인천지방법원 2025타경502337. 인천 남동구 구월동 독점로 13에 있는 도시형생활주택 1동 7층 702호입니다. 전용면적은 45.65㎡이며, 감정가는 157,000,000원입니다. 한 차례 유찰돼 최저매각가가 109,900,000원으로 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 단순히 감정가보다 저렴해진 경매가 아닙니다. 경매개시결정보다 앞선 주택임차권등기와 그 말소동의 확약서가 실제 취득비용을 결정하는 핵심입니다.

소유자는 김관환이며, 2020.02.24 소유권을 취득할 당시 등기 거래가액은 158,000,000원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 165,074,351원입니다. 선순위 임차권의 보증금은 최초 157,500,000원에서 160,000,000원으로 기재돼 있습니다. 이 보증금을 최저매각가와 별개로 보아서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 경매보다 먼저다

먼저 과거 근저당권을 구분해야 합니다. 한국양봉농업협동조합의 채권최고액 129,600,000원 근저당은 2019.11.28 해지로 말소됐습니다. 국민은행의 채권최고액 91,300,000원 근저당도 2020.02.25 해지로 말소됐습니다. 두 근저당 모두 현재 낙찰자가 인수할 존속 근저당이 아닙니다.

핵심은 을구 5번 주택임차권입니다. 성낙관의 임차권등기는 2024.03.14 접수됐으며, 전입신고와 확정일자는 그보다 앞섭니다. 경매개시결정은 2025.01.14에 등기됐습니다. 따라서 제공된 권리관계에서는 대항력 있는 선순위 임차권으로 분석해야 합니다. 말소기준으로 표시된 경매개시결정만 보고 이보다 앞선 임차권까지 자동 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.6억과 확약의 관계

실제 임차인은 성낙관 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이며, 별도의 실제 점유 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 임차권등기에 보증금이 두 금액으로 기재돼 있지만 서로 다른 임차인이나 독립된 보증금 두 건이 아닙니다.

③ 실질취득액 — 낙찰가보다 중요한 숫자

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 이때 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나므로 낙찰가와 인수금액을 합친 실질취득액은 보증금 수준에 머물 수 있습니다.

* 인수 0원은 확약이 해당 임차권의 매수인 인수 위험을 완전히 해소한다는 조건부 판단입니다. 확약의 효력과 적용 범위가 확인되지 않으면 보증금 160,000,000원을 기준으로 미배당 인수 위험을 재산정해야 합니다. 인수형의 약 160,000,000원은 보증금이 우선 충당되는 경우의 기준값이며, 실제 집행비용·배당순위·채권 귀속에 따라 최종 취득비용이 달라질 수 있습니다.

④ 시세 비교 — 표면상 할인, 그러나 거래는 오래됐다

실거래 비교 대상은 전용 45.65㎡입니다. 확인된 거래는 모두 동일 면적이며, 최신 거래는 2023년 7월 158,000,000원입니다. 전체 거래 평균은 168,333,333원이지만, 과거의 높은 거래가격이 평균을 끌어올릴 수 있으므로 이 평균만을 근거로 가격 메리트를 평가하지 않습니다.

확약 효력이 충족된다면 현재 최저가 109,900,000원은 제공된 최근 시세 지표 158,000,000원의 69.6%입니다. 숫자상으로는 차이가 크지만, 이 지표의 마지막 거래가 2023년이므로 현재 시장에서도 동일한 가격 차이가 존재한다고 단정할 수 없습니다.

반대로 확약이 효력을 발휘하지 못해 보증금 기준 실질취득액이 약 160,000,000원이 된다면, 최신 거래가 158,000,000원보다 높아집니다. 이 경우 최저가의 할인율은 실질적인 가격 메리트를 의미하지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 109,900,000원 가정)

다음 표는 현재 회차의 예상배당 수치입니다. 집행비용을 차감한 금액이 신청채권자인 주택도시보증공사에 배분되는 방식으로 추정돼 있습니다. 이는 선순위 임차인의 실제 배당액이나 확약에 따른 인수 소멸을 확정하는 배당표가 아닙니다.

예상배당 합계는 집행비용 2,338,600원과 신청채권자 배당 107,561,400원으로 매각대금 109,900,000원과 일치합니다. 신청채권자 미배당액 57,512,951원은 임차인 보증금의 미배당액과 동일하다고 볼 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영됐습니다. 선순위 임차권과 주택도시보증공사의 채권 관계 및 실제 배당순위는 원본 대조가 필요합니다.

