인천지방법원 2025타경500782. 구월동 메종야베스 2층 205호, 전용 49.7㎡ 아파트입니다. 감정가는 185,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 129,500,000원입니다. 표면적인 할인율만 보면 크게 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 선순위 임차권입니다. 신재규의 전입·점유 개시일은 2020.06.05이고, 말소기준권리인 남동구 압류는 2023.11.13이므로 임차권이 그보다 앞섭니다. 등기된 보증금은 최초 180,000,000원, 이후 계약은 170,000,000원이며, 매각물건명세서는 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
따라서 이 물건에서는 “최저가 129,500,000원이라 최근 시세보다 28.7% 싸다”는 식의 판단이 위험합니다. 최근 보증금 170,000,000원이 최저가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조이고, 정확도 규칙상 매수인의 실질취득은 대체로 보증금 약 170,000,000원 수준으로 고정해서 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경500782 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 인주대로591번길 74, 2층205호 (구월동,메종야베스) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.7㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 14층 중 2층 205호 |
| 소유자 | 김관환 · 2020.06.02 매매 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 176,018,499원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신재규 | 제2층 제205호 49.7㎡ 전부 | 2020.06.05 | 180,000,000원 → 170,000,000원 | 대항력 有 | 2024.06.26 |
주택임차권등기는 2024.06.26 인천지방법원의 임차권등기명령에 따라 등기됐습니다. 등기 내용에는 임대차계약일자 2020.04.14의 보증금 180,000,000원과 2022.05.21의 보증금 170,000,000원이 함께 기재되어 있고, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2020.06.05입니다. 따라서 최근 계약 보증금 170,000,000원을 기준으로 보면 현재 최저가와의 차액은 약 40,500,000원입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 1.70억으로 비교
메종야베스 전용 49.7㎡대의 확인된 거래는 5건입니다. 최근 12개월 거래는 2건으로, 평균은 181,500,000원입니다. 최신 거래는 2025.09의 183,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 -3.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 49.7㎡ | 6 | 183,000,000원 |
| 2025.05 | 49.7㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 2022.07 | 49.7㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 2021.12 | 49.86㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2021.07 | 49.7㎡ | 7 | 185,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.7㎡ | 2건 | 181,500,000원 |
최저가 129,500,000원은 최근 12개월 평균의 71.3%지만, 이 수치는 선순위 임차보증금 인수를 빼고 본 숫자입니다. 인수를 반영한 실질취득 약 170,000,000원은 최근 12개월 평균의 93.7%, 최신 거래 183,000,000원의 92.9% 수준입니다. 즉 가격상 여지는 존재하지만 표면적인 129,500,000원만큼 큰 할인은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,613,000원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 176,018,499원 | 126,887,000원 |
| 미배당 | - | 49,131,499원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,613,000원을 제외한 126,887,000원이 신청채권자에게 배당되고 49,131,499원의 미배당이 발생합니다. 한편 매각물건명세서에는 주택임차권 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있으므로, 입찰 판단에서는 주택임차권의 인수 가능성을 별도로 반드시 반영해야 합니다.
④ 회차별로 내려가도 실질취득은 크게 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 129,500,000원 | 126,887,000원 | 49,131,499원 |
| 2회 유찰 시 | 90,650,000원 | 88,618,300원 | 87,400,199원 |
| 3회 유찰 시 | 63,454,999원 | 61,912,809원 | 114,105,690원 |
일반 경매라면 유찰될수록 매수원가가 크게 내려가지만, 이 물건은 대항력 있는 임차보증금 인수 가능성이 있습니다. 보증금 170,000,000원을 기준으로 보면 낙찰가가 낮아진 만큼 인수액이 커질 수 있어, 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락으로 연결되지 않습니다. 이 점이 가장 중요한 구조적 차이입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시청 남서측 인근이며 공동주택·업무시설·근린생활시설·공원·관공서가 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북서측 인근에 노선버스 정류장과 인천지하철 1·2호선 인천시청역이 있어 대중교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 14층 건물의 2층 205호이며, 위생·급배수·도시가스·승강기·개별난방설비가 되어 있습니다.
- 단지. 메종야베스는 26세대이고 사용승인일은 2017.07.07입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역에 해당하며 공시지가는 2,714,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 남측 폭 20미터, 서측 폭 8미터, 동측 폭 3미터 내외 도로에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 129,500,000원이 아니라 보증금 인수까지 합친 실질취득 약 170,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 180,000,000원과 170,000,000원으로 기재된 임대차계약의 현재 잔존 보증금과 실제 배당액을 매각물건명세서·배당요구·임차권등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 연결 확인. 주택도시보증공사의 신청채권 176,018,499원과 임차권 보증금의 관계, 실제 배당순위와 인수 잔액을 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거 거래 대비 -3.7%이므로 전체 평균 185,700,000원보다 최근 12개월 평균 181,500,000원과 최신 183,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 처리와 관련 의무의 잔존 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.295억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 가장 큰 함정은 최저매각가 숫자입니다. 1회 유찰로 129,500,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 181,500,000원의 71.3%라는 수치만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 신재규의 전입·점유는 2020.06.05로 말소기준보다 앞서고, 주택임차권에는 최근 보증금 170,000,000원이 기재되어 있으며, 매각물건명세서도 미변제 잔액의 매수인 인수를 명시합니다.
따라서 판단 기준은 낙찰가 129,500,000원이 아니라 실질취득 약 170,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균의 93.7%로 시세보다 낮지만, 최근 가격 흐름이 -3.7%라는 점과 임차보증금 배당·인수 구조를 함께 봐야 합니다. 이 물건은 “유찰돼서 싸진 아파트”가 아니라 “선순위 임차권을 계산해야 하는 아파트”에 가깝습니다.
