인천지방법원 2025타경501600. 인천광역시 서구 금곡동 76 소재 토지와 제조업소입니다. 토지는 2,394㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 공업용이며 건물은 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층으로 제조업소로 이용 중입니다. 소유자는 어드벤스드레곤주식회사이고, 신청채권자인 중소기업은행의 청구액은 1,562,717,792원입니다.
권리의 출발점은 2006.09.26 설정된 중소기업은행 근저당권 960,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤 설정된 중소기업은행의 추가 근저당과 기술보증기금 근저당, 박칠규 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 조사된 점유자는 2곳이지만 전입일은 각각 2022.09.26, 2021.12.09로 모두 말소기준일보다 늦습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경501600 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 금곡동 76 · 인천광역시 서구 세자봉로100번길 8 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 제조업소 · 토지 2,394㎡ |
| 토지 | 지목 대 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 · 제조업소 이용 · 부속건물 화장실 |
| 소유자 | 어드벤스드레곤주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,544,267,200원 / 1,246,690,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,562,717,792원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 파이프조 그물지붕 16㎡는 매각 제외 · 나머지 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2006년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2006.09.26 중소기업은행 근저당권 960,000,000원입니다. 이후 중소기업은행 근저당권 240,000,000원·360,000,000원·240,000,000원, 기술보증기금 근저당권 234,000,000원, 박칠규 가압류 65,905,819원, 경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
중소기업은행의 3번 근저당에는 2025.02.19 확정채권일부대위변제로 기술보증기금에 97,141,581원이 일부 이전되었고, 4번 근저당에도 같은 날 105,157,515원의 일부 이전이 있습니다. 배당표는 각 근저당 채권최고액을 기준으로 계산되어 현재 최저가에서는 후순위 채권에 상당한 미배당이 발생합니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 말소기준 이후
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 비에이치지, 권순관 | 1층 | 2022.09.26 | 미상 | 200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 디엠산업개발 주식회사, 민성기 | - | 2021.12.09 | 53,000,000원 | - | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 판단은 별개
감정가는 2,544,267,200원, 현재 최저매각가는 1,246,690,000원으로 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 872,683,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 610,878,100원(감정가 24%)입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인폭만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 토지 2,394㎡와 제조업소가 함께 매각되는 공업용 부동산인 만큼 주거용 부동산처럼 단순한 감정가 할인율만으로 접근하기보다 실제 사용가치와 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,246,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,866,900원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 31,823,100원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 13번 가압류 · 박칠규 | 65,905,819원 | 0원 |
| 6. 을구 5번 근저당권 · 기술보증기금 | 234,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 채권 총액은 2,099,905,819원, 채권자 예상 배당액은 1,231,823,100원이며 미배당액은 868,082,719원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 제조업소로 이용 중이며 부속건물은 화장실로 이용 중입니다.
- 주위환경. 금곡초등학교 북동측 근거리에 위치하고, 주변은 중·소규모 공장·농경지·근린생활시설이 혼재한 소규모공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 토지. 면적 2,394㎡, 지목 대, 공업용, 평지, 부정형, 세로한면(가)입니다. 공시지가는 609,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 성장관리계획구역(공업제한형), 성장관리권역, 가축사육제한구역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물 중 파이프조 그물지붕 16㎡는 매각에서 제외되고 나머지 제시외 건물은 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 재확인. 두 점유자 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 주식회사 비에이치지·권순관의 보증금은 미상입니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 할인율만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고 제조업소·토지의 실제 거래가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 제시외 경계. 매각에서 제외되는 파이프조 그물지붕 16㎡와 포함되는 나머지 제시외 건물의 위치·사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 자연녹지지역·성장관리계획구역(공업제한형) 등 토지이용 규제가 현재 이용과 향후 활용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 868,082,719원의 미배당이 발생하더라도 후순위 채권의 미배당과 매수인 인수액은 별개이며, 현재 계산상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 49%만 보고 가격을 판단하면 안 된다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2006.09.26 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 실제 임차인 2명도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 별도의 문제입니다. 두 차례 유찰되면서 최저가가 감정가의 49%인 1,246,690,000원까지 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 이 숫자만으로 저평가라고 결론낼 수 없습니다. 제조업소와 토지 2,394㎡를 일괄 취득하는 물건이고 매각 제외 제시외 건물도 존재합니다. 따라서 이 사건은 “권리 인수는 0원, 가격 적정성은 현장·시세 검증이 핵심”으로 정리하는 것이 맞습니다.