⑥ 회차별 배당과 미배당 — 유찰만으로 해결되지 않는다

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 독점로에 위치합니다. 주변에는 종합병원, 아파트 등 공동주택, 단독주택과 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하며, 인근에 지하철역과 노선버스정류장이 있습니다. 동측으로 노폭 약 14미터의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 2014.12.01 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 10층 중 7층이며, 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지시설, 스프링클러, 카리프트, 도시가스난방설비 등이 있습니다.
• 용도. 감정 이용상태는 주거용 도시형생활주택(원룸형)입니다. 일반 아파트와 같은 환금성을 전제해서는 안 됩니다.
• 규제. 준주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 기재돼 있어 적용 범위 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 여부는 해당 없음으로 표시돼 있습니다.
• 민간임대주택. 2022.12.08 민간임대주택등기가 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 내용이 기재돼 있으므로, 매각 후 등록 상태와 의무의 존속 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 확인되는 규모는 8세대이며, 동일 면적 실거래 표본은 3건입니다. 마지막 거래가 2023년이어서 현재 매도 가능 가격과 거래 속도를 충분히 검증하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 대항력 포기, 보증금 반환청구권 처리, 임차권등기 말소 조건과 이행 시기가 어떻게 기재돼 있는지 확인해야 합니다.
• 확약 주체의 권한. 주택도시보증공사의 채권 취득 및 권리 행사 범위를 확인하고, 해당 확약이 성낙관 임차권의 매수인 인수 위험을 완전히 해소하는지 대조해야 합니다.
• 보증금 확인. 임차권등기에 적힌 157,500,000원과 160,000,000원은 최초·변경 보증금으로 구분합니다. 두 금액을 합산하지 않되 최종 보증금의 채권 귀속과 변제 상태를 확인해야 합니다.
• 배당표 검증. 예상배당표의 주택도시보증공사 배당액과 성낙관의 실제 배당 권리·배당액은 별도로 확인해야 합니다. 신청채권자의 미배당액을 임차보증금 잔액으로 대체해서는 안 됩니다.
• 실질취득액 재산정. 확약이 유효하면 최저가에 인수액 0원*을 적용합니다. 그렇지 않다면 배당 후 미반환 보증금을 더한 실질취득액으로 시세와 비교해야 합니다.
• 현재 시세 재확인. 마지막 실거래가 2023.07에 그칩니다. 최신 동일·유사 면적 거래와 실제 매도 호가를 확인하기 전에는 158,000,000원을 현재 시세로 확정하지 않습니다.
• 점유·명도. 임차권등기상 점유개시일과 주민등록일은 확인되지만, 현재 실제 점유 상태 및 인도 협의 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 민간임대주택등기의 현재 효력, 매각에 따른 등록·임대의무 처리와 필요한 행정절차를 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 공용관리비 체납, 당해세와 우선변제 항목 등을 확인해 최종 자금계획에 반영해야 합니다.
• 매각 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기와 확약서 원본을 대조하고 매각조건 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — 할인율보다 확약의 완전성이 먼저다

이 물건은 감정가 157,000,000원에서 최저매각가 109,900,000원으로 내려왔습니다. 제공된 시세 지표 158,000,000원과 비교하면 표면적인 가격 차이는 분명합니다. 그러나 임차인 성낙관의 보증금은 160,000,000원이고, 임차권은 경매개시결정보다 앞섭니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점은 중요한 위험 해소 근거입니다. 그 확약이 임차권과 대항력에 따른 보증금 인수 위험을 완전히 해소한다면 매수인 실질 인수액은 0원*으로 평가할 수 있습니다. 하지만 현재 확인된 말소동의 문구만으로 대항력 포기 및 모든 보증금 청구가 확정적으로 해소됐다고 단정할 수는 없습니다.

확약이 충분하지 않다면 실질취득액은 보증금 기준 약 160,000,000원에 이를 수 있으며, 이는 제공된 시세 지표보다 높습니다. 실거래 추세도 -8.9%의 하락 추세이고, 마지막 거래는 2023년으로 오래됐습니다. 소규모 도시형생활주택이라는 환금성 검증 문제도 남습니다.