- 조세채권 확인. 2025.12.03. 국의 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가 282,100,000원은 최근 12개월 평균 395,125,000원의 71.4%입니다. 할인폭은 크지만 최근 추세 -1.8%를 함께 반영하세요.
- 최근 거래 대조. 2026.09. 동일 평형 거래가 415,000,000원과 370,000,000원으로 차이가 있으므로 층·향·내부 상태를 함께 비교하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 내역을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 가격과 최근 시세 확인
이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 말소기준권리는 2022.02.24. 우리은행 근저당이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 박명주도 2025.04.30. 전입으로 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 최저가는 282,100,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 395,125,000원의 71.4%입니다. 최신 거래는 415,000,000원이지만 최근 거래군의 추세는 -1.8%입니다. 따라서 현재 회차는 시세 대비 가격 차이가 큰 편이지만, 그 차이만 보고 판단하기보다는 최근 하락 흐름, 개별 호수의 상태, 임차·조세 관련 원본 기록까지 함께 대조하는 것이 핵심입니다.
