인천지방법원 2025타경500942. 인천 서구 오류동 1639-5 소재 공장·사무실과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 공장용지 2,842.1㎡이고, 건물은 일반철골구조 철골지붕 3층, 사용승인일은 2017.06.21.입니다. 감정평가상 현재 공장 및 사무실 등으로 이용 중이며, 목록 1·2의 제시외 건물과 공장및광업재단저당법 제6조 목록도 매각 범위에 포함됩니다.
권리의 기준점은 2017.08.31. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 중소기업은행·신한은행 근저당권과 각종 가압류·압류, 경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 매각가를 5,085,516,000원으로 가정한 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경500942 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류동 1639-5 · 인천광역시 서구 검단천로356번길 17 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 등으로 이용 중 |
| 토지 | 공장용지 2,842.1㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 건물 | 일반철골구조 철골지붕 3층 · 사용승인 2017.06.21 |
| 소유자 | 주식회사효진기공 |
| 감정가 / 최저가 | 7,265,024,250원 / 5,085,516,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 5,352,943,040원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 일괄매각 범위 | 목록 1·2 제시외 건물 포함 · 공장및광업재단저당법 제6조 목록 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2017.08.31. 중소기업은행 근저당권 2,400,000,000원입니다. 같은 날 중소기업은행 1,620,000,000원 근저당권이 추가 설정됐고, 이후 2019년 500,000,000원, 2021년 360,000,000원, 신한은행 360,000,000원, 2023년 중소기업은행 600,000,000원 근저당권이 이어졌습니다. 2024년부터 다수의 가압류·압류가 집중됐고, 2025.01.10. 중소기업은행 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
② 임차관계 — 4건 모두 말소기준 이후
| 점유·임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 송진욱 | 2019.04.30 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 효진자동기계, 송민수 | 2022.12.09 | 50,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 비앤씨코스(BNCCOS CO><LTD), 김영훈 | 2022.12.16 | 50,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 코스앤바이오, 이상민 | 2024.07.02 | 15,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
확인된 임차관계는 모두 말소기준일 2017.08.31. 이후 전입으로, 데이터상 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 항목이 있어 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 신고 문제도 없습니다.
③ 현재 배당 구조 (매각가 5,085,516,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 53,255,160원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,400,000,000원 | 2,400,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,620,000,000원 | 1,620,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 360,000,000원 | 152,260,840원 |
| 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 조두재 | 44,800,000원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 황덕철 | 49,768,207원 | 0원 |
| 갑구 20번 가압류 · 근로복지공단 | 15,547,670원 | 0원 |
| 갑구 22번 가압류 · 이승한 | 16,940,850원 | 0원 |
| 갑구 23번 가압류 · 김외수 | 72,987,900원 | 0원 |
| 갑구 24번 가압류 · 하늘스텐레스 주식회사 | 42,926,770원 | 0원 |
| 갑구 25번 가압류 · 근로복지공단 | 107,000,000원 | 0원 |
| 갑구 26번 가압류 · 한국전력공사 | 8,773,410원 | 0원 |
| 갑구 27번 가압류 · 선정당사자)이한우 | 210,133,542원 | 0원 |
| 갑구 28번 가압류 · 남병현 | 54,731,600원 | 0원 |
| 갑구 29번 가압류 · 기술보증기금 | 416,000,000원 | 0원 |
| 갑구 30번 가압류 · 주식회사 엑손알앤디 | 484,000,000원 | 0원 |
| 갑구 31번 가압류 · 임진아 | 20,146,114원 | 0원 |
| 갑구 32번 가압류 · 중소기업은행 | 209,028,806원 | 0원 |
| 갑구 34번 가압류 · 박상희 | 130,789,546원 | 0원 |
| 갑구 36번 가압류 · 남철우 | 127,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 7,850,574,415원 중 5,032,260,840원이 배당되고 2,818,313,575원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에 반영되지 않은 조건입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 5,085,516,000원 | 5,032,260,840원 | 2,818,313,575원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 3,559,861,200원 | 3,521,862,588원 | 4,328,711,827원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 2,491,902,840원 | 2,464,583,812원 | 5,385,990,603원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다. 즉 후순위 채권이 배당을 받지 못한다는 사실과 매수인이 그 채무를 승계한다는 것은 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공장 및 사무실 등으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 한국전력공사 김포전력지사 남측 인근이며, 주변에 공장·창고·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 소재해 대중교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 일반철골구조 철골지붕 3층, 외벽은 샌드위치판넬 노출마감 등이며 위생·급배수·승강기설비가 있습니다.
- 토지. 공장용지 2,842.1㎡, 일반공업지역, 평지, 세로장방, 중로한면입니다. 공시지가는 882,400원/㎡입니다.
- 규제. 일반산업단지·성장관리권역·가축사육제한구역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 중로2류 및 완충녹지에 접합니다.
- 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 현황. 확인된 4건의 임차관계는 모두 대항력이 없지만 실제 사용 구획과 현재 점유자를 다시 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 목록 1·2의 제시외 건물이 일괄매각 대상이므로 감정평가서에서 위치·면적·현황을 확인해야 합니다.
- 기계·설비 범위. 공장및광업재단저당법 제6조 목록이 포함돼 있으므로 매각 대상 설비와 별도 소유 설비를 구분해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 대규모 미배당은 확인되지만 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 현재 시세. 실거래 비교자료가 없어 감정가 70%만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 규제 확인. 일반산업단지·토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 규제를 실제 취득·사용 목적과 맞춰 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수보다 현장과 가격 검증이 관건
이 사건의 권리 구조 자체는 기준이 선명합니다. 2017.08.31. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 확인된 임차관계는 모두 그 뒤에 들어와 대항력이 없으며 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 채권총액이 7,850,574,415원에 달해 현재 최저가에서도 2,818,313,575원의 미배당이 발생하고, 공장·사무실이라는 용도 특성상 여러 점유자의 인도와 설비·제시외 건물 범위가 실제 취득 과정의 핵심이 됩니다. 또한 실거래 시세 자료가 없어 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건은 권리 인수보다 점유·매각범위·현장가치 검증에 무게를 두고 보는 유형입니다.
