인천지방법원 2025타경1662. 인천 부평구 청천동 효마을타운 313동 4층 402호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 방영복이고, 말소기준권리는 2017.02.24. 설정된 국민은행 근저당권으로 채권최고액은 73,080,000원입니다. 그 뒤 2022.06.30. 김인자의 소유권이전청구권가등기, 디지비캐피탈·에이캐피탈·중소기업은행의 가압류, 부평구 압류, 2025.09.25. 임의경매개시결정이 이어졌고, 등기 분석상 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
다만 이 사건에서 단순히 “후순위니까 끝”이라고만 보면 안 되는 지점은 갑구 8번 가등기입니다. 소유권이전청구권가등기로 등재되어 있고 별도 검토사항으로 그 종류 확인이 필요하다고 표시되어 있습니다. 따라서 현재 계산상 인수액은 0원이지만, 가등기가 담보가등기인지 등 실제 성격을 원본으로 확인한 뒤 최종 판단하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1662 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 380-14 효마을타운 313동 4층402호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 평천로 69-17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 방영복 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 121,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 55,821,251원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준은 2017.02.24. 국민은행 근저당권입니다. 이후 김인자의 소유권이전청구권가등기, 디지비캐피탈·에이캐피탈·중소기업은행 가압류, 부평구 압류와 국민은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 접수됐고, 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단 압류는 2024.04.16. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 대신 회차별 배당여력 확인
이 사건은 비교 가능한 동일 평형 실거래 시세 수치가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 121,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않고, 제공된 회차별 매각가와 채권 미배당 규모만 비교합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 121,000,000원 | 118,506,000원 | 8,081,954원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 96,800,000원 | 94,657,600원 | 31,930,354원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 77,440,000원 | 75,646,080원 | 50,941,874원 | 0원 |
매각가가 121,000,000원에서 96,800,000원, 77,440,000원으로 내려가는 시나리오에서도 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 채권자 미배당은 8,081,954원 → 31,930,354원 → 50,941,874원으로 커집니다. 이는 후순위 채권자의 회수 부족을 의미할 뿐, 현재 계산상 그 부족분이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,494,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 73,080,000원 | 73,080,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사디지비캐피탈 | 22,279,157원 | 22,279,157원 |
| 3. 가압류 · 에이캐피탈 주식회사 | 13,684,550원 | 13,684,550원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 17,544,247원 | 9,462,293원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 126,587,954원 중 118,506,000원이 배당되고 8,081,954원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청천초등학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·공장·근린생활시설·공원이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 주위에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호이며 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 인접 필지 및 도로와 등고평탄한 장방형이고, 본건 동측으로 노폭 약 20m 내외의 도로와 접합니다.
- 규제. 준공업지역, 중로1류 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2022.06.30. 김인자 명의 소유권이전청구권가등기의 실제 성격과 등기원인을 반드시 대조하세요.
- 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·매각물건명세서에서 실제 점유자를 확인하세요.
- 가격 판단 보류. 비교 가능한 실거래 수치가 없으므로 감정가 121,000,000원만 보고 싸다고 판단하지 마세요.
- 배당표 재확인. 현재 회차 미배당은 8,081,954원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제 반영 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 회차별 인수. 제공된 100%·80%·64% 시나리오에서는 모두 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원, 그러나 확인할 것은 남아 있다”
이 사건의 기본 권리구조는 명확합니다. 2017.02.24. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 2022.06.30. 가등기는 별도로 종류 확인이 필요하고, 감정요항상 임대관계도 미상입니다. 여기에 실거래 시세 수치까지 없어 신건 최저가 121,000,000원의 가격 경쟁력도 단정할 수 없습니다. 결론은 인수 구조는 단순하지만, 가등기·점유 확인을 끝낸 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
